江北核心区三盘齐领销许 中交、江畔、启迪怎么选？

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365淘房 潘莹 今日（7月21日），中交锦方、江畔都会上城、启迪水木滨江一起领销许，集中上市，买房人只能选择其一报名。第一批集中上市项目就如此硬碰硬，究竟买谁？

先看本次上市房源信息：

 

先说区域：

江畔和启迪在长江隧道口，这是整个江北核心区目前开发较为成熟的区域，第一批开发的住宅如雅居乐滨江国际、正荣润江城都在这个区域，而润江城目前二手房挂牌价已经超47000元/平，存在约1.5万/平的倒挂空间。

中交锦方位于“核中核”区域，这是江北核心区最具想象力的一个区域，未来将成为江北的金融商贸中心，核心区的大部分商办用地、超高建筑都汇聚于此处。未来具有想象力也意味着现在这里缺乏配套，自住不便。目前区域内的住宅很少，华润国际社区二手房挂牌价约45400元/㎡，也有约1万/平的倒挂。

所以，如果你冲着投资去，那么中交的想象更大，如果你希望未来2年自住，那么隧道口两个盘更适合你。

二看预算和户型：

 

三个盘首付都是8成，精装交付，不含包。江畔因为有89平的小户型，所以它的门槛价是三盘中最低的，首付250万不到；启迪也有98平的刚需户型，整体首付预算在247-420万左右；中交是改善户型110平起步，整体首付预算在287-429万之间。

从门槛价来看，江畔因为300万不到，吸引力会很强，一批刚好被预算卡住的人，买不起启迪或中交，会选择去报江畔，加上这次只有一栋楼，中签率预计是三个盘中最低的。如果你是人才或者无房号，追求买到的确定性，建议不要冒险选江畔。

中交和启迪，一个148套，一个383套，从户型上看，中交整体偏改善，而启迪有98㎡的刚需户型，130㎡和160㎡的改善户型，各户型之间的需求比不如中交平衡，冲着98㎡和130㎡去的人比较多，而160㎡会相对好买一些，即使号数偏后，也有可能选得到。

另外江畔和启迪这次都是收官楼栋，从规划图来看，目前隧道口板块仅剩下最后一块金基G42地块尚未开发，以及等待上市的保利江汇，而中交是首开，这次买不到，下次可能还有机会。因此个人判断整体买到的概率：启迪＞中交＞江畔。

当然，热盘只能报一个是一场博弈，概率这种事情就是赌，建议买房人还是按自己的需求和预算，选择最合适自己的一个报。

 

再看品质：

江畔都会上城的开发商是华侨城、金地商置共同开发，物业是金地物业。精装三大件地暖是博世、威能、菲斯曼或同等品牌，中央空调是日立，新风系统是爱德士，整体装标偏刚需。

启迪水木滨江的开发商是启迪，物业是启迪物业，开发商和物业品牌都不如江畔，未来这块的溢价性会偏弱一些，另外项目拿地较早，土地年限缩水10年。精装三大件中央空调是海尔、美的或者海信，地暖是博世、威能、菲斯曼，新风系统是百朗、兰舍或同品牌，整体装标依然偏刚需。

中交锦方的开发商是中交置业，物业是绿城物业。精装三大件中央空调是大金或同档次品牌，地暖是威能，新风系统是百朗，整体装标优于江畔和启迪。

整体品质方面，中交略胜一筹。

具体看所开的楼栋：

江畔都会上城推出的10号楼在小区东北角，从鸟瞰图上看靠近商业和小门面店，往北800米有一个生活垃圾处理中心。得房率在75%-78%。

启迪水木滨江推出D1、D2、D6号楼。得房率在75-82%，优于江畔。

中交锦方推出C地块7、9号楼，9号楼目前直面长江，但由于中交C地块南边还有一块商住用地，未来江景有可能被遮挡。

另外今天领到销许的项目还有燕子矶的万科燕语光年，销许均价约33400元/㎡，首付6成，主力户型总价段约350万-442万。万科燕语光年本身也是热盘，但在焦点都聚集在江核的时候，说不定选择它报名，会有意外之喜。

365房博士经常在后台收到网友留言，问自住兼投资，选啥盘好。新房报名新政后，买房的逻辑会发生变化，请务必确定你的购房需求，自住兼投资，究竟哪个比例更大？你能接受多长的变现周期？热盘只能报一个，但热盘都值得买，想清楚自己的预算和需求，谁更适合你，只有你最清楚。

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