南京三牌楼小学成绩逆袭，房价稳定，施教区内这些小区怎么选？

在后台，经常会有网友咨询三牌楼小学。关注南外小升初今年成绩的网友都知道，三小今年考得不错，共考取南外9人，比去年多7人。

成绩出来后，一时间，三牌楼小学又成了学区房市场上的“香饽饽”，很多买房人把目光聚集于此。

而日前，我恰好实探了一处学区房，它就是三牌楼小学的学区房— 和会街小区。一起看看这个小区怎么样？

小区外部条件优越，但属开放式小区，没有物业管理，内部居住环境差

和会街小区位于老南京" target="_blank">鼓楼区，周边各项配套设施齐全，居住便利。具体体现在：

1、商业上，小区周边的商业配套非常成熟，大型商超齐全，距离最近的商业体是虹桥新城市广场。此外，小区也毗邻湖南路商圈。

2、医疗上，小区附近有多家三甲医院，中大医院、南医大二附院、鼓楼医院，医疗资源优越。

3、交通上，距离小区最近的地铁站是新模范马路站，但是有点距离。好在小区附近有公交，站点较多，出行还是比较便利。

除了上面这些，小区距离南京邮电大学、南京师范大学附属中学、南京财经大学也不远，人文气息浓厚。小区住户平时想要散步、运动，也可以去逛逛附近的玄武湖公园。

综上，从外部条件来看，和会街小区算是很不错，地理位置优越。那小区内部环境如何？

其实和会街小区并不是一个真正独立的小区，而是被下图这种和会街XX号分割成很多个独立的居住环境。

可以这么说，分布在和会街两侧的房子就是和会街小区，分为临街和不临街的。

小区里面的居住环境也完美凸显了“老破小”学区房的特点，楼龄较老，基本都是楼梯房。无地下停车位，车位很紧张，因此车辆也随意停放，杂乱无章。

值得一提的是，目前小区部分在出新，比如和会街40号，现场工人正在施工中。

有业主表示这边是老小区，周围配套都很丰富，不好的地方就是小区的居住环境很一般，没有物业管理，也没有固定停车位。

从中介处了解到，和会街小区最早的房子是在1990年左右，临街的房子房龄新一点，也在1995年左右。这样看，小区最老的房子房龄已经近30年了。内部现在的场景也可以理解。

小区近半年来房价比较稳定，小户型热销，总价300万内可选

目前和会街小区在365二手房网站上的挂牌价是45776元/㎡，从近半年的房价走势看，小区价格很稳定。

中介表示小区50多平、60多平的小两房最好卖。从挂牌来看，小区一套51平的小两房，挂牌单价已经近5万/㎡。63平左右的小两房挂牌单价也突破4.8万/㎡。

此外， 小区小三房也受一些客户欢迎，主要是这种户型比较好，户型方正，南北通透，明厨明卫，居住舒适度较高。但是这类型房源目前总价都在400万以上。

从成交来看，小区近期成交的一套50平左右的小两房，单价近5万/㎡，总价在250万以内。另一套64平左右的小三房，最后成交总价也在300万以内，但是是简装。

中介透露，小区部分小户型设计差，隔音效果不好。一些临街的房源也会受到噪声影响。这些都会影响到房子的价格，具体还是一房一价。但是小区体量还行，可选房源较多。

成绩稳定，学区房价波动较小，三小学区房到底怎么选？

针对今年三牌楼小学成绩还不错，有没有影响近期的学区房市场。我特意咨询了中介，中介表示目前看并没有很大的影响。

中介表示主要是去年三牌楼小学没考好，导致学区房的行情也不太好，二手房的成交量不多，所以导致库存较多。现在市场上在售的很多都是以前积压的库存，而这部分房子并没有涨价。

但同时中介也透露随着去化的加快，这部分低总价房源越来越少。从最近新的挂牌房源来看，有些业主已经很明显提高了挂牌价格。因此，今后买三小的房子，还是有一定的议价空间。

针对小区出新会不会让房价上涨的问题，中介也很坦诚，表示：还是会有一定影响的，但并不大，最重要的还是看成绩，毕竟大家买这里的房子图的是学区属性。

其实从三小近年来的南外录取人数看，除了去年发挥失常外，整体还是比较稳定的。但不得不说的是，一年考不好，对于学区房市场影响还是蛮大的，毕竟家长对成绩这个东西很“敏感”。

下图是2020年三牌楼小学公布的施教区：

中山北路[202——212号（双）]、广东路、模范新村、北一村、北二村、狗耳巷、西柏果园、模范马路[87号——底（单），58号——底（双）]、新模范马路[38号——底（双）]、铁路中街[1——50号（不分单双）]、天和园、三牌楼大街[1——159号（单）、2——168号（双）]、和会街、模范马路166巷

对应小区：三牌楼大街、天和园、三牌楼小区、娄子巷小区、西柏果园、经典家园、宁和新寓、和会街小区、模范新区、开元新寓、模范马路小区、狗耳巷小区、中山北路202-212号、模范中路小区等

仔细观察可以发现， 以上小区基本分布在鼓楼区三牌楼大街附近，而且基本都是老小区，可以说小区环境差不多。

但其中有两个小区值得注意：宁和新寓、经典家园。主要是这两个小区区别于其他老小区，有物业管理，房龄也较新。

1、宁和新寓

宁和新寓最早的房子房龄在1995年左右，最新的房子房龄在2000年左右。小区目前正在出新，就在和会街旁边。

小区目前在365二手房网站上的挂牌价是48059元/㎡，近期来看，房价也没有太大波动。

但因为小区体量小，本身挂牌量就少。在我们网站上，在售的就几套房源，且以大户型为主，入手门槛价较高。

2、经典家园

经典家园是2004年左右的商品房小区，小区有物业管理，也有地下车位。但是，小区体量不大。

和三小其他老小区相比，经典家园内部居住环境好很多，绿化率也较高。

据了解，小区共3栋楼，除了1栋18层的高层，其余都是6层的多层。小区目前在365二手房网站上的挂牌价是49137元/㎡，在三小的学区房里，算高价了。

因为小区体量不大，挂牌房源也不多，且以大户型为主。目前来看，小区110平以上的房源总价都在500万以上，120平以上的房源，总价在600万以上。

单价高，总价更高，且是单学区。中介表示，相对附近其他低总价的老小区，选择这里的家长并不多。

同时，中介也告诉我，在三牌楼学区房里，成交最多的还是300万以内的小两房，主要是这个总价门槛并不高，很多家长只是为了孩子上小学，以后也好置换初中学区房。

而说到具体的小区，中介透露，在这样的总价范围内，可以优先考虑三牌楼小区和西柏果园。主要是这两个小区在老小区里房龄相对新点，且地理位置更好，不临街，尤其是西柏果园已经出新过。

目前三牌楼小区在365二手房网站上的挂牌价是46481元/㎡，西柏果园挂牌价高点，是48622元/㎡。且两个小区近期房价都有上涨态势。

最后，对于三牌楼小学的学区房，你觉得哪个更好点，你会考虑这边的学区吗？

返回南京二手房首页