2021年房地产调控稳字当头 各地因城施策、供需两端发力

2021年早已进到年尾。针对房地产市场来讲，“房企大变局”“聚集管控”“政策底呈现”等是这一年的关键字。

这一年，房企“三条红线”和“集中化供地”等政策在2021年今年初宣布推行，房地产行业也迈入了重要的转变——以往领域的高杠杆、资金回笼、高收益的方式早已没有。

这一年，随着着全国各地管控政策的聚集颁布，房地产行业市场销售也展现“前高后低”的趋势。据链家房产研究所统计分析，11月全国各地房地产调控政策频次再次低位，单月高达56次房地产调控，年之内总计房地产调控频次达到586次。

展望未来，多名专业人士在接收证券日报记者采访时表明，“平稳”是来年房市的主主旋律，年底各种各样管控政策的偏向便是平稳房市，这也意味着了政策见底。另一方面，政策有希望将紧紧围绕“三稳”每日任务，因城强化措施、供求两侧发力；与此同时，适当加速长租房市场发展趋势，推动安置房建设。

政策底呈现

2021年今年初，涉及到房企股权融资、拿地的政策连续颁布，主要包括深受市場了解的“三条红线”管控新政策。

事实上，早在上年8月20日，国家住建部、中国人民银行等就明晰了12家关键房企资产检测和融资管理标准将在当初9月1日开展示范点，也就是业界称作的房企股权融资“三道底线”政策，该政策从今年逐渐宣布推行。

三条红线政策执行至今，房企广泛加快了减少有息负债的过程，尤其是领头房企。

据国泰君安统计分析，2021年上半年度，一部分领头房企杠杆比率有一定的降低。截止到2021年上半年度底，除绿地控股、首开股份、华发股份、北京金融街、光明地产、鲁商臵业之外，其统计分析的一部分领头A股上市企业三道底线（去除应收帐款的负债率低于70%；净负债率小于100%；现钱短债比超过1）所有合格。

进到2月，一份自然资源部公布的居住用地归类管控文档排出，文档规定关键城市居住用地完成“两集中化”：集中公布转让公示，且2021年公布居住用地公示不可以高于3次；集中化机构转让主题活动。在其中，关键城市包含4个一线城市，18个二线城市。

集中化供地政策更改了房企的拿地节奏感，也被业界视作2021年房地产业较大销售市场转变之一。

“2021年，土地出让在上半年度高位运行后，后半年总体土地出让逐渐发生了显著的下降征兆，伴随着房地产市场交易量减温，房企资金链工作压力越来越大，拿地房企主动性愈来愈低。”链家房产总裁投资分析师张大伟对证券日报小编表明，集中化供地更改了房企原来的开发设计节奏感。伴随着房地产市场的变动而热冷不均匀，2022年集中化供地政策有希望再次调节。

链家房产研究所数据信息也表明，截至11月，2021年年之内全国各地网络热点的100个城市卖地额度为4.05万亿元，同期相比2020年同期发生了下降，下调力度为7.4%，从土地出让数据信息看，人气不断减少早已变为了发展趋势，尤其是2021年后半年来，土地出让不断不景气。

自此，各种指导价、限购、限购政策等政策聚集颁布，地产行业管控加仓数据信号持续被释放出来。依据链家房产研究所统计分析，2021年1~8月总计房地产调控频次超出400次，更新了历史记录。

特别注意的是，9月至今，房地产业政策逐渐慢慢回暖变成业界的共识。

9月底，中央银行在第三季度会议上明确提出要维护保养房地产市场的身心健康发展趋势，10月，哈尔滨市等一部分城市颁布了有关政策，平稳房地产市场。12月，高层住宅大会明确提出要“适用商住楼销售市场更好的达到买房人的有效住宅要求”，并初次明确提出要推动房地产行业的“稳步发展”。

在张大伟来看，房市避免下降过快有希望变成将来的政策发展趋势，“平稳”是来年房市最明确的关键字。“近几年来，房地产调控愈发严苛。一边是对网络热点城市的新房子、二手房的指导价令，另一边是全国各地好几个城市新房子的限跌令，房子价格暴涨会变大金融的风险，而房子价格断崖式下跌也一样并不是平稳，也会蔓延到金融系统。年底各种各样管控逐渐平稳房市，全国各地超出20个城市开购房补贴，都表示了政策的见底。”

光大金融市场部宏观经济投资分析师周茂华也对小编表明，房地产调控稳字当头，全国各地因城强化措施，贯彻落实“三稳”每日任务。“不可以让房子价格非理性行为增涨，房企混乱杠杆炒股，与此同时，也无法让房地产业低温，房地产市场太热与低温全是有危害的。”展望未来，政策仍将紧紧围绕“三稳”每日任务，因城强化措施、供求两侧发力，依据地区实际房地产市场供求状况，对管控政策一定预调微调；与此同时，适当加速长租房市场发展趋势，推动安置房建设。

“预估在‘房住不炒’的大风格下，短期信贷政策对首套房、改善性住房要求的支撑点幅度将持续变大，地区将回应中间规定因城强化措施，对房地产相关传动链条不畅顺的问题制定目的性措施，加速落地式帮扶类政策，除增加购房补贴外，减少货款利率、免减一部分买卖税款等政策亦存调整预估。”中指研究院指数值业务部科学研究副主管陈文静告知小编。

风险性事情有希望降低

在2021年房企股权融资自然环境不断趋于紧张的大环境下，许多著名民企房企在后半年发生债务违约状况或迹象。

2021年7月，蓝光发展公布一部分负债无法按期还款的公示；8月，太阳100也表明无法付款期满的可转换公司债。9月，恒大地产集团投资理财终止兑现的信息传来，这一事情引起了广州恒大本身的流通性困境，也在一定水平上预兆了后面别的房企很有可能发生负债风险性。

10月至今，包含花样年、当代置业、新力控股等发生美金负债兑现艰难的状况，这也造成房地产美元债大幅度下挫。

链家房产研究所统计分析，进到10月至今，已依次有绿地控股、阳光城、佳兆业集团、雅乐居、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多个房地产美元债发生大幅度下挫。中资房地产美元债广泛发生近20%的涨跌幅。在其中，2021年期满的债卷遭受的冲击性较大，次之是2022年期满债卷，2023、2024、2025年期满债卷涨跌幅比较轻缓。

“身后关键缘故或是房地产调控，尤其是三条红线抑止了房企融资方式，而市场销售缩紧又造成公司资金回笼艰难，开发贷、按揭贷款双缩紧，促使房企还钱工作能力骤减。”张大伟告知小编。

特别注意的是，许多房企也在根据瘦身减肥、股权融资等方式积极主动逃生，房企风险性事情有希望降低变成业界的共识。

中指研究院公司业务部科学研究总监刘水对小编表明，伴随着领域对利率风险的高度重视，一部分处于危险边缘的房企逐渐积极主动采取一定的有效措施，根据卖掉财产、股东借款、公开增发配股等方法填补资产，对减轻短期内负债工作压力具有了积极主动功效。“当今股权融资有关政策基本上见底，确保一切正常股权融资、政策纠偏装置变成管控的具体方位，房企的有效融资需求已经获得达到。因而综合性看来，将来房企的风险性事情会逐渐降低。”

房企积极主动谋变

特别注意的是，2021年的房地产市场市场销售状况展现出“前高后低”的行情也被业界密切关注。

据中国统计局12月15日最新发布的结果显示，2021年1~11月，商住楼市场销售总面积为15.8亿平方米，同比增加4.8%，比2019年1~11月份提高6.2%，2年均值提高3.1%；销售总额层面：2021年1~11月，商住楼销售总额为16.2万亿，同比增加8.5%，比2019年1~11月份提高16.3%，2年均值提高7.8%。

但是，就每月看来，房地产市场市场销售状况早已持续好几个月处在降低趋势。

中指研究院的结果显示，11月，销售市场仍处在调节环节，累加同期相比高数量危害，全国各地商住楼市场销售总面积、销售总额各自降低14.0%和16.3%，持续4个月维持二位数降低，但受银行信贷自然环境边界改进等原因危害，减幅较上个月各自下挫7.7和6.3个点。

“受早期管控发力和按揭贷款信用额度少等原因危害，后半年房地产市场调节工作压力提升，销售市场总体减温，某些房企发生毁约事情，买房者犹豫心态升高，进一步拖后腿销售市场人气值降低，房企市场销售总面积和销售总额均出現下降。”

在陈文静来看，上半年度房企增加营销推广幅度，市场销售总面积达历史时间同期最大水准，总体主要表现超预估。三季度销售市场显著减温，商住楼市场销售总面积同期相比转降。

从短期内市场前景看，房企市场销售下降，短期内偿还债务工作压力增加变成的共识，在这里情况下，许多房企们挑选节约开支。

以万科地产为例子，11月17日，万科地产在內部提倡，明确提出要变化辉煌时代的思维模式方法，将经营管理理念贯穿始终，对不造成使用价值的操作和支出做加减法，花一点钱办要事等工作标准。

张大伟觉得，除开节约开支，维持流通性，放心赚一点钱，房地产开发商更要变化构思，紧紧围绕打磨抛光产品质量。“下面是房企大转变的时时刻刻，谁的质量更强，就更能吸引住客户，在收拢的房地产市场中分一杯羹。转变观念，加快变化，才可以还有机会挺过领域冬季，获得下一场市场竞争的门票费。”

另一方面，房企的转型发展也在2021年常被谈及，但是业界提醒要审时度势。刘水觉得，房地产行业总体的毛利率不断下滑，在那样的情况下，房企切勿盲目跟风，终究跨行业是有门坎和资金分配的，不可以为了更好地转型发展而转型，因此公司应依据自己具体情况和发展趋势必须慎重调节发展战略规划。