房价9.6万/㎡，河西有钱人的生存攻略

01

一位师兄创业，赚了一些。又刚卖掉一套仙林别墅，手里800多万。跟我说，来，弄套河西顶级大平层。

我犹豫了一下，多少预算？

对方矜持的笑了，1200万，买个河西最好的。我发给他一张现在的房源报价：

▲ 湾4的链家报价

师兄半天没反应，嗫嚅：我，还需要努力……

讲真，1200万纯改善，在河西的可选面耳熟能详的几个，比如海玥、华新城等。但顶级大平层，1200万，干不下来。

河西有钱人的生存策略是以湾3 180户型（约1200万）为界，高于它的，豪宅；低于它的，则是超中产房、中产房。

一位公司在新城科技园的老板很喜欢给新员工上课（挫折教育？），就是带着一群毕业生逛一下河西，然后指着这些房子说，这个5万，那个6万，旁边那个7万，哦那个滨江最高的，9万。

年轻人攒紧拳头，目光炯炯……

02

前几天，河西南金茂府开盘，“不贵，5万2”。章女士刚买了一套金茂府，但只承认自己是河西普通家庭。（刚刚，这个女人买了一套河西豪宅）

原因无他。

因为周边像她这样的人群比较普遍，尽管说出来，可能让人觉得不明觉厉的装逼感，金融系统中层、西堤国际、置换金茂府……

但，这样的人多吗？

讲真，确实多。但占南京人整体的比例呢？不高。因此，从逻辑上，这属于“占比低，但人数多”的定义。

在河西，这样的“普通家庭”比比皆是。

举个例子，夫妻俩，一个银行中层，一个机关事业单位，或一个金融系统，一个地产，或华为中兴，一个做生意，从事商业。

这样的组合，在河西很典型。

03

河西，是怎样一个擅长引起人强烈不适的板块？

仙林人瞧不起河西，毕竟没个高校，枉在南京。

江宁人也瞧不起河西，你没个像样的制造业和实体经济！

就不谈鼓楼了，党政云集，学风蔚然。

即便江北，也鸡贼：我有金融中心，我还有实体经济！

▲夜晚的新地中心

事实上，河西的空气里充满了金钱的美好铜臭味。

但河西人能言善辩，你仙林高校有什么了不起，最后还不是到河西写字楼来上班？你江宁工厂多，空刷GDP不长肉，这也配自豪？呵，鼓楼，一堆老破小还好意思谈改善。对了，17㎡的学区房倒是可以考虑。

河西的确没有工厂，没有工业园区，也没有一所高校——除了莫愁职业学校。但河西多的是金融、地产、媒体与各行各业的规划设计公司。

换句话，都是辨识度极高的白领，写字楼里体面出入。

南湖？油坊桥？

谢谢，这在河西，又不算河西。

在南京的加班地图里，河西CBD向来灯火通明。南京8个加班重镇，河西占其2。

其实，这张图也深刻的反映了南京的高薪产业集中地，要么河西金融CBD，要么各区的高新/信息软件产业。

要承认，河西人收入高，也是一点一滴用命换来的。

当然，收入也不辜负他们。

事实上，整个中国而言，谈得上整体高收入的，也不过金融地产、信息科技领域。这种“整体性高收入”，和工厂生态是两回事。

前者是从高管到职员，收入都高。普通职员十来万，年代长一点的普遍二十多万三十多万。而工厂生态的产业，高管收入高，而普通员工几千元。

软件大道的华为是信息科技高收入的典型，IT专业的学历本科起步，工作十多年的，收入一般也都高于三十万，四五十万甚至七八十万百万的，也不在少数。因为，他们享受到行业和企业高歌猛进带来的发展红利。

新地中心、金融城、新城科技园…这些都是地方，满满都是金融地产从业者。学历也是正规本科以上，现在起步大多是名校硕士。

富春江东街、楠溪江东街一带的建筑设计、邮电规划设计、交通规划设计等公司也云集，同样是名校硕士起步。

虽然，高学历未必完全等于高收入，但整体性高学历且名校比例高的行业，收入也是很高的。毕竟众所周知，没名校学历背书，很难进得去上述好单位。

与高学历、高收入伴随的是高压力，所以，越来越多的高档温泉会所、澡堂子出现在河西。事实上，最近，马鞍山翠林在河西南开场子了，旁边路上停满了车。

毕竟，河西人在南京实在太“南”了。

04

河西的一切都在白纸规划上兴建，按着尺度来，非常务实，就跟河西人一样务实，规规矩矩，整整齐齐。

河西的“务实”，没有太多老南京人的地域情结，也没有明城墙的束缚。哪儿的地段佳、房子好，就把房子买在哪儿。这点真不像老南京人：

河西地基不稳！

老下关口碑差！

江北怎么能买？

仙林不就乡下？

摆脱掉思维桎梏的河西人，从一开始就精明。其实，这其中有个误解，都认为河西一开始是穷人才去买——事实上，河西的商品房从来就没便宜过。

哪怕在2005年、2006年，那时候的“便宜”仅仅是相对当时最热的主城、龙江而言算有性价比，但比其他区域贵——万科光明城、中海塞纳丽舍等起步也要五六千。

河西的房价涨得显而易见，提示河西人三点：

（1）房子是能增值的；

（2）城市在发展，房价才会涨；

（3）买在哪里很重要。

与之同时，城东人在悠悠然紫金山。10年后，河西拔地而起，从沙洲到新城，城东人也还在悠悠然紫金山。

城东人买房不行，在于身边没有直观的城市发展、房价在涨的场景感。

▲来自：硬腿子工作室

河西人的幸运就在于，他们经历了这一切，感同身受，学习了，也被改造了。这也导致，在南京，河西人买房是出了名的疯狂。

我们从“区域基因”上研究一下，河西人来自哪里？

其中一部分来自鼓楼区。这个演绎的路径是：北京西路-龙江-奥西北。人群是政务人群，当年随着省政府西迁，很多家庭搬到龙江。

后来兴建了月安花园，再后来的青竹园、海棠园、青桐园、紫薇园等，机关事业单位国企的群体多。

一部分是外地人。当年仁恒、万科、中海、银城、万达等在河西做项目，也确实吸引了有实力、无主城情结的外地人。很多人也只是图房价不贵，又是品牌楼盘。

还有一部分是单位搬迁到河西的南京主城家庭。比如省级市级部分部门，金融机构等，单位搬了，自然也驱动着搬家动力。

这些人可能是幸运儿。

像楠溪江东街上的邮电规划设计院，收入较高，单位从三山街搬到河西后，很多人也就自然而然在周边买房，从和府奥园、中北品尚到西堤国际、中海塞纳丽舍等。几年倒腾下来，房子上赚的钱，比收入要高。

而新城大厦某部门工作的王主任，他倒有些唏嘘。从他办公室望出去，隔着江东路，对面就是奥体场馆。

虽然单位搬来，王主任也并不特别感冒河西。身为要职，对河西了解得比普通人要多得多。然而，不习惯河西这种大马路、规整小区的生活，还是住龙江，有烟火气。

同样是单位搬迁，同样工作在河西，但不同个体的选择也不尽相同，有的变成河西人，有的还不习惯、不屑一顾。

2005，西堤国际5000元/㎡；

2019，西堤国际64000元/㎡。

这么多年，河西房价终于折服了南京人，但河西的生活方式并未被大多数南京人认同。这一点，不如苏州园区对市区的绝对优势。

▲ 河西元通 IFC

因为，南京与江苏一样，都很“均”，河西优势虽然有，但并未全方面碾压其他区域。

比如高校就不如主城、仙林、江宁和江北，商业也不如新街口甚至比百家湖的人气差很多。

即便贵为金融CBD的定位，但新街口-洪武路这条线的金融依然不弱，江北核心区的新金融中心、玄武的金融中心、秦淮大校场的金融中心，都试图引进强势金融机构。

与中产息息相关的中小学教育资源，河西和主城还有很大差距。

尽管新城、新城南、河西南外、致远已有较大知名度，但和如日中天的鼓楼相比，还是逊色不少——换句话，河西新城算是南京大大小小新城区中发展最好最快的，城市新贵。

但鼓楼嫌它没文化，秦淮嫌它没历史，玄武嫌它没山水，江宁也瞧不起它那点GDP。

总之，河西虽好，但也好不到哪里去。爆发力强，但短板也多呀。

05

河西招黑还在于产业。

金融、地产、媒体、会展，这些产业因为这种那种的原因，声誉并不佳，尤其金融、地产，都属于遭骂的行业。这些行业还有一个共同点，就是广告多，造势多，给人一种强烈表现欲，特别会装的感觉。

人们对“用力过猛”的行业总是不太看得上。

当然，河西最遭黑的是很多很多年前，河西曾经是大片是农田，并没有土著河西人。这一点和老下关还非常不同，虽然老下关在老南京的城市鄙视链中属于尾端，但类似热河南路却分明有情怀的加持。

一提起南京西站、长江大桥、阅江楼、下关码头，涌起来的感觉是怀旧情绪，这与河西不同，而提起河西，更多是“异样的情绪”。

没有原住民的“故土情结”，河西的招黑体质，就自然形成了。

06

别以为河西只有铜臭，事实上也有大江大山。

迷失在江山，这是河西的功底。

纵向的路，以山岳来命名，泰山路、嵩山路、黄山路、恒山路、庐山路、燕山路、乐山路…

横向的路，以江河来命名，松花江街、新安江街、富春江街、楠溪江街、白龙江街、嘉陵江街…

关键是，乍看上去，路都差不多，横平竖直，没有沿街商铺，逛了也无趣。这也是河西少有烟火气的原因。

▲华采天地的视角

07

我们注意到，南京的中介分两种：一种是河西中介，住豪宅，开豪车，玩营销；另一种是其他中介，朴素低调。

大河西的高度有两种，一种是CBD天际线，以河西南鱼嘴金茂为愿景；另一种是房价高度，江湾天成9万/㎡。

仙林创业小有成就的师兄，来到河西，原先的“自矜”之气变得谦逊，只是他不知道，河西普通人，每一笔钱都是用熬夜加班的血汗成就，而河西从商的有钱人，其实当年也就是你你我我普通人。

在河西，每年都会有如梦如幻的财富盛宴，同样，每年也会有豪宅破产拍卖。

南航学生会的一个小伙子，毕业之后，带几个同学创业，在宋都奥体名座，一路的筚路蓝缕。

十年后，公司上千人，搬到河西新城科技园，已是中国著名的独角兽企业。所谓湾4，德基大平层，河西顶级大平层……

夜色如水，老陈在CBD 28楼阳台抽完一根烟，继续熬夜战斗。如果不趁年轻把身体搞垮，以后怎么住最贵的ICU？

河西人的生存信仰。