看不见的成都二手房!

搜狐焦点成都资讯 2021-05-17 09:25 阅读 642

3月3日，成都贝壳找房成交数据全线“下架”。从链家APP（数据与贝壳直通）“查成交”点进去，空无一物：

贝壳网的楼盘页面，正常来说是这样的：

而现在，成都各大项目的“历史成交”被生生抹去：

惊不惊喜？意不意外？仿佛用小号偷偷加了前任微信，却发现朋友圈“三天可见”。一石惊起千层浪，坊间议论纷纷。没了“成交价”这个重要参考值，有人窃喜坐地起价，有人哀叹买房更难，也有人表示“not at all”……屁股决定脑袋，今天笔者既不做房东，也不当绿油油的韭菜，想客观理性中立地为大家八一八，这步棋背后的故事。

成交数据隐身，只是贝壳的“常规操作”。JUST DO IT抹成交，撤房源，贝壳并非头回这么干。去年12月，杭州就来过一发：

（来源：贝壳找房APP杭州页面）今年1月26日起，北京链家、贝壳也不再显示每日成交量和历史成交价格。最积极的是深圳：早在19年底，贝壳就一度隐藏历史成交；去年4月发布平台管理升级公告，下架“被主管部门点名和限制发布的楼盘”。

今年2月8日，深圳住建局三文连发，祭出大招“二手房成交指导价”。现在不光成交情况看不到，连挂牌价都成了谜。

所以呢，这次不过是“常规操作”。为什么是贝壳？必须是贝壳。JUST DO IT事情发生后，我第一时间联系了在贝壳找房工作的朋友，他表示完全不知情。

显然，撤成交的决策是自上而下的，具备强制性，并且出于某些原因“不可细说”。不可说？其实一目了然。自去年起，国内主要城市的房地产行情逐步回暖，特别是四大一线，“万人摇”、“排队购房”重现江湖，二手房坐地起价、挂牌虚高等幺蛾子层出不穷。调控应声加码，上海5年限售、杭州限购法拍房等杀手锏一一落地。今年初，北京市、区两级住建部门、北京中介协会屡屡约谈主要中介机构负责人，提出“四不得”，严控炒作房价，贝壳“玩消失”就发生在这样的背景下。至于深圳，那更是“枪打出头鸟”。

为何偏偏是贝壳、链家？我去安居客、诸葛找房等APP看了下，发现“历史成交”安然无恙。

（来源：安居客APP）无论从规模还是形象口碑来讲，贝壳都是行业当之无愧的No.1，去年赴美上市后风头更劲，资本之手伸向物业和公共服务领域，大有创立商业帝国态势。树大招风，除了老对手，万科、龙湖等开发商也踏足房产经纪市场，阿里、京东、美凯龙等巨头纷至沓来，恒大近期“梭哈猛干”的房车宝更是咄咄逼人。与此同时，负面舆论出现在了该出现的时候。

能力越大责任越大，一览众山小的贝壳自然扮演起行业“传声筒”、“风向标”角色。而面对质疑和挑战，政治正确比什么都重要，可以说即便高层不授意，他们也会对一切与“房住不炒”相悖之处动刀。

为什么是成都？可以，也有必要。

JUST DO IT我们看到，上海虽然收紧了政策，贝壳APP却并未抹掉成交记录。另外，广州、南京等地的中介平台也按兵不动。那么，为何成都要跳出来做“学习标兵”？诸君知晓，自16年被抓典型后，我蓉县一直是“重点监控对象”，老大哥请喝茶，回回都是座上宾。去年9月再被约谈后，成都市发布《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，出台上调增值税征免年限至5年、提高公证摇号中向无房居民家庭提供房源比例等举措，堪称满分小作文。

不夸张地说，其房地产调控内容之繁、手段之严，几乎赶超一线。“宁可枉杀，不可疏漏”，闷声发大财的成都，绝不容绊脚石出现。上个月，一张成交截图在各大微信群流传：

楼层好，正看锦城湖，装修加分……这套房卖的就是爱家，单价10万也无可厚非，但监管层不会管这些。还记得去年某楼盘“7万一平”的新闻地震吗？与其担惊受怕，不若一键锁屏——查不了，自然就没了传播来源。对此，网友这样调侃：

投名状也好，存在感也好，多一事不如少一事。可以，但不是“没必要”。调控，意味着市场“有东西”。JUST DO IT前两天看到个比喻，有点意思：调控就像咖啡勺，不断搅拌，既让咖啡一直在动，也确保它不会太热或太冷。但首先你得是杯咖啡啊，不是白开水。

所以呢，新疆塔城的楼盘不会三年限售，黑龙江鹤岗也没有“指导价”。日本为什么可以低利率零首付？房子都没什么人买，也就没有流动性和获利空间。一个结论：政策收紧的城市或区域，房地产一定“有东西”。

这次的贝壳事件，严格来说谈不上“调控”，但未尝不是一种辅助手段或前奏。至少它让我们知道，成都的楼市跟北京、深圳一样不是静水深流，而是波澜起伏。吴晓波说：水大鱼大。懂的人，已经在“摸鱼”的路上。撤成交价利好房东，利空买房人？未必。JUST DO IT网上观点很多，但有一种共识，便是下架成交价对买方不利，因为看不到成交历史，没有参考指标。反之，房东或中介就能随意抬高挂牌价，吃信息差。会按这个剧本发展么？会，但不会持续太久，即便成交记录永久消失，市场价也将企稳。尽管没了成交一栏，“均价”依然在线。已知面积求总价，小学生都会算。

再者，现在的购房者哪个不是屡败屡看、身经百战？笔者的高中同学，非房产行业，前后倒腾过四五套房，什么板块学区、密度朝向、干湿分离，一一门清，聊起房子比我还专业。忽悠这样的买家？想多了！买方有自己的信息库，卖方亦如此。房东的定价一定是基于市场行情来的，以及与同区域、同小区乃至同户型房源的反复比较：高了，怕卖不掉；低了，又怕亏。这有点像囚徒博弈，会稳在一个基本线上下，不会太夸张，也不会太“相因”。在买卖双方共同推动下，最终得到的价格，就是真正意义上的“市场价”。

对于本就更加市场化的存量房，调控好比走平衡木，多一点少一点都不合适，成都这种内陆二线城市，更不应像深圳一样引入“指导价”——你十万砍两万还有八万，我两万砍掉一万，那就没得玩。最好的办法是在政策托底前提下，把自由度还给市场。所以呢？或许在接下来的一两个月内，挂牌价会有一定起伏甚至跳涨，但三个月之后，实际成交价格会变得稳定。好比当年的高考：出成绩填志愿和“盲填”其实差别不大，该上清华的上清华，该去蓝翔的还是去蓝翔。鑫苑鑫都汇的房东再傲娇，它也不会卖得比滨河湾贵——市场经济的结果是价值回归。

一个字：稳。早在18年，住建部就确立“稳地价、稳房价、稳预期”基调，锦旗又强调“引导好预期，坚决遏制投机炒房”、“完善调控机制”。楼市这杯咖啡一定不能烫嘴，但也不能凉了胃。因而一切“新政”和“撤成交”这类辅助措施，都必须围绕“稳”这个核心。卖房人出不了手，买房人买不到，这种局面不应出现，长期来看也不会出现。定价体系重构，将加速新周期到来JUST DO IT读到这里你要纳闷了：既然风平浪静，为何“细思极恐”？接下来才是我们的核心论点：成交价消失将加速存量房定价系统重构，进而推动房地产迈入新的阶段。在“房住不炒”的大稳定背景下，这样的结果绝对不可怕，可怕的是多数人还没意识到。逻辑何在？首先明确一点：相比较二手，新房才是成都人真爱。以18年数据为例，上海二手房成交套数是新房的3倍，北京则高达4.5倍，而成都只有40%。抛开供需关系不论，由于过去的高密发展策略，成都十多二十年前的房子大多密密匝匝，建筑质量也一般，规划好、设计新、品质高、无中介费的新盘往那一站，不禁让我想起瞿颖、贾玲“女神与女汉子”的春晚小品，pick谁不用说了吧？

所以成都购房者、特别是有改善性需求的人群，肯定优选新盘（个别特别优质的二手或学区房除外）。同样的地段，相似的定位，二手次新的定价应该以新房为标杆，按北上广深的规则，一般是6-9折。实际情况如何呢？出于历史遗留问题，不少核心或次核心地段的“低价地”项目尚未出清，加之限价政策，营造出“二手比新房贵”的局面。在巨大的剪刀差面前，购房者趋之若鹜，让供求结构严重扭曲，摇号“五连跪”、“十连跪”的人比比皆是。特别是“无房家庭优先”的杀招出来后，普通资格沦为五等公民，在新盘市场一房难求，被迫转战二手，让存量房市场也“供不应求”。从去年底到今年初，几十个人看同一套房、房东签约当天涨价50万的情况并不鲜见。

卖房人为什么涨价？除了需求旺盛，还因为被新房抛弃后，他/她要买的房也是二手。比如卖300万房子的人，看中的是500万大平层，卖500万方的人，又想去盘800万小别墅……即便以市场价卖掉手中房产，也不一定能成功上车，还不如挂个高价等韭菜。环环相扣，也就形成了死循环。因此在过去两三个月，成都二手房虽然挂牌价飞涨，但成交量显著萎缩，可以说有价无市。没有市场化的新房作为参考系，二手只能比照同板块同小区二手定价，如此格局我们用一个时髦的词形容：内卷。存量房以自身为锚，看上去可以挂到很高，但这样的定价结构没有成长性，无法带来持续、健康的价值增长。一个班的学生互相抄答案，分数能有多好？

所幸，这个“结”正逐渐被解开：冰山指数显示，成都二手房活跃度在今年2月7日后呈跳跃式上升。

（来源：冰山大数找房公众号）放在长周期来看，如今的二手房活跃度已追平18年4月水准，“5.15”后断崖下跌的阴霾一扫而光。

（来源：冰山大数找房公众号）带看、谈判频次上去了，成交量起来只是时间问题。背后原因很多，有新房加大放量，有买房人耐不住寂寞，有房东下调心理预期……最关键在于，随着低价地项目出清，“非低价地”楼盘如建发央玺、合景泰富臻林等登台，东大街、内金沙、新川还有几位扛坝子蓄势待发，购房者经历市场教育，逐步接受了3万+遍地的真实市场。换句话说，若不追求名存实亡的“剪刀差”，普通+改善人群不仅能买到房，还能拥有好设计、高品质的新房，更不必看房东脸色。他们的需求问题解决了，手中房产就能以合适价位被人接盘。刚需买二手，改善打新，在上海深圳其实已是普遍现象。这种以“新房→二手房”方式传导的交易-价值链，换来的是楼市健康有序地发展，以及基于不动产增值的民间财富发酵。那么，成都便是下一站。直白点说，将来新房、二手次新、老破或和上海深圳一样，呈现7:5:3的价格体系。基于该逻辑的置换链条，将是新周期的常态。