成都楼市:在成都,纯投资看请这个板块,雷区千万别碰!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好！坐标成都，现有本区域内老破小一套，子弹165万。问题: 成都天府新区直管区二手房价逼平两万，是否可入手？新津一手房是否更好些？

回答：你好，天府新区现在跌了，一方面是资格原因，另一方面是本身就是炒作，没什么实质的东西。 天府新区本身就是坑，未来天府新区会不会烂尾，还真不好说。 我们投资从来不看天府新区的。 纯投资主要看高新区新川板块，成华区八里庄理工大杉板桥板块，龙泉书房，郫县犀浦，新都大丰，金牛天回。 当前新房涨价，二手房降价，一定要注意淘笋。 成都房票好解决，子弹160，不建议买新津。

提问：成哥好，坐标成都，最近附近旧改，想投资一套，想问旧改会造成房价上涨吗？

回答：旧改工程重点改造2000年底前建成的老旧小区。

重点改造小区的水电路气及光线配套，有条件的可加装电梯，配建停车场，在小区改造的基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。

这里面需求最大的，也是最贵的便是装电梯，其次就是停车场、水电路气、光线配套。算下来，跟棚改下的大拆大建还不是一个量级。

旧改虽然是定向放水，但钱没有直接塞进人们裤兜里，旧改户只能把钱用来改善住房环境。而且，旧改和棚改不一样，改来改去，只是在原有存量房上动刀子，并不会创造新的购房需求。反之，旧房子翻新又能多住十年，不少人要打消购房念头了。那么市场上潜在的购房需求反而是减少的。所以在某种意义上讲，旧改反而利空房价。未来被旧改的房子，由于硬件环境提升，小区房价和租金较之前有一定的上涨，而且抗跌能力更强，更容易流通了。如果有购买老房子的打算，一定要问清楚，在旧改之前上车。

提问：成哥你好！摇号摇到了合能铂悦华庭，但感觉风评不太好，在想要不要想退了，我是自住，想请成哥点评下这个小区的优缺点，以后发展怎么样！

回答：客观来说，合能的口碑确实不太好，但是在价格面前这些都不重要，你如果退房了，你还能买哪里?性价比低的楼盘还能买得到吗?铂悦华庭本来就卖的是一个刚需价，你不可能以豪宅的标准来要求它，所以降低预期，买了就安心了，至于那些网上说的没必要纠结。

提问：成哥好，首付预算在120左右，武侯新城板块璞誉没摇中，中粮瑞府没有好房源。母亲看上九江板块新力东园新房143平层户型约240万，彩叠园二期联排二手房约340万，请问成哥要怎么选择，或是否有更好的推荐？户型较好面积最好大一些。谢谢成哥！

回答：你看中的两个盘，联排不考虑，主要考虑到后期升值和出售。新力东园 位置比较偏，居住环境目前可能差一点。可以关注的几个盘：龙湖天宸原著 南汇坊 蓝光金双楠 西派城 嘉南美地 世豪嘉柏。

提问：成哥好，万科锦绣和保利楼王相比之下买哪款？保利得房率高，后期改造空间大，但是锦绣好像高端点。自住兼投资应该如何选啊？

回答：优先天府锦绣。定位不同，天府锦绣定位更加高端，小区内部打造花的心思更多，高端材质更重，一个合理价格的高端楼盘本身就有一种溢价的动能。

提问：成哥你好！坐标成都，纯投资，现在起到2025那个时间节点下手合适点，请分享一下你的看法及经验，谢谢！

回答：城市本身是一个资源竞争的结果，谁先入手入市，谁占有。房价与城市发展的关系，在一座城市中，人们总是花钱买时间，效率越高的板块越节省时间，房价越容易上涨，因此要提前布局。一个板块当前的房价由存量的人口决定，未来的房价涨幅则由增量人口决定。也就是顺着城脉方向，一条地铁，一个产业能拉来多少人口，很大程度影响了这个板块的未来涨幅。新吸引的人越多，楼价涨得越厉害。楼市投资是需要看到未来的潜力。具体性价比高的楼盘，详见内部分享！

提问：据说很多楼盘都办不下房产证的，如何规避这个风险？

回答：1、买大品牌：珍惜自己名节的开发商不会做这种事，比如一些大品牌，所以很少被卡住，办不下房产证多见于小开发商。

2、商改住不要买：因为规划是商业的规划，特别容易在面积测绘、规划验收等问题上发生状况，很多地方现在干脆就规定商改住就不给办房产证。

3、手续要齐全：手续不全不能买，房产证办不下来就是因为手续不全 没有竣工验收备案和面积实测报告，尽量别收房：

因为办房产证前提就是要竣工验收，如果开发商没有竣工验收就先交房，你就要赶紧考虑是不是退房，不要等你住进去几年了房产证一直下不来你再去维权，这个时候万一房价大涨，你退房就不划算，导致自己进退两难。

提问：成哥，你好，新人首问。南京江北新区有一套贷款已还清的房子，房龄在10年。90平，单价2.2W。请问用首套房做抵押贷款买一套投资可行吗？如果再买您建议我买哪里？还要再买南京吗？

回答：抵押融资可行，但是要注意按揭和抵押的先后顺序，一般是建议换核操作。 南京均价最终会到上海同等板块60%，以南京为跳板，终极目标还是往上海跳。 上海和南京，长远看，仍然不是一个级别的城市。 子弹100+首选上海，次选武汉 成都 郑州 重庆 等低价潜力城市。

提问：成哥好。坐标青岛，名下两套房产，一套在晓港名城，面积170平；另一套在西海岸新区的京华海悦，面积84平，家庭年收入40万。想问：晓港名城的房子还有升值空间吗，想把它卖掉后投资其他城市的房子，可行吗？

回答：你好，总体而言，青岛是沿海而建，地处海边的一般是发展完善成熟区域，尤其是市南崂山沿海一线，价格经过几轮大涨周期，已处于高位。 城阳2w 市北2.5w，供应量逐步上来之后需求跟不上，疲软期淘笋看市中心。 可以考虑出手晓港名城，换到其他城市，投资1-2套潜力盘。

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