365淘房 李小芳 上个月，桥北改善盘金象朗诗红树林推出了收官房源，精装均价28915元/㎡，而隔壁的海德北岸城本月365二手房的最新挂牌均价才20703元/㎡，一街之隔，房价相差8200元/㎡！
我查了下海德北岸城小区近两年的房价走势，相比较2019年9月的挂牌均价21404元/㎡，令人惊讶的是，近两年来，小区的二手房价不仅一分未涨，反而还下降了700元/㎡！
随后我查询了某平台的成交数据，发现在2017年10月份，海德北岸城小区有一套96㎡的房源成交均价为21762元/㎡，和目前的价格基本差不多，三年来二手房价基本没有变化。
我在浏览器的搜索栏中输入了海德北岸城的小区名字，下面根据搜索量跳出来的联想词第一个竟然是“海德北岸城为什么不涨？”这是否是很多业主的心声呢。
海德北岸城这个小区究竟怎么样？房价究竟又是个什么情况？带着好奇，近期我也前往海德北岸城小区进行了实地探访。
双地铁！大型商业配套云集！房价却不涨反降，实探后发现···
海德北岸城位于桥北，紧邻长江大桥下桥口，未来规划中德地铁11号线和S8号线南延线大桥站将交汇于此，距离已通车的3号线柳洲东路站约2km左右，交通便利。
小区周边大型商业配套云集，距离弘阳广场1.5km左右，小区北侧隔着金象朗诗红树林就是在建中的金象王府井，西侧一街之隔是在建中的华润万象汇，位置优越。
海德北岸城小区整个体量还是比较大的，分为四期开发，一共22栋楼，包括高层和小高层，大约2800户左右。
海德北岸城和金象朗诗红树林仅一墙之隔，沿中间的路分开，左边是海德北岸城，右边是金象朗诗红树林。
我从小区西北门径直走入小区实探，小区的门禁直接是敞开的，整个过程没有刷卡、登记和询问，门禁很松。
西北门进入小区后，两侧是郁郁葱葱的树木，虽然已入秋，但仍然很有生机。
小区绿化率高达40%，整体的环境还是不错的，树木旺盛。
不过我也看到，小区内不少绿地已经“秃了”，裸露出了原本的颜色。
不过物业也在及时补救，不少已经“秃了”的草地里都撒上了草籽，地上还贴心地了“草籽已种，请勿踩踏"的牌子。
小区的喷泉虽然没有开放，但是池内的水还是很干净的，清澈见底。
小区中心位置水景池内的水就没有这么干净了，池内的水比较浑浊。
上面漂浮着各种落叶。
还有处水景，已经干涸。
小区内部多处都摆放着垃圾分类收集点，摆放的很整齐。
不过地上、树上随处可见的垃圾也不少。
由于小区不是同一时期开发和交付，既有高层又有小高层，所以楼栋的外立面看起来还是有差异的，新旧不一。
小区单元楼是没有门禁的，可以直接进入。
电梯也无需刷卡，可以直接上去，我随意走入了几个单元，电梯内部的墙面上都不是太干净。
小区的一部分楼栋高层还能看到江景，我登上了顶楼，视野还是非常不错的，大桥和长江尽收眼底。
小区地面和地下都设有车位，并非人车分流设计。据此前业主介绍，由于开发商的建设不当，导致海德北岸1-4期原来有二千大几百车位，现在只有700多个，因此小区内外部车辆拥挤。
我在小区内部实探中也发现，路边随意停车的现象十分普遍。
此外，我在实探的过程中还发现了一些问题：
小区内部自行车和电动车非常多，乱停的现象很严重，有停在信箱旁，有停在草坪上。
我还看到了随意停放的餐点车。
不少共享单车也被骑进了小区内部。
部分底楼被一些居民用来开店，主要是小超市、快递代收点，还有补习班。
底楼旁边已经秃了的草地上，已经被晒起了虾皮。
大桥口、大型商业配套云集、未来双地铁沿线······这些优势齐聚一身的海德北岸城为什么房价近3年来基本无变化，而且还出现了不涨反降的现象，究其原因主要有三点：
1、物业管理能力一般，海德北岸城的物业是南京海德物业管理有限公司，这点也是小区业主吐槽比较多的，物业对小区的房价至关重要，哪怕是隔壁有学区加持的明发滨江新城都逃不过不过被物业拉低房价的命运。
其实不止海德北岸城，这点是很多桥北小区的通病，体量大的楼盘再加上物业管理不到位，而且租客太多，自住的感受度就会差一些，房价自然会受影响。
2、海德北岸城的学区是力小海德北岸分校和南京一中泰山分校，学区资源一般。
3、地段对小区的升值和保值起到决定性作用，桥北虽然配套成熟，未来还有大型的商业配套、地铁，但由于早期的开发模式，虽然配套成熟，周边整体居住环境一般，比较杂乱，后期也很难进行新的规划，这也是为什么桥北绝大多数小区配套成熟但是房价上不去的主要原因。
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