365淘房 许雯笑 近日，我在浏览房价地图时，惊讶发现，仅一桥之隔，迎江园小区和世茂滨江新城房价差价竟高达3万/㎡。
能够造成这种现象，我第一反应是学区，迎江园学区是树人附属小学、树人中学，世茂滨江是力学小学分校和树人中学分校，学校实力上虽有悬殊，但世茂的豪宅定位，应该可以为房价增色不少，如此大的价差是为什么？
我细查之后，发现世茂滨江这个项目很耐人寻味。
一、高开低走！15年涨幅251%，买房人心累...
世茂滨江项目分为三期，一期是世茂滨江新城，二期是世茂外滩新城，三期是世茂璀璨滨江，一二期已经交付入住。三期目前在建，部分房源尚未入市，2019年开盘售出18#、20#房源。
项目整体开发时间跨度很大。
2005年世茂一期项目滨江新城首开，开盘价10500元/㎡，定位南京江景高端住宅盘。24-53层的超高层江景大宅、豪华装修、小区泳池会所、五星级酒店，各种高端洋气的概念铺设，一时风头无量，10500元/㎡的价格在当年的南京也属于第一梯队。
而现在，十五年过去了，二手房均价3.6万/㎡，涨幅仅251%，已经被远远甩出南京房价第一梯队。
要知道，2005年，河西奥体的拉德芳斯开盘价才5000元/㎡，现在二手房价已经涨到6.2万/㎡，涨幅十倍多！
而一河之隔的三汊河南岸，在同样曾经属于下关区的地域，南师附中树人国际学校在此落地，区域老旧小区的单价，从当初的不及世茂滨江的一半，跃升至世茂滨江的近两倍，同样是江景超高层的新楼盘恒盛金陵湾，房价也扶摇直上，均价达到5.5万/㎡。
我在前往世茂探盘时，依稀可以看出滨江新城品质豪宅的影子。物业管控非常严格，闲杂人等一律免进。小区门口不停宣传着，境外来宁人员要报备并居家隔离。
滨江新城附带的希尔顿酒店，在春光照耀下熠熠生辉。
绕到世茂二期项目世茂外滩新城，物业管理同样严格，从外部来看，超高层看起来有稍许压抑。但也许对于高层住户来说，越高，才能纵览江景美妙。
超高层也是双刃剑，世茂滨江新城和外滩新城的得房率为75%。
低得房率这一现象，在超高层中较为普遍。
比如秦淮河对面，同为超高层的恒盛金陵湾，得房率最低70%
超高层得房率较低主要是因为，国家对住宅设计有很严格的消防规范，基本上是楼层越高，消防要求越高，要求开发商设计的消防设施和消防空间就越多，得房率自然就降低。除此之外，还有更长的电梯、入户大厅等公摊面积加大的原因。
二、学校在建！道路在建，地铁加持，三期项目高性价比...
除了得房率较低，世茂的学区进展较慢。不过好在的是，在前期业主的争取和沟通下，力学小学和树人中学正在建设中。这对于世茂三期，即世茂璀璨滨江来说，是个好消息。
我去到现场，可以看到，目前学校正在动工，部分楼栋已经建成。
和效果图较为一致。
不仅是学校的逐步完善，道路建设上也有不小的进展。
二期世茂外滩新城和三期世茂璀璨滨江中间的新兴路西延一期工程正在施工，
道路打通之后，居民出行也会更加方便。
轨道交通上，在建的地铁5号线下关站距离世茂璀璨滨江较近。
我来到了三期现场，目前世茂璀璨滨江已经复工，项目工地上工人进进出出，轰隆隆的机器声笼罩在这片天空上。
绕到一侧，可以看到，三期部分楼栋绿网已经拆除。
来到售楼处，由于近期住宅房源尚无动静，售楼处人员较少，购房者前来咨询的基本都是商铺，较为看中世茂后期的商业发展。
置业顾问透露，世茂璀璨滨江目前暂无动静，预计下半年加推19号楼，100平左右的小户型量少，会比较紧俏，主力户型依旧是150-200多平的大户型，放风价4万/㎡。
世茂西面和南面的两条风光带，景观资源丰富，西边是滨江风光带。
南边是外秦淮河水利风景区。
目前的鼓楼滨江板块，新房可选性较少。
世茂璀璨滨江北面是证大阅江府，目前剩少量65年产权公寓在售，销许均价为36873-37972元/㎡；东面是即将收官的桃园世纪，仅剩最后一套房源，户型建筑面积为243㎡，价格为49000元/㎡。
这使得前期均价3.8万/㎡，纯住宅，还有多套未入市房源的世茂璀璨滨江极为可贵。滨江江景美、环境良好、地段极佳、学区较好，地铁加持，再加上目前公布户型来看，最小户型114平，总价400万出头，让世茂璀璨滨江看起来性价比很高。
但就像人无完人，也不会有十全十美的楼盘，买房人需要弄清自己的需求，作出取舍。
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