刚刚，成都市住房和城乡建设局发布关于印发《成都市新建商品住宅技术管理规定（第一版）》的通知（以下简称《技术管理规定》），对新建商品住宅的建设品质做出多方面要求。

《技术管理规定》分共用部分、套内空间、室外环境3部分，对外墙、外门窗、走廊、电梯、出入口，厨房、卫生间、阳台，小区围墙、照明、铺装及景观绿化等分别提出了具体的要求。

其中，在共用部分中，《技术管理规定》要求：“新建商品住宅保温外墙饰面砖的使用高度不宜超过24米”、“建筑物的防水质保期应不低于7年”、“首层门厅应整体装修并设装饰造型墙”、“地下室与半地下室应采取避免雨水倒灌的技术措施”等。

再如，套内装修中，《技术管理规定》对安装3大件（家用集中空调系统、采暖系统、新风系统）明确了要求，并对橱柜采用整体橱柜、地砖产品等级、套内选用成品套装门等提出了要求。

室外环境中，包括小区植物的配比、胸径大小、植株的高低等都有明确要求，绿化区域内不得有裸土，以及社区铺装、水体、配置等方方面面都有提及，甚至还要求新建商品住宅小区应设置智能化系统——信息发布系统和高空坠物监控设施。

原文如下：

01 “3·22新政”补丁出炉，“定品质”具体到社区3部分细节

其实，该《技术管理规定》出台的背景还要追溯到成都3·22新政：中心区所有商品住宅用地实施“限房价、定品质、竞地价”的出让方式，而且5月份成都发布了首批次40府集中供应地块的信息，都旨在防止房价过快上涨，稳定市场预期。

然而，“限房价、定品质、竞地价”让很多买房人担忧，在建筑成本上涨的当下，是否会倒逼开发商控制成本，偷工减料来盈利？此次《技术管理规定》的出台，即是对成都“限房价、定品质、竞地价”政策的进一步补充，不仅回答了购房者关切的“质量减配”，保证了两集中地块的居住品质不会大幅下降，也让开发商明晰了政府部门的品质要求和验收标准，在成本测算时更为精准，拿地更理性。

南京考虑的要更早一些。2020年6月南京出台“限房价、竞地价”新政后，商品房精装新政也于8月份发布，进一步确定了商品住宅装修标准、内容和价格相符，提升装修价格的透明度，提高装修评估的公信度。

但是减配从来不只是在室内装修上，近年来由于社区绿化、公共空间等问题不达预期引发的维权也在增多。比如，2019年，江北某楼盘十分有名的“六棵树”事件——该社区业主发现交付小区的实际绿化和开发商所宣传的沙盘、效果图实在是相差甚远。小区内的路面不仅破损严重，沙盘上茂密的绿植，也被大片开阔的石板路替代，绿化带仅种植着零散的6棵小树苗。即便仙林湖某高端盘二期也曾因绿化覆盖比不上一期标准，而遭遇二期业主集中维权。

图片来源房产南京

02“薄利”地块如何避免走上减配道路？

不仅如此，南京首批次、两集中地块出让时，多幅宅地在拍到最高限价后，由于“限房价、竞地价”的原因，其预期销售利润率已经相当低了。据好地网研究院数据显示，保利G28地块、新城G46地块、江苏富园G42地块、万科G47地块的预期销售利润率分别仅为0.9%、0.6%、0.5%、0.3%。

最低的是万科汇通路G47地块，成交楼面价约22702元/㎡，毛坯限价28500元/㎡，价差仅有约5798元/㎡。即便是热点区域的品牌项目，可能也会陷入“只赚面子、不赚里子”的尴尬局面。

更遑论江苏富园等二三线城市房企首进南京，缺乏本地消费者的认可，如果不能寻求与其他房企合作，届时为了盈利，很可能会走上减配的道路。当然，也有一丝可能会选择斥资打造口碑，却陷入空有流量而没有利润支撑的困局。

相较于成都对新建商品房的3部分——共用部分、套内空间、室外环境都做了较为细致的规定，南京的精装新政更多的是针对套内空间，其中全装修价格标准为1500-2000元/㎡，还明确表示开发商可提供全装修和升级款装修包供买房人自愿选择，并要求样板间“所见即所得”，给了买卖双方更多的自由空间。

南京是否也会出台更细节的规定呢？5月26日，南京规资局召开座谈会，就“引导提升南京新建住宅质量和品质，完善地价房价品质联动机制”听取开发企业和各方意见。这意味着，南京很可能将在“限房价、竞地价”的政策上，再补足“定品质”的相关事项，不仅保证了未来居住品质，也有利于稳定南京土地市场。

（新政内容来源成都市住房和城乡建设局）