365淘房 傅秋月 南京楼市波诡云谲，稍不留神，房价便像坐上了云霄飞车，直冲云霄！365房博士，你身边的买房专家
江宁房价再刷新，刚需何处安放？
1 江宁二手房房价再创新高
从今年的二手房市场来看，江宁的二手房房价是在不断被刷新的。<<<硝烟四起！江宁10盘即将入市，刚需的主战场！
将军大道的一套房源成价单价突破5.5万/㎡，百家湖二手房成交价破4.6万/㎡，九龙湖万科金域蓝湾一套房源成价单价约4.1万/㎡，而上秦淮板块作为九龙湖的延伸板块翠屏诚园，一套139㎡3室1厅精装大户型，成交单价达3.4万/㎡，成交总价477万。于此同时新房3万/㎡抢房大战不断上演......
2 明年江宁主城将是改善客的主场
而据我了解，不少江宁明年预计上市的项目都是大户型。
九龙湖板块的金隅G20地块，据小道消息，最小面积为120㎡；
九龙湖的弘阳G57地块，据知情人士透露，5层住宅将打造叠加以及大平层产品。1-4层打造上叠、下叠，5层两间打通打造大平层产品。项目预计2020年入市。
东山地王上元府项目，之前的小道消息也是打造大平层产品。
从现在的二手房成交情况和明年入市的江宁主城新房来看，江宁正在迈向改善时代，主城区的小面积新房会越来越少，这也意味着刚需只能选择越来越偏远，配套越来越不成熟的地方，所以刚需需要抓住机会，尽快上车。<<<总投资200亿，江宁两大重磅项目进展曝光！
目前对于刚需来说，有地铁、有规划、选择面广、配套较为成熟的板块仅有一个——禄口！
规划先行，三重利好支撑，禄口未来可期！
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百万人口、千亿产业支撑，空港区域优势明显
禄口空港新城区域为南京城市发展最具潜力的新兴板块，是链接长三角的首要发力之地。禄口空港“一核双心，一轴多片”新城将沿承南京向南，继河西南板块之后又一重大经济发展战略布局，享受国家级临空经济区配套利好。空港新城未来这里将成为容纳“百万人口、千亿产业”的南京主城南部中心新增长极。
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国家临空经济区未来对标：德国法兰克福、上海虹桥临空经济示范区
2019年3月，江苏省交通运输厅发文： 南京临空经济示范区正式获批！ 这也是全国第13个国家级示范区。
此前，郑州、青岛、成都、重庆、北京、上海、广州、长沙、贵阳、杭州、宁波、西安等12个城市先后获批国家级临空经济示范区。
建设临空经济区可以挖掘内需增长潜力、促进产业转型升级、增强辐射带动作用，对促进民航业发展、优化城市经济发展格局、扩大对外开放、加快转变经济发展方式具有十分重要的意义。比如德国法兰克福、韩国仁川国际机场，中国上海虹桥机场等，这些世界著名的空港经济区，无不是城市发展的重心。
南京临空经济示范区的正式获批，直接受益的区域就是禄口空港新城，对其未来发展、经济水平、人流量、及品牌房企的进驻都有极大的利好。根据规划，南京禄口空港新城规划面积71平方公里，定位为高科技产业新城、高品质宜居新城，也是江宁开发区打造经济增长新引擎的重要功能区。
在建设过程中，禄口空港新城将依托禄口机场“地利”优势，在产业上重点发展航空装备制造、航空物流等关联产业以及高端商贸、金融服务、科技信息等现代服务业。
新城将集中力量开展靶向招商，确保每年引进落户一批超10亿美元龙头型、旗舰型大项目。在新城建设上，将全面运用智慧城市、海绵城市、低碳城市、紧凑城市等现代城市发展理念，统筹布局产业、交通、生态、文化、居住、公共服务等功能，全面释放禄口机场积蓄的强劲带动力。
未来南京临空经济示范区将着力推进创新性发展、引领性发展、探索性发展，加快形成航空业全产业链和价值链，构建现代化临空经济产业体系，建设面向全国、联接世界的航空枢纽，打造国际性、现代化、生态化、智慧型临空经济示范区。
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各方规划升级，禄口未来可期
>>>交通
禄口未来交通四通八达，除了机场高速、信诚大道和将军大道的快速路，主干道包括楚风路、越秀路、飞天大道、翔宇路，次干道和支路则更多，达到近50条。
机场线（S1）已于2014年7月正式运营，宁高城际二期已于2017年12月正式通车，S7号线(又称宁溧城际)于2018年通车。另外，大家比较期待的18号线正在规划中。
>>>商业
目前，禄口的商业仅有百利广场、信义广场、棉花塘、皮草小镇等配套，满足周边业主日常生活所需。
未来，大型商业综合体遍地开花，在家门口也能逛到腿软。
去年8月，中国江宁网站公布了空港名品商贸街区项目的建设工程规划许可公示牌。空港名品商贸街区项目位于信诚大道以南，飞天大道以东，这也是禄口板块的一大重磅商业体。
翔宇路南站定位为片区中心站点，交通属性为二类区中的交通换乘型换乘枢纽，未来将建设集商务办公、商业、公交场站、酒店、停车场等功能与一体的城市综合体。
总设计规划平面图
总设计规划图显示，该区域以后将建有奥特莱斯、高端酒店办公区、公寓、科研办公、商业广场等。
>>>打造区域新地标
越秀路综合管廊，空港综合文化中心，如意湖等项目加速推进中。
被外界称为江宁第二座“百家湖”的如意湖，是空港新城中心轴线上的新型生态湖泊，具有“空港”、“湖区”两大主题特色，致力于打造一个活力、生态、智慧的“空港滨水城市客厅”。
越秀路综合管廊工程总投资约1亿元，预计今年底完工。
>>>学校
除了禄口小学，百家湖小学分校以外，将建设规划幼儿园14所，小学7所，初中5所，国际学校1所。
（禄口学校分布图）
南京赫贤国际学校将于明年9月开学，届时，对于禄口的教育资源来说将更上一层楼。
160万起抢精装三房，禄口风向标项目即将首开！
奥园金基天著尚居已领1栋、2栋、5栋、6栋、10栋销许，合计512套房源，建筑面积为85-118㎡，总价160万起
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禄口老城芯，醇熟配套加持，现在可见，未来可期！
环顾四周配套非常齐全。与禄口小学仅隔一条马路，信义广场在旁，步行5分钟即可到达百利广场，是目前禄口最繁华的地段。
周边的新盘和已交付入住的小区非常多，人气充足，是名副其实的“黄金十字路口”！
禄口空港新城共划分为高新物流产业区、综合商务区（即如意湖附近）和核心居住区，天著尚居正位于居住区的最核心位置，交通、商业、学校等生活配套非常充足。
按照禄口的规划来说，未来禄口的核心区是如意湖附近，而奥园基金天著尚居的位置在如意湖和禄口目前核心生活区的中间位置，可以说是两方利好都可辐射到。
不仅如此，规划上显示，禄口的宅地非常多（黄色为规划宅地），尽管目前区域内的项目和地块较多，但是还有大量的宅地未出让，这也意味着禄口未来将形成大型的居住群。
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自带7.5万方商业配套
禄口目前的商业配套不算特别好，而奥园金基天著尚居自带7.5万方的商业，可以说是为禄口商业配套添砖加瓦。
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品牌房企加持，产品优、品质好
奥园金基天著尚居是由金基与奥园合作，金基拿地、奥园操盘。
奥园主力产业在广东，口碑和品质都非常不错。多年来，连续获得政府、媒体等各界的多项荣誉，连续三年荣获"中国名企"称号;同时荣获"广东省优秀民营企业"、"广东省房地产诚信企业"等荣誉。
而金基在南京的代表作是江北豪宅金基九月森林，据悉，奥园基金天著尚居由豪宅团队打造，锻造九月森林的匠心之作，精装品质高。
小区内部人车分流，入口设有人脸识别系统，刷脸进小区。
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户型好，总价160万起住核心区精装3房！
天著尚居共打造4种户型，面积85、99/103、99、118㎡。
整体来说，项目的户型做得非常不错，面积段分布较广，可以满足刚需和本地改善客的需要。85㎡的户型做到了三房且三开间朝南，实属不易，总价160万起置业禄口核心区对刚需还是非常友好的。
我个人认为如果奥园金基天著尚居开盘的话，将会是禄口市场的风向标，小户型是去化更是验证刚需对禄口接受度的标准。
禄口楼市今年虽然已有三家楼盘开盘，禄口南的红豆香江华庭虽然首开了小户型房源，但是属于禄口南板块，配套不成熟且户型有硬伤；禄口生活区的中骏融信雍景台和恒大林溪郡，全是加推的大户型房源，面向的是本地改善客。而奥园金基天著尚居100㎡以内的房源数量较大，户型无硬伤，位置佳，品质好，项目的去化才能真正验证禄口的购买力。
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