真相！小户型几乎绝迹？河西南，你变了…

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最近，我去河西南跑盘，偶遇了一组来调研的外地开发商，带队介绍河西南的情况是说道：“河西做120㎡的不好卖，140㎡和160㎡接受度比较高。”

抬头看一下地块周边环绕的楼盘，升龙天汇最小户型82㎡，五矿崇文金城90㎡起，开发商现在这么有自信了？

河西南这几年都发生了什么？

01

70㎡起步飚升至190㎡起步！河西南豪宅化…

很明显，在几年前，河西南的楼盘还是按照刚需、刚改来设计的，89㎡三房，居住舒适度不敢恭维。

到现在，140㎡三房，290㎡四房，河西南部终于出现了越来越多的豪宅产品。

我统计了河西所有楼盘的起步户型：

星八客时代，除了海峡城、五矿崇文金城、正荣润峯外，其余几家楼盘起步户型都是80㎡左右的小户型。甚至朗诗、招商、鲁能还有70多平的小户型。

不过这些小面积的业主在二手房市场吃尽了红利。本身面积小，总价低，受到刚需客的欢迎。90㎡以下税费也低一点。这也是为什么河西南550万总价的小户型这么受欢迎，成交屡屡破新高的原因：未来不再有小户型。

（河西南最受欢迎的户型）

起步户型较小的情况一直持续到2017年。

河西五虎将中的绿地海珀滨江上市，绿地海珀滨江是河西南部第一家起步户型超过100㎡的，最大户型220㎡，加上全干挂石材的外立面，第一个有会所的小区。

从当时来看确实是比星八客更加像一个豪宅，怪不得交付后，业主自封为“河西南第一神盘”。

（绿地海珀滨江220㎡户型）

第一神盘的竞争对手，正荣滨江紫阙在2018年6月上市，起步户型破天荒地拉升到143㎡，直到去年，代表河西住宅封面的万科翡翠滨江、滨江ONE等江景房的起步户型也才是140㎡。

2019年8月上市的神盘天鹅堡起步户型162㎡，高地价的两个盘，河西金茂府145㎡起步，葛洲坝南京中国府190㎡起步。

（华侨城天鹅堡162㎡户型）

到2020年，河西豪宅盘开始出现了“大户型比小户型更加受欢迎”的现象。

河西顶豪开发商工作人员，就和我打趣，他们项目最不好卖的是最小的190㎡户型，在万科翡翠滨江的选房现场，190㎡户型比143㎡率先售罄，买房人告诉我，就差300万，买小了还浪费一张房票，不能委屈自己。

（河西南，图片来源：熊伟）

户型门槛的抬升在一定程度上体现出，河西南楼市正在从刚改为主转向终极改善为主。

再看南京另一个全部楼盘8成首付的板块，江北核心区的起步户型也逐渐抬升至100㎡以上。

刚刚收官的长江时代、首开万科江悦光年起步户型都在100㎡以上，而去年加推的扬子江金茂悦、江畔都会上城还有89㎡的小户型。

江核是否真的是下一个河西南呢？

02

户型变大一倍！但河西南也不是开局就是王者…

短短几年时间，河西南从70㎡起步上涨到140㎡起步，涨幅100%。买房人的资金成本也在逐年升高。

一街之隔的鱼嘴金茂悦和颐和铂湾，2019年价格还为3.98万/㎡，一年后就涨到了4.68万/㎡（含包），按最小户型116㎡算，购房款要多套80万。

横向比较相同板块内部房源，新房跳涨了7000元/㎡，纵向对比河西南部，一年半没买到房，选择范围内的房子缩水了40㎡。

如果现在买河西南某盘120㎡的总价，相当于2019年天鹅堡一套大平层，心里落差太大。

600万现在只能买河西的门槛户型，而2019年可以买华侨城天鹅堡160㎡户型，而且还位置好，靠着江。

其实，河西南部也经历了滞销、再到火爆、再到“趋于自住”。

五矿崇文金城2014年首开优惠后价格2.2万/㎡，卖了8成；之后连开2次，每次仅推出30套，第一次到场客户不到20组，第二次开盘卖了15套。

后来小蜜蜂成群，楼盘指示牌堆满道路，只要停下车必有人拿着楼盘单页上前揽客....以上种种现象，都使得河西南成为彼时市场一颗“毒瘤”，口碑销量皆遭受滑铁卢。

（2017年，河西南挖掘机拦路）

后来，由河西南世茂、正荣、招商、佳兆业、升龙、鲁能、朗诗、五矿八大品牌房企主动发起了联盟，组成南京楼市著名的“星八客”。

板块限价3.5万/㎡，连夜排队认筹房源，万人报名抢房，开始公证摇号……

 

河西南经历了高光时刻。

不过，现在入场的河西买房人比较纯粹，好楼层动辄6万/㎡，首付8成，大多买房人都是为了自住。

（万科翡翠滨江一房一价）

从近期几个热盘报名数据来看，人才购房已离场。

滨江ONE▼

  

璞境▼

颐和源璟▼

03

100㎡起！小户型只剩3家，230㎡户型要靠抢

户型逐渐攀升，可以给到我

买首付8成的板块，较高的资金门槛筛去一大批人，说明项目不愁卖；

整个板块内，不仅首付8成了，而且户型越来越大，小户型几乎没有了，说明板块在蒸蒸日上的发展，大量高端改善客认可板块，或者板块内有大量的改善需求。

如果一个板块时隔多年，面积段还是在一定的范围内徘徊，那么说明板块内短期没有利好兑现，板块价值还在横盘期。

今年，河西南小户型的选择面仅有：

华润置地鱼嘴润府，100㎡起，前期均价3.98万/㎡，约60套；

香港嘉华G72地块（100㎡、120㎡）、深业龙湾上府（主力户型140㎡）。

这3个都是福利盘，预算有限或者投资的买房人一定要盯紧了！目前上市节点最快的是深业龙湾上府。

真正的豪宅万科翡翠滨江和中国府最快本月底开盘，都有230㎡户型。

至于买哪个，拿着房款不敢存理财的富人说：“还选？摇到哪个买到哪个！”

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