进入“金九银十”，江苏省内多个城市的土地拍卖同现降温。即便是热门区域的宅地出让，房企竞价也格外理性谨慎，底价或低溢价成交地块频频现身。机构分析认为，受重点城市供地规模加大、出让门槛抬升以及房企融资渠道收紧等多重因素影响，眼下开发商的拿地心态已由过去的“不惜重金”纷纷转向“主动求稳”，即便面对看好的地块，也会严格控制拿地成本。
土拍网成交大数据显示，“金九”以来伴随土地供应开闸，省内各重点城市的土地成交规模总体呈现上扬。其中南京9月份至今已成交16幅地块，成交面积约70公顷，比去年同期出让规模增长约35.8%；苏州市区成交19幅地块，面积约81公顷，同比增长约61.5%。无锡、南通等地出让规模同比也出现增长。
与成交量稳增相比，近期省内新出让宅地的溢价水平则明显降低。10月10日，南京、无锡两地同时迎来“银十”首场土地拍卖，新推出的商品涉宅地块均为4幅。最终南京出让的4幅地块1幅底价成交，剩余3幅地块平均成交溢价率仅7.3%；无锡出让的4幅宅地则有3幅底价成交，剩下一幅宅地成交溢价率仅为1.31%。此外苏州市区上月共进行了3场土拍，作为该市“限房价、限地价”新规落地后的首批土拍，新推的17幅商品宅地最终1幅流拍，多达11幅底价成交，剩余5幅成交地块的平均溢价率仅为7%。
土拍网分析人士表示，近期省内各重点城市持续加大土地供应，是土拍行情走稳的主要原因。近1个月以来，包括南京、苏州、无锡、南通等市均已连续挂牌推地3次以上，新增宅地供应规模达到40-80公顷不等，从而有效平衡了土地市场供需。此外，部分热门宅地出让条件增多、拿地门槛抬升，也明显抑制了高溢价率。例如南京本月出让的南部新城G64地块不接受联合竞买，商办用房需由竞得企业自持，同时对可再生能源利用也作了相关规定。无锡此前底价出让的3幅住宅用地起拍楼面价均超过了万元水平。
在供地开闸的同时，房企融资“闸口”却在收紧，并且成为制约房企高价拿地的关键因素。相关信息显示，自上半年开始，对于房企融资的监管力度就已持续加强，监管措施涵盖加强房地产市场资金管控，对银行及信托资金违规用于拿地等进行整治，严控房企海外发债用途以及严查违规向房企提供表内外融资等。在此背景下，不仅大型房企的资金链受到考验，通过前期融资高杠杆拿地的房企更是面临出局。与此同时，楼市行情理性回调也让房企不得不考虑高价拿地在后期所面临的风险压力。下半年至今，包括万科、融创等大型房企均已表态将放缓拿地节奏，或对“逆周期”拿地抱有审慎态度。另据业内消息，目前已有多家房企针对拿地设定了内部标准，严控竞价区间和拿地成本。
分析人士预计，四季度重点城市仍会进一步加大住宅供地，同时房企也将普遍保持理性谨慎的拿地心态，针对重点布局城市的新出让地块，各家房企会在合理衡量自身实力与市场预期的基础上稳健拿地，并将重心转入年末的销售业绩冲刺。
乔 淳 胡 敬
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