最大剪刀差和刚需无关

最近不少热门楼盘取证，目前大部分报名截止复核中，我看了一下网上大家的话题，大多都是在询问资格、顺位、哪一个概率更大，实际上在几个楼盘摇号报名人数结果出来之前，都只是猜测，依据很少。

目前对刚需我有这么几个设想，实际出入有多大，各位可以留言补充：

1、首批热门项目可能会遭一拥而上，后续楼盘分流严重，二三顺位能捡漏。

2、主城区购房人群集中到少数几个项目，非一顺位购房难度陡增。

3、天府新区竞争压力最小，开盘数量和房源供给都很充足，跨区低顺位捡漏可重点关注。

4、五城区中，武侯区极大利空，目前没有潜在的热点项目适合刚需，金牛青羊其次。

应对方式：

1、成都住建局有官方文件，不懂资格与顺位的多使用百度，大宗商品交易最好走走心。

2、现阶段已经锁死了一批人，反而比上个星期更适合进场，前提是你那个区还有放量。

3、天府新区摇号策略上可以激进一点，拥有天新户口+社保的人没你想的那么多。

4、社保是可以转的，也有第三方专门吃这碗饭，但最近是杀猪盘。

刚需第一波主战场以天新、五城为主，下一轮高新区会加入，主要是往期的改善项目和少部分刚需项目。

部分预售项目

今天刚刚取证的万科公园5号1突然爆冷确实是意料之外，洋房带装修单价13347.89-25832.71元/㎡，低价段单价万元出头，性价比和去年的仁恒滨河湾有得一拼。

和周边项目比，对比凯德世纪名邸，这个单价也是碾压优势，完全不是正常市场价格。

当然首先我确定一点，凯德世纪名邸的定价绝对没问题，各位可以参考往期同类产品二手房价格和周边其它产品，凯德清水均价2.3万/㎡完全在锦城湖板块正常价格区间内，符合它的产品定位。

1、和仁恒滨河湾比性价比

仁恒位于2.5环东大路，上批次总价区间300.73-510.61万，单价区间20187-21185元/㎡，参考往期二手房成交均价普遍在3.6-4.0万/㎡之间，这个倒挂大概有1.6-2万/㎡。

产品来看，仁恒是高层，面积段114.67-230.91㎡，物业服务更接近国外模式，保值能力很强；配套方面强于公园5号。

2、和凯德世纪名邸比价格

地段和配套而言，万科公园5号和凯德世纪名邸基本一致，拿地价也基本一致，但是凯德清水的均价是2.3万/㎡，总价区间236.57-505.84万，二手房成交均价2.5-3.5万/㎡之间，剪刀差小于公园五号。

3、万科公园5号倒挂最悬殊

远，和仁恒滨河湾比，万科公园5号二手房成交破3难度不大，大户型有破五记录，但是现在“某家”已经下架这部分房源成交信息；近，有凯德世纪名邸，同样很香的项目，清水单价甚至高于带装修的公园五号。

这个剪刀差完全碾压不同地域但相似定位的仁恒，这个单价又压了同地段邻居世纪名邸一头，完全是送给高改的福利房。

我上面说了这么多万科公园5号的性价比，劝各位一定不能放过它，但是实际上它是在这次网红集中取证中最异类的，因为它根本就不可能给刚需考虑。

从最新的一房一价来看，最低总价412.62万，最低首付123.786万，月供保守估计1.7万/月，如果这是适合刚需的产品，也是“豪刚”级别，之后报名人数公布后，高新区的高净值人群数量、观望状态的购房者数量可能会远超你想象。

另一个问题在于，刚需买房投资属性很弱，大部分都只涉及到换房，一个倒挂巨大的项目给刚需，套利空间实际有限，一买一卖都有实际居住需求支撑。

但是如果把这么大的剪刀差给到高净值人群，其中真实的居住需求不如刚需旺盛，并且通过楼市这个财富放大器，高净值人群进一步拉大和中产（无产）、无产贫富差距。

如果按照房地产市场规律，过去几十年来，房地产作为财富的放大器，能够让食利者什么都不用做，就实现对无房产人群的收割，如果本该高溢价、低回报的产品一反常态，其倒挂程度远超普通商品，合并杠杆率，就会拉大财富的两极分化。

我想起头几年有部电影“西虹市首富”，刚好就在暗讽这种现象。理论上“从0到0.5”和从“1到1.5”不是一个量级的难度，财富会滚雪球，通过不合理的市场“规则”还可能继续放大这种“投资规模”。所以公园5号虽然是成都今年的“巨型财富放大器”，但是与刚需无关、与大部分普通人无关。

这次集中放量我认为有关方面应该提前释放消息，至少告诉大家后面会有哪些项目会陆续取证，因为很多购房者确实是盲目买房，先取证的项目一哄而上，后面的甚至报不满3倍，刚需本身数量较大，信息获取渠道有限，很容易做出错误决策。

另一个问题是报名系统把一部分刚需一顺位审核成普通资格，目前尚不清楚后续处理方案，改善买不到一套房子，损失的是钱，换成刚需，可能会影响婚姻、工作，且要承担昂贵沉没成本和时间成本。

当然，购房者的问题也不少，一是临时抱佛脚，临到项目取证才开始了解顺位资格信息，这些公开消息其实很容易查阅；二是贪网红盘，跨区去摇二顺位项目，很可能错过本区一顺位神盘；三是买资格去摇号的人不少，这种违规操作是不受法律保护的。

说回这个项目，万科公园五号无疑是成都今年剪刀差最大的项目，高新区只出不进，没有跨区竞争的说法，也没有四顺位，看起来不难买，但是上面也说了，高新区购买力较强，新房供应却很少，手里拿着120万首付你未必有机会，如果运气好选房位置靠前，请直接买一楼，不要有任何纠结。