365淘房 傅秋月
谁能想到，2021年，炸响南京楼市惊天雷的竟是江宁方山！
上周，中海、伟星、万科、金科、美的、景枫、五矿、远洋八五家房企，联动发声，朋友圈被刷屏，开启近几年来江宁最大规模的抱团发声，方山从未在南京楼市如此耀眼。
周末方山各大售楼处人头攒动，非常火爆。
方山最近动作频频，远洋万和方山望年前抢跑，中海方山印、伟星万科·四季光年两大纯新盘即将首开……
今年，必将是方山的转折年，方山将开启江宁楼市新篇章。
方山楼市变迁史，价值在房价中凸显
方山的登场是极为高调的。
2007年，央企五矿地产率先进驻方山大学城，打造了30万方的住宅项目东方龙湖湾，这个涵盖了高层、别墅、公寓房源的大型社区将方山区域的住宅推向全市，五矿央企品牌效应初现。2008年首开均价5400元/㎡。
2010年，保利、天正、骋望先后进驻，打造了保利梧桐语、天正天御溪岸、骋望骊都等项目，在给区域增添人气的同时，品牌房企的集聚效应初露锋芒。
2011年，保利梧桐语首开价格7099元/㎡起；天正天御溪岸首开均价10100元/㎡；骋望骊都推出科技精装住宅，销许均价15580元/㎡。
同年5月，地铁一号线南延线的开通，使得更多刚需涌入大学城，刚需改善在区域内得到了均衡发展。
2012年，武夷地产在经过多轮角逐后拿下骋望骊都对面的大体量住宅地块，看中的便是其靠近方山毗邻学校的地理位置。后定案名武夷名仕园，2015年首开，销许均价11430-11806元/㎡。
2013年10月，弘阳集团跨江落子，拿下位于方山的2013G70地块，其地价达到了惊人的8326元/㎡，加冕江宁地王。该项目即为弘阳上院。2015年首开，销许均价15000元/㎡。
2014年3月，招商和银城拿下邻居地块同时首进方山，并在案名上印上了方山大印，招商方山里PK银城一方山，争相为方山代言。2015年首开，招商方山里均价14300元/㎡；银城一方山均价15000元/㎡。
2015年4月，世茂拿下位于方山的2015G05地块，楼面价6373元/㎡。打造成为现在的世茂梦享家。2015年首开，销许均价14367-14649元/㎡。
（大学城航拍）
2015年6月，中航拿下方山大学城G114地块，后定案名“中航樾广场”后改名为“保利樾广场”。2016年首开，均价24450元/㎡。
2015年7月，中粮集团摘得位于江宁高新园鹏山路以南、知行路两侧的2015G19地块，楼面地价为6564元/㎡。在此地块打造的中粮祥云项目同年首开，均价达到23520元/㎡，创下了当时方山区域的价格新高。
2016年1月29日，鲁能经过53轮厮杀击败禹洲、旭辉、碧桂园、重庆东原等实力房企，以总价16.4亿元拿下江宁方山G77地块，地价14153元/㎡，成为方山区域价格新高。在该地块打造的鲁能泰山7号院项目首开均价直逼3万元/㎡，方山无疑迈入了一个新时代。
（方山风景区）
从方山楼市的变迁中，我们可以看到方山的房价是在不断攀升的，区域的价值也是在不断被认可的。
而方山楼市从2017年开始沉默，这一沉默就是3年。一直到19年底、20年初，金科、五矿、远洋、中海纷纷入驻方山，这才将方山再次拉回楼市。
在沉默中爆发，方山大学城重新杀回楼市
长久以来，方山大学城的板块属性，一直很割裂，一半是富人区，一半是刚需。
一方面，从五矿九玺台、弘景·雅墅、伴山香槟园到景枫加州城、景枫法兰谷、鲁能泰山7号院...一栋栋美丽雅致的别墅围聚在方山脚下，这里早已发展成了南京别墅领军板块。
国家4A级风景区方山，拥有着大面积原始森林以及 360 多种植物，负氧离子是新街口的40 倍；秦淮河发源地上秦淮湿地公园（在建），相当于5个玄武湖那么大，堪称“南京绿肺”。
得天独厚的天然氧吧，低密的山居生活，多少人梦寐以求，却难以企及。
（方山风景区）
另一方面，不得不承认，地铁一号线构成方山大学城强有力的血脉。标志性商业文鼎广场，让这片土地燃起烟火气。大量刚需从四面八方涌来，沿线地铁盘从来不愁卖。
目前方山关于高端别墅、刚需属性的界定逐渐模糊，区域进入刚改并逐渐向改善过渡的加速成长期。
方山大学城在楼市已经很久没有声音了，大家似乎淡忘了这个板块。
而从去年下半年开始，方山大学城重新出现在大家的视野中，重新杀回江宁楼市！
我们再来看这9盘的产品类型和户型面积对比。
从户型面积上来说，90㎡以内的可选择范围还是比较窄的，目前仅有保利伴湖院、山和宸园、远洋万和方山望和伟星万科四季光年可选择，这对买房人来说或许是个上车机会。
从储备货量上来说，90㎡以上的户型每家都有，这就要看个人喜好和需求了，选择适合自己的就好。
从产品类型上来看，樾山林语和中海方山印是小高层产品，远洋万和方山望有少部分小高层，联发翡翠方山是叠墅产品。
其余均为高层产品，如果对自住舒适度有要求的话，在资金足够的条件下，可以选择前面四家楼盘。
从装修情况上来看，山和宸园、保利伴湖院是毛坯产品，可定制化装修，对于装修风格有要求的人来说，是个非常不错的选择。
保利伴湖院是目前方山大学城内唯一可售的湖景现房项目，不想等期房的朋友可以关注。
伟星万科四季光年和中海方山印均有精装包，到时候可配备精装包购买。
五矿澜悦溪山、樾山林语均为精装交付；联发翡翠方山属于成品交付。
方山板块是今年江宁楼市的供货主力板块，机会还是比较多的，区域配套也比较成熟，非常适合自住，板块内的教育资源丰富，对于有教育需求的人来说，可以选择。
方山大学城还有潜力吗？
很多人也会问，方山大学城还有潜力吗？
成熟的配套+自然资源=宜居，我相信这点是大家所认可的。
①得天独厚的山景资源，方山宜居的自然条件
南京拥踞着盘踞数千年的山脉。山居是寂静的，是对视与平视的，是有所人生阅历之后珍得的那份闲适和安逸。大江大河的时代，山居的回归更显可贵。
提到山居，就不得不提江宁方山。
方山风景区
国家4A级风景区方山，拥有着大面积原始森林以及360多种植物，负氧离子是新街口的40 倍；秦淮河发源地上秦淮湿地公园（在建），相当于5个玄武湖那么大，堪称“南京绿肺”，环境十分宜居。
②教育资源丰厚，赶超其他板块
方山在江宁楼市中有着举足轻重的位置，区域内聚集25所大学，如南京医科大学、中国药科大学、金陵科技学院等，超20万大学生，为区域乃至南京储备了大量的人才和人口。
基础教育配套上有南京市月华路小学（力小分校）、南京晓庄学院实验小学、南外方山分校、齐武路中小学（东外分校）、玉树路中学等，教育资源丰富。
其中，南外方山分校作为南外直属分校，学校校长、副校长等管理团队主要由南外直接派出，跃居江宁优质民办学校前列。
③商业配套满足需求，医疗资源突出
商业配套齐全，景枫KINGMO、21世纪太阳城、江宁金鹰、龙湾天街、万达广场等商业体。
区域内还有省内首家、国内第二家邵逸夫医院（南京医科大学附属逸夫医院）系省属三级医院（公立），医疗资源突出。
③成熟的轨道交通
区域内有南京地铁第一条建成运营的地铁线路地铁一号线，吉印大道、双龙大道、天印大道无缝对接，连接绕城高速与长深高速，区域内多条公交线路，出行方便。
方山的发展潜力
很多人觉得方山发展得很成熟了，它的发展潜力在哪里？有规划，有变化便是发展潜力。
①升级的景观配套
解溪河沿线将打造自然生态的滨水公园，目前已完成初步方案设计，方山将迎新公园。
②升级的商业配套
方山并不缺乏商业，但是缺乏的是有规格的大型商业。方山江宁城建G99地块6.5万方商业即将开建，又一地标商业涌现，弥补方山大型商业的缺陷。
除此之外，方山艺术营附近，一块重磅商业地块已亮相。根据规划，地块为商业、停车场、加油加气站用地，体量非常大，该地块何时出让，目前还没有消息。
据网曝消息，目前江宁高新园正在与开市客（Costco）超市方积极对接，现在开市客对我们方山南的选址比较满意，正在积极推进项目落地！
③高端的医疗资源
大学城G48地块被江苏阿尔文医疗管理有限公司竞得，总价1.8亿。未来将建设为国家高端综合医院——阿尔文医院（拟命名）。
届时，方山大学城的医疗资源将更加高端。
④人口和产业支撑方山发展
人口和产业是支撑一个板块发展的基石，也影响着未来的房地产市场走向。
深厚的人文底蕴让方山大学城聚集了大批老师、高素质人才，这里便成为浮躁大都市里的一片“净土”，连同其大力发展的生命医药产业都令人心生敬畏。
图片来源：江宁发布
当位于文鼎广场附近的生命科技小镇，致力于打造具有国际显示度的中国基因谷，正如朝阳般冉冉升起。
中国首个原创抗艾滋病新药在此诞生，目前已集聚和培育包括金斯瑞、奥赛康、恒瑞医药、正大天晴、康宝莱为代表的生物医药领军企业和高成长型项目，汇聚上市企业24家，支撑着方山的发展！
⑤预计每年都有土地出让，解溪已拆，方山未来可期
从土地供应来看，新方山板块未来5-10年，预计每年都将会有地块出让，在江宁乃至南京区域热度将不断攀升，随着利好政策不断注入，方山必将成为江宁的热点板块。
不仅如此，江宁方山的解溪社区已经整体拆迁，届时会释放出很多土地。
随着方山大学城目前区域内楼盘的去化，后期的土地市场毫无疑问会向解溪倾斜，这也意味着后期的楼盘位置会更远，配套会更加不成熟。
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