贝壳研究院:关于节后二手市场的观察与思考

新年伊始，成都楼市能否“良性循环”？成为我们最关心的问题之一。去年四季度以来，房地产信贷环境的边际改善，一定程度起到了缓释合理购房需求的作用，但市场自身修复的基础并不牢固，市场参与者信心的重塑仍需要较长时间，这也有待政策的精准呵护。我们判断，节后成都二手市场成交活跃度将逐步恢复，交易走势可能趋同于2018年-2019年同期，低于2021年同期。节后的二手市场可能呈现刚需先行、近郊放量与年轻化特征。

一、二手市场节前表现或与春节返乡节奏相关

2022年1月下旬，受春节返乡的影响，成都二手房市场供需均呈现一定程度的回落。单月交易量低于2020年及2021年同期。

图1：2019-2022年成都二手房市场1季度成交量

数据来源：贝壳研究院成都分院

为消除不同年份自然月春节放假时间不一的影响，我们以阴历还原交易周期，以过往4年春节前第4周交易量为基期，观察春节前周均交易量的变化，我们发现：随着春节的临近，多数年份二手交易呈现周度加速递减的趋势，2022年春节前第2-3周的表现趋同于2018-2019年，春节前最后1周交易量仅相当于基期的4成，处近5年低点。

表1：2018-2022年成都节前二手房市场成交走势

数据来源：贝壳研究院成都分院

结合百度迁移数据分析，今年节前成都迁出人群的节奏明显早于往年，迁出指数明显高于往年，或成为今年春节前最后1周交易量递减快于往年的诱因。

图2：2019-2022年成都迁出趋势

数据来源：百度迁徙

二、节后二手市场走势的三个特征

1.刚需先行

每年春节后的2-3月，二手刚性购房需求会迎来一定规模地集中释放，主要体现为套一套二小户型和总价较低的房源成交占比快速提升。4月以后，二手房交易链条才会逐步传导至居室更大、总价更高的改善房源。

图3：2019年1月-2022年1月成都二手房成交户型占比

数据来源：贝壳研究院成都分院

图4：2019年1月-2022年1月成都二手房成交总价占比

数据来源：贝壳研究院成都分院

2.近郊放量

吸引越来越多外来人口置业的近郊，在2019-2021年春节后均表现为：在全市二手房成交的占比幅度快速提升，而主城在全市的占比趋降。这或与不同周期内置业客群的偏好相关，购入主城的客户对相关配套的偏好更高，购入近郊的客户往往对价格的敏感度更高。（主城：锦江、成华、金牛、武侯、青羊。近郊：龙泉驿、温江、双流、郫都、新都，）

图5：2019年1月-2022年1月成都二手房主城和近郊成交占比

数据来源：贝壳研究院成都分院

3.年轻人群

每年1季度，成都二手房市场主要增长来源是20-30岁的年轻人和30-40岁的中年人群。自从2020年疫情爆发以后，20-30岁年轻人的需求增长明显加快，一举超过30-40岁客群成为节后二手的主力客群。2022年，这一趋势大概率仍将延续。

图6：2019-2021年节后客户增长来源分析

数据来源：贝壳研究院成都分院

三、节后市场走势预判

为增强对后市的预判，我们还原阴历交易量日均走势，可以清楚的观察到今年二手日均交易量表现略优于2018年-2019年同期，弱于2020年-2021年同期。由此判断，在经历了2021年多项政策叠加调整后，二手市场自然修复仍需要较长时间。一方面，2021年四季度以来房地产信贷环境边际改善，合理的购房需求有所缓释，市场下行趋势逐渐按下暂停键。另一方面，受去年4季度宏观经济环境持续下行的影响，刚性置业更趋理性，业客交易周期仍不断拉长，市场交易量仍处于历年较低水平。由此，我们对节后的二手市场的表现保持谨慎的乐观态度，“乐观”在于节后的小阳春不会缺席，也“谨慎”于节后交易走势更可能趋同于2018年-2019年，不太可能出现2021年同期走势。

图7：2018-2022年春节每日二手成交量走势

数据来源：贝壳研究院成都分院

节后二手市场的复苏程度关系到良性循环的快慢。一方面，二手置换需求的有序释放，有利于卖旧买新链条的修复，对新房市场交易去化周期可能产生影响。另一方面，如刚需置业需求被抑制积压，可能导致租赁市场需求增长，供需结构程度最终可能影响市场化住房租赁价格。