导言

两天前，笔者一篇题为《房子还是最好的投资吗？近期楼市三大看点，回答了这个问题》的文章，例举了三个看点，即：1、多个城市对开发商降价买房提出预警，2、多个城市的土拍政策开始进入"最接近平均价者得"，3,、近日在上海召开的"陆家嘴论坛"中，有专家提出"盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算"。分析这三个看点后，笔者提出"老百姓投资理财的思路该到变的时候了"。

事实上，纵观这几年房地产的发展，我们不难看到，房地产作为投资理财的渠道，这条路正在变得越来越难走，这主要有三个方面的表现：1、政策调控越来越多、越来越频繁，留给炒房者投资投机的机会越来越少，且门槛越来越高；2、限售周期越来越长，从几个月开始，到现在的2年、3年，甚至5年，房地产作为投资理财工具，变现周期越来越长，变现能力越来越差；3、楼市价格不断推高，有价无市的现象越来越严重，房源入市交易，可是挂牌半年、一年都无人问津。

房地产作为投资理财产品，没有了变现能力，那就是一堆钢筋、水泥和砖头，然而，总有那么一些专家在呐喊着赶紧买房，告诉别人房地产依然是最好的投资理财渠道。那么，到底哪个才是真相呢？今天，我们就对房地产做一番梳理，好好分析一下这个问题，使得投资者认清局势，以自己的眼光，打好自己的投资理财算盘。

五个维度认清房地产形势，把握投资理财的方向盘

综合各种因素，笔者认为，今后房产将不再是最好的投资理财产品，我们将从5大维度逐条分析，认清房地产的真面貌：

01 房地产行业进入成熟期，收益将稳中下行

自1998年开始，房地产商品化改革已经20年。从行业生命周期看，如果把第一个10年看作是发育期，那么第二个10年（2008~2018），可以看成是房地产的发展期，发展期的特点是行业急速扩张，行业红利最高，这10年被业内认定为黄地产的"黄金十年"，这一点已经基本上达成共识。

从近年行业政策不断完善，高层定调"房住不炒"，以及城市扩张减速、房企"去地产化"行动等诸多特征判断，房地产行业正在进入成熟期。此前有专家声称，房地产行业已经进入萧条期，这是不客观的，诸多特性显示，房地产行业并不符合"萧条"特点，而一下从"发展期"进入"萧条期"，也有悖于生命周期理论。

行业成熟期的特点表现在：市场扩张减速并逐步趋向稳定，市场增长率不高，需求增长率不高，行业技术已经成熟，行业特点、竞争状况及终端消费特点非常明确、稳定，产品转向买方市场，行业盈利能力下降，新产品和产品的新用途开发更为困难，行业进入壁垒很高等。

这说明什么问题？通俗地说，就是房地产再也不会回到过去那样，让人一夜暴富，让每一个人都有赚钱机会了，在这个阶段，如果你投资房地产，有可能赚，也有可能赔，"稳赚不赔"的时代已经过去。

02 收缩型城市，房子将成为烫手山芋

今年4月份，国家首次提出了"收缩型中小城市"的概念，这个概念的提出，意味着尽管中国还处在城市化进程中，但是，并非所有的城市都在变大，可能有城市在城市化进程中"缩小"，甚至成为枯竭型城市。

收缩型、枯竭性的城市，在西方发达国家普遍存在，比如说美国五大湖地区、德国鲁尔区、伦敦工业区等，其中，位于美国中西部的"五湖"地区，有"锈带"之称，意思就是资源枯竭后城市锈迹斑斑的形象称呼，底特律、芝加哥等城市皆在其中。

有关调查数据表明，在我国，目前大约存在30%的"收缩型城市"，这个数目已经不在少了。有目共睹的是，东北三省这些年经济萎靡、逐步萎缩，上阵子沸沸扬扬的"鹤岗"白菜价房，就是典型例子。除了东北地区，全国许多地方也普遍存在这种"收缩型城市"，甚至经济最发达的长三角地区，上海的周边，也存在这类型的中小城市。

这种情况，如果投资的房子处在一个"收缩型城市"之中，又该如何？相信看完上述内容，手握资产，就该懂得如何处理了。

03 住房保有量高，现有楼市可供34亿人居住？

市场供应角度，我们看到，中国的住房自有率已经达到90.1%，成为世界住房拥有率最高的国家，没有之一。如果按照人均居住面积计算，现在中国人均居面已经达到43.5平米（2016年国家统计局公布是40.6平米），这个数据，也已经超过绝大部分发达国家，大概排在世界第七。可以说，房地产市场保有量已经很高。

来自某研究院的调查数据，我国新城新区开发面积非常大，从省城到地级市、乃至县城，都有大量的新城新区在开发，如果把这些开发及规划的新城面积统计起来，可以居住到34亿人口。而从现实情况看，自2008年开始，北京首个进入存量房时代，至今，一二线中已经有超过60%的城市进入存量房时代。

我们从市场原理可以知道，当一种商品供大于求，价格必然下降。那么，现在的房地产价格为什么没有降呢？这主要有三大原因，1、房地产刚出发展期走向成熟期，行业生命周期性特征还在显现；2、房地产行业的特殊性。主要体现在政府、金融、行业、消费者之间的利益纠葛；3、通货膨胀因素，以及深层次的宏观经济结构调整。你懂，这里就不展开了。

04 "租购并举"时代开启，楼市兵分两路分流资源

昨天笔者一篇"集体土地入市，租赁时代或开启"的文章，表达了这个观点。中国城市有三大特征将决定租赁房时代要开启：1、存量房提供了充足的租赁房源，2、近年长租公寓快速崛起，3、集体经营性土地建设租赁房制度出台。而以此配套的，则是顶层设计的"租购并举"制度，预计未来房地产租赁市场越来越规范、制度越来越完善，最最重要的是，"租购同权"政策已经在很多城市开始实施，比如，同享有落户权、教育权、医保养老权等等。

房地产已经进入"购"、"租"两级分化的阶段，"租"将在一定程度上，分流了原来属于"购"才享有的资源，投资投机房地产，其财富属性、社会属性乃至公益属性都将被弱化。显然，投资房地产享有的红利正在变得越来越少。

05 因城施策，房地产进入精耕细作时代

如果我们站在20年后再看今天，或许会发现，"因城施策"是一项重大决策，某种意义上，它是房地产市场的分水岭。通俗地说，原来大家都在吃政策的"大锅饭"，从现在起，每个城市将要在各自的锅里自己做饭炒菜吃了。当然，这是有前提的，也就是必须在国家统一定调的"房住不炒"、"稳地价、稳房价、稳预期"的主基调下进行。

一城一策，分城而治，意味着房地产市场进入了精耕细作时代。在主基调下，未来，各个地方的房地产要想大涨或者大跌，这种几率将越来越小，"稳定"的结果，虽然使得投资变得"可预期"，但是，要想通过投资让收益翻番、倍增的机会已经没有了。

如何打好投资理财的算盘？

通过以上5个维度的分析，我们知道，投资房地产前景已经变得"可期"。可期的概念，就犹如把自己的钱存在银行，我们可以清楚地知道，未来活期收益能有多少，5年定存能赚多少钱。但是，要想通过投资房产，让自己的财富像前10年那样，翻个几番，这种几率已经没有了。

如果想让自己的资产投资能够保值，或收益稳定可预期，房地产在未来几年，依然还会是不错的投资选择，综合各种因素，未来房价跑赢GDP，或跑赢通胀率，基本不成问题。但是，如果想要更高的收益，投资理财的思路应该到变的时候了。

结语

城市化进程还在继续，至2018年底，中国城镇化率大概在59%左右，距离发达国家城市化率的平均水平大约还有20个点。如果按中国人口14亿计算，一个点就是1400万人，如此，未来还有3亿左右的人口要进入城镇。有人常拿这个来说，未来城市房子还会有很大上升空间，这是很大的误导。

首先，这大约3亿的人口，不是涌入某几个城市，而是平均分流的各个地方，这些地方，不仅有一二线城市，还包含三四五六线城市，乃至一个小城镇，这些都将是农民市民化的据点，这种人口的分流，与全国大规模新城新区建设、楼市透支居民消费力等要素对冲，城市化进程带来的人口流入会被提前抵消。

以此同时，中国人口的峰值大约在2029年到来，也就是说，中国的人口红利还有10年左右时间，但按中国人口的发展规律，上个世纪五十年代、特别是六七十年代是生育高峰，按此推算，老龄化社会已经来临，经历数十年的计划生育政策，中国家庭形成的"421"家庭结构，一旦人口峰值过去，人口将会呈现断崖式下跌。房子那么多，人口急速减少，那么10年后的2029年，你准备好了吗？

如果手里头有多套房子，这里要做好两个计划：其一，自2019年起到2029年的十年时间里，房地产还有增值空间，但是，就像买卖股票，你有把握买在最低点，出在最高点吗？估计巴菲特也没办法做到，因此，投资理财要做的是：提前准备。其二，基于本文的分析，如果判断是准确的，那么，最好的出货时间点应该在今后5年，也就是大约在2024、2025年间。但是，如果所有人都认为那是最好的时间点，那么必然导致集中出货，集中出货又会有怎样的情况出现？这也需要未雨绸缪。