成都58宗“万元地”命运如何？会面临15种死法吗？

       在上周，中国地产圈有两个大事，全国媒体都在报道。第一个就是全国第26座金茂府开盘了，带装修的均价约3万元一平米，是全国最便宜的金茂府，也是成都高价地的风向标！162套住宅，目前摇号登记已经结束，会有多少人登记呢？大家都在静静的围观2019年这个豪宅风向标。

       另一个就是名噪一时的上海董家渡地王被绿地集团接手了。2016中民投联合体竞得董家渡13、15号地块，成交总价248.5亿元。这块占地120万平米的地块位于陆家嘴，拟打造为上海全新城市地标。但因经营不善，开工3年的董家渡地块仅呈现了2栋半成品的写字楼。地王的命运再次成为大家热议的话题，知名自媒体“大伟看楼市”还就此写了一篇文章，名为“从董家渡地王劫看‘地王’的15种死法”，围观者颇多。

▲董家渡地块位置示意图（图片来源：地产视界观）

       成都的“地王”在全国是排不上号的。相比一线城市、沿海城市动辄数十亿、上百亿的地块成交金额，2016-2018年，成都仅有7宗土地的成交总价在30亿元以上，最高总价是中海天府新区“一带一路”大厦项目地块，成交价接近48亿元；再往前倒推，地价则更便宜。

▲2016-2018年成都总价在30亿元以上地块

       但是，成都这座以安逸闲适著称的城市，很多人觉得楼面地价上万就已经很高了，表示接受不了。据统计，2016年以来成都已经诞生了58宗“万元地”（即成交楼面地价破万的地块，不计配建成本，下同），2016年6宗，2017年32宗，2018年20宗。

▲2016-2018年成都“万元地”一览

       需要特别指出的，2017年成交的“万元地”本来是33宗，成都兴宝旺房地产公司竞得的成华区新鸿南支路5号地块，后来因为经营不善退地了，在2018年再次入市时，被同森集团竞得。这也是成都首宗被退的“万元地”。

       套用“流浪地球”里的洗脑台词：土地千万块，理性挑一块；拿地一时爽，营销两行泪。“万元地”在成交之时，都赚足了媒体眼球，地价、房价成为街谈巷议的话题。但是“万元地”的命运却并非一帆风顺，在58宗万元地中，除去2宗加油站用地和1宗零售用地外，还有55宗有住宅用途的土地，案名亮相的只有26宗，占比不到一半。一般来说，案名公布意味着项目定位、产品类型也大致明朗。比如武侯新城的中粮瑞府，官方介绍说“府”系是中粮地产旗下最顶级的产品，没有之一，全国只有两座，一座在北京，另一座在成都。北京中粮瑞府价格4900万元/套起，别墅最高1.5亿元/套，深得帝都富豪的认可。东原红牌楼地块、金科武侯新城地块、绿城双流175亩地块、中铁建青羊区34.6亩地块、中南置地天回镇约192亩地块，都是直接引入自己的高端产品系列，这些产品系列在全国都有现成的作品，可以直接类比。

▲2016-2018年成都公布案名的“万元地”

      案名亮相的意义可大可小，开盘销售才是“万元地”真正接受市场的检验。在已亮相的26个项目中，开盘就更少了，屈指可数！

▲2016-2018年成都开盘销售的“万元地”

       （注：太行瑞宏金沙城和东原印长江已开盘的不是其楼面地价过万的部分；保利两河森林、中南融创玖華臺、万科君逸目前开盘的都是商业产权的产品）

       监测的几个推住宅产品的“万元地”来看，除了德商迎晖天玺实现了约92%的去化外，其余项目公证摇号选房的去化结果均不理想，后续平销的结果还有待观察。

       恒大首席经济学家任泽平博士有个观点：房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。2017年高价地频出，很大原因是金融和土地两个因素的双重作品，在2015年、2016年房地产的大利好行情下，很多开发商的存货并不多，必然要买地来持续发展，而土地供应在2017年又捉襟见肘。如下图，2017年14249亩土地的供应量是近十年里面最少的，1.12的供销比也是近十年最小的！而成都又是一带一路的战略城市、正在建设国家中心城市、新一线城市、最具人才吸附力的城市，开发商们看好成都，因此诞生了不少“万元地”。

（图片来自于中成房业2018年成都房地产市场年报）

       在乐居探春行动的采访中，不少开发商说房地产是吃政策饭的，一切看政策：人口有人口政策，比如学历落户、技能人才落户政策；土地有土地政策，比如加大供应、竟配建、限价销售、租赁住房等；金融也有政策，比如利率、首付标准、二套房认定标准等等。2017年买入的高价地，恰逢新一轮的宏观调控：限价和限购，尤其是2018年5月15日新政，限购更严了，有资格的购房者少了。因此，当听说成都正在研究“一城一策”，开发商们就喜笑颜开，因此此前已经有多个城市借“一城一策”至名松绑了楼市。

       关于“地王”“万元地”等高价地的命运，说太多的分析也没有意义，只要不出现大的经济危机，时间可以消化一切。在这里举两个案例供大家参考。

      案例1：2013年12月31日，绿地集团竞得武侯区二环路南一段20号约 120亩土地（航校地块），成交楼面地价为6250元/平米，这个价格现在看来太便宜了，但是在2013年，却相并不便宜。2013年成都主城区平均楼面地价为4126元/平米，6250元/平米的价格可以排进当年的前20位。在2015年7月，该地块的项目绿地GIC成都中央广场开盘，以及后续的多次开盘，都实现了较好的去化。目前该地块的住宅产品均已售完。

点评：该地块刚好碰上了15、16年那波大利好！房地产是周期波动的，到了谷底自然会反弹的。同年拿地的还有中国铁建西派国际，目前已经**，亦是如此。

（图片来源：锐理数据）

       案例2：2013年7月10日，台湾远雄集团竞得红牌楼30.3亩住宅用地，楼面地价高达10000元/平米，楼面地价排名第三位，且溢价率高达82%。随后开盘出来的远雄风华园，去化并不好。2016年底，东原地产接手了远雄风华园，将剩余未开发地块和后续竞得的地块一起打造出了东原印长江。东原印长江在2018年10月和11月，分别有两次开盘，带装修的价格都是约19500-22900元/平米，在公证摇号选房阶段都实现了60%以上的去化率，后续平销剩余部分，问题不大。