“稳地价”的新逻辑:在源头上控制住“炒地皮”
证券时报
2021-08-19 16:54
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“稳地价”不是让当前的地价稳住,而是要在源头上控制住地方“炒地皮”的行为,还原土地的公共属性价值。李宇嘉前几天,我参加了一个开发商在珠三角某市的新项目发布会。这个项目的品质很高,整体低密度下打造高低配的湖景房,视野景观很不错,户型设计很新颖,每一栋均配有架空层泛会所,园林景观设计比较“匠心”,看了以后还是挺心动的,怪不得现场观摩的人都想买一套。当我问到购房客户来自哪里时,项目营销负责人告诉我,从诚意登记来看,主要来自
深圳
外溢出来的购房需求。深圳居民之所以跑到这里买房,主要是因为他们在深圳根本就买不起,到距离深圳很近的这个城市买房,也算是扎根大湾区了。至于本地需求,负责人坦承,除了一些民企老板、换房的业主外,本地人群买得起的很少,新市民等刚需就更探不着了。今年,这个城市再次升级限购政策,外地人买房要连续缴纳一年社保,这就把很多购买力挡在外面了,商品房销售量就迅速走低了。其实,这是当下很多城市的尴尬。表面上看,即便房价一涨再涨,但楼市还是很火,但一看交易结构,除了有钱的投资客、换房的人群外,刚需客已经很少了。这就是为什么新房供应越来越“大户型化”了,小户型的房子反而供应少。不明就里的人还以为,住房消费升级了呢!当然,确实有消费升级的部分,但更多的是有钱人的资产配置,户型越大就越受欢迎。由于单价很高,小户型的总价低不了,刚需也买不起,开发商干脆就不供应了。所以,这就不难理解,为什么要大力发展保障性租赁住房、发展共有产权住房,就是要通过体面的租赁,降低购房门槛,让新市民等刚需能够在城市稳定下来。这样,一方面能将中短期的购房需求分流掉,缓解购房压力和在
大城
市“扎根难”的焦虑,不要让所有人都一下子涌向商品房市场这个赛道,房价自然就不会涨得那么快;另一方面,新市民和无房户等刚需能看到安居乐业的希望,未来楼市才能有可持续发展的动力。不然的话,楼市当前这种畸形的供求结构、运行逻辑继续演绎下去,这是多么危险的一种局面。当然,更重要的还是供给端的改革。近期,业内正在形成这样一种共识,政府这一次调控房地产就和严打课外教育培训、治理平台经济垄断、规范学区房一样,就是要在关系民生的重要行业和
领域
,把居高不下的消费成本打下去,特别是要把生育、养育、教育的相关成本降下来。这样,才能让内需潜力发挥出来,才能让生育率提振起来,才能有效遏制社会老龄化的趋势。要回归“居住属性、房住不炒”,房地产领域也要把高成本打下来,这是供给端“真发力”的关键。上周有传言称,热点城市土地出让规则大调整,拍地限定最高溢价率不得超过15%;达到地价上限后,通过摇号、一次性报价和“竞品质”,决定土地的归属;不得通过调高出让底价和竞配建等方式变相推高房价。不符合规则的,全部中止出让,按新规修订后再挂出来。这是个重大的信号。过去的模式下,地价竞拍到规定的上限后,再让开发商往死里PK,竞拍“配建面积”,把土地价格无限地往上推。以后的拍地,地方不能再炒了,拿走土地应有的价值,剩下的就全部给到市场。然后,通过“地价-房价”联动,就可以从容地对新房价格进行限制。这样,才能真正控制住房价,还能给开发商合理利润,房子的品质也有保障了。所以,“稳地价”不是让当前的地价稳住,不让下跌、不让大涨,而是要在源头上控制住地方“炒地皮”的行为,还原土地的公共属性价值。下一步,还会控制资金层面的“加杠杆”炒作,让资金成本降下来,一样的逻辑。因此,未来很多城市的地价会下降,新房价格也会下降,这会让这几年虚高的二手房价格也下跌。所以,“稳地价、稳房价”是站在全行业的,“房住不炒”顶层设计提出后,楼市过度繁荣的部分城市,房价可能是要下跌的。(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)以上文章发表的言论,仅代表作者个人观点,不代表证券时报立场。
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