地铁开通在即，又坐拥顶级名校，这个小区不一般！

前两天，我们测评了树人学区的高端楼盘——恒盛金陵湾（ 四年上涨近2.4万/㎡，这个次新房实属片区“绝绝子”！）虽然小区品质一流，但总价过高，不太符合多数学区购房者的需求。

对于刚需学区房家庭来说，总价低永远是他们摆在首位的购房要素。细数树人目前的施教区，总价最低的学区房无疑是老破小的新河一村、二村。

恰好最近，我从附近经纪人那里获悉，近期的树人学区房热度降低，客户骤减，这又是怎么一回事呢？

一、地铁开通在即，又坐拥顶级名校，这个小区不一般

新河一村：

楼盘地址：小区位于热河南路与有恒路交叉口

板块：龙江板块 

总栋数：39栋

总户数：1654户

建筑类别：多层

开发商：南京市下关城市建设开发(集团)有限公司

物业：自筹物业，物业费0.5元/㎡

房龄：1998年

学区：南师附中树人小学+树人中学

小区位置：

新河一村，位于鼓楼定淮门大街，属于目前的龙江板块，与次新房恒盛金陵湾只间隔一条马路，共享周边配套。

小区配套：

交通上：小区周边有多个公交站点，距离都在三四百米左右，不过离附近最近的4号线地铁站相对较远，大约有1公里左右。

好消息是周边正在建地铁9号线，预计2023年建成通车。以后小区距离9号线的定淮门大街站会相对较近，大约500米左右。

商业上：小区距离最近的金盛广场大约800米，但却紧邻郑和南路菜市场，另外小区周围也遍布着各类商铺，日常生活还是十分便捷。

医疗上：周边比较大的三甲医院有江苏省妇幼保健院，大约1公里左右。

教育上：小区对应的是鼓楼有名的南师附中树人小学+初中，其中，树人初中常年位居南京公办第一（除南外），声誉颇高。

小区距离初中校区大约550米，距离树人小学（百合校区）仅有240米。

小区环境：

新河一村虽然是学区房，但也是典型的“老破小”，其环境与主城其它老小区并无明显差异。小区的门禁形同虚设，行人通道对外敞开，进出自由。

由于新河一村一共有39栋楼，体量较大，因此以有恒路为界，分为南区和北区，两个小区的环境大同小异。

以北区为例，小区的露天空地被当成天然的晾晒场所。

园区没有规划统一的车位，基本是先到先停，这里的停车费大约是150元/月。

小区虽然早在2012年出新改造过，但改造得不太彻底，目前能看出小区楼栋外墙被重新刷漆过，但距今也有八九年时间，还是有了些陈旧感。

我走进部分没有门禁的楼栋，发现楼道里面的墙面斑驳脱落，光线昏暗，是“老破小”那味，没错了。

小区里面几乎没有完整的绿化，只有楼栋之间的部分花坛还保留着几株绿植。

从园区往外看，近在咫尺的高层就是恒盛金陵湾，一条郑和南路，好似隔开了两种生活状态。

论精致感，新河一村远不及金陵湾，但随意的小区状态也意外拉近了邻里的距离。时常能看到楼栋的一楼处，聚集着三三两两的居民，在一起闲拉家常。

总的来看， 新河一村的居住环境属实一般，但是考虑到大部分购房者主要是冲着学区，而且基本都是过渡居住，环境反而成为了次要需求。

二、5月市场行情转淡，原因竟是...

小区户型：

据仟佰间学区房新河一村店店长黄二帅介绍，新河一村的户型整体偏小，主要分为40㎡左右的单室套、50-60㎡的两室以及70-99㎡的三室。

热销户型：约40平单室

 

特点：卧室朝南或朝北，多数户型难以达到南北通透。

热销户型：50-60平两室

 特点：大部分是一南一北两个卧室，少部分双南户型。

热销户型：70-99平三室

特点：基本是双卧朝南，一卧朝北，但客厅采光受限。 

小区市场行情：

在365二手房网站上，目前新河一村小区的挂牌价为76390元/㎡。近一年时间上涨了近1万/㎡。

据黄店长透露，小区在今年3-4月份的成交量非常高，新河一村、二村加在一起，每个月的成交量可达30-40套左右。但进入5月以后，行情表现较为一般，市场进入到“量平价稳”的阶段。

目前新河一村、二村的房源加在一起，超百套房源在售，房源量充足，业主心态比较理性，挂牌价格都比较平稳。但议价空间与前段时间差别不大，除个别房主急卖之外，大多都是在3-5万左右。

5月行情变淡的原因，黄店长认为，其一是学区房落户时间临近，着急买学区房的家庭基本在3-4月已经购置完毕；其二，受近期各地学区房政策的影响，尤其是近日，国家层面发声了“禁止学区房炒作”，考虑到招生政策公布在即，一些家庭暂时性的选择先观望。

价格方面，目前小区单室套总价基本在400万+，50-60㎡的两房大多在480万左右。另外，在售房源中也有不少目前不占学籍。

居住人群：

小区除了少部分原始住户之外，大多数都是后期购买学区房的家庭，这些家庭普遍都是小孩在其它地方上完小学之后，再买的树人初中。尽管树人小学已经纳入南师附中教育集团，但新学校发展时间不长，目前还不太受到主流家庭的认可。

小区优缺点：

优点：小区各项配套齐全，体量较大，房源充足，户型种类居多，可选性比较广。而且有不少单室和小两房在售，总价相对较低。

缺点：居住环境较为一般，小户型房源大多南北不通透，舒适度欠佳。一楼房源在梅雨季容易存在返潮问题。

置业建议：

新河一村作为初中单学区房，它的流通周期性通常比双学区快很多，加上又有总价低的优势，所以它一直是树人学区房的“成交大户”。如果在经济实力允许且又期望优质学区的情况下，新河一村还是比较符合多数中产家庭的学区房需求。

当然，最后还是要老套的说一句：“买学区房终归要量力而行”。

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