注意! 成华新TOD要来了?

昨日，成都规划局更新了四川物流股份投资有限公司旗下一项目信息，经过对比，该项目为保利于去年10月18日增资入股的218亩二仙桥智慧物流产业项目。

图源保利发展控股成都公司

项目已公示规划主要分为两部分：住宅及配套约30.05亩、配建设施约8.84亩，均为E宗地。

E宗地合约38.89亩，不足整个项目占地规模的五分之一，但可以肯定的是，E宗应规划为项目一期。待开发的地块还有A、B、C、D、G，或将分为数期开发。

在整个项目规划范围内，E宗地的实际位置为二仙桥北二路南面、熊家河堰西侧，靠近二仙桥北二路5号院，占地规模仅次于F宗地块。

这是保利218亩项目在今年内的首次“发声”，项目既然已过规，建设进度如何呢？

今天上午我们前往二仙桥8、11、13号院也即所在地查勘，项目四至已经打围，开始土地平整。

E宗地和煤成库生活区（G宗地）内已有挖土机进场平整土地，F宗地内也有工作人员正在进行前期准备，C宗地目前无动静。

二仙桥东路13号院正在对外围房屋拆迁。

从目前的进度来看，距离保利项目面市还需时日，案名暂未公布，施工现场除建设公示牌，未有更多信息露出。

01

城市更新项目里的“TOD”？

脱离保利218亩项目的小点位，把目光放到大而笼统的区位方向上，它不仅属于八里庄-二仙桥板块，还被划为东郊记忆艺术区。

图源网络

有关东郊记忆艺术区，成华区政府官网上对其有着明晰的规划，精准定位文商旅城融合发展新名片、都市工业区转型升级新典范、西部泛娱乐艺术产业新高地。

亦作为“中优”的重点聚焦板块，这里拟规划双TOD项目，分别是二仙桥TOD、八里庄TOD。

这是继雪松IN天府、中环TOD十里风和龙潭寺TOD龙潭九章之后，成华布局TOD的又一次重举，又恰巧在土储量极大的二八板块，因而关注度持续上升。

而保利218亩所携带的数个关键词，无一不和TOD有所关联。

例如保利官方曾宣传的“将以TOD的发展规划打造一个集品质居住、多元业态及文化娱乐为一体的复合型文化消费生活空间，焕新主城中环城市界面，同时激活城市价值”。

关于这条信息，在官方明确其为TOD项目前，大概是可以理解为保利将以TOD建设模式对项目进行开发。在这之前，昌公堰TOD、廖家湾TOD以及以原创TOD模式打造的保利时代，都是保利在成都全面迈进轨道时代背景下，切换发展赛道的尝试。

此外，当时四川物流股份在增资扩股项目时，还披露了一项信息：

产业合作要求——

①要求投资方或其控股股东或其关联方在大宗物资供应链方面与四川物流股份进行产业合作，合作内容不限于钢材、建材、水泥贸易。具体合作模式及协议另行协商。投资方或其控股股东须出具合作承诺函；

②投资方或其控股股东应结合自身发展优势，与增资方开展其他领域的产业合作，同时为四川商投集团或其所属公司引进丝绸等产业合作项目，相关事宜另行约定。

对合作方有产业要求，且项目本身定位为智慧物流产业项目。

据有关媒体报道，成华政府发布的约1366亩下涧槽片区城市更新项目，也包括了保利218亩旧改项目。

这也是保利首次在成华三环内，以资本切入的方式布局城市更新项目。

02

二仙桥将迎来高光时刻？

据克而瑞不完全统计，目前二八板块内一共有6个在售、待售项目，新房购入门槛约212万起，以三房、四房为产品主导，最小面积110㎡左右。

产品类型包括多层、小高以及高层，综合定位、价格、产品等，板块内新房面向主要客群为刚需、首改和少部分再改购房者。

从规划图来看，保利218亩项目E地块为高低配布局，2栋高层+4栋多层分组团行列式分布，综合地块指标，主要覆盖刚需和首改客群。

不难看出，三年后再进成华三环内，保利对自身产品的定位与当前二八板块的主力客群仍较为切合。

二手房方面，项目周边一公里范围内的挂牌房源以1-3房户型居多，次新房挂牌区间价为85-260万，如招商中央华城（挂牌多2房）挂牌总价85万起，交大归谷建设派挂牌总价138万起，泰博理想城挂牌总价140万起。

满五年房源挂牌区间价为120-270万，中房红枫岭挂牌总价142万起，东方苑挂牌总价135万起，华西雅筑挂牌总价120万起。

也就是说，二八板块的市场成交仍然由刚需为主导，首改其次。

这样的现象可能持续不了多久，待二八板块今年拟出让的477.39亩涉宅用地出让后，板块低容项目变为主导，改善买入的机会会增多。

在这之前，待售的国贸环球融创青雲臺、融创至和雅颂和保利218亩项目，预计会在今年底到明年入市期间，成为板块偏改善类产品的供应主力。

来源：CRIC克而瑞四川