住宅建设用地使用权期限届满后如何操作？

今年5月28日，十三届全国人大第三次会议通过了《中华人民共和国民法典》，其中关于住宅建设用地使用权期限届满后的规定备受社会关注。

7月31日，国务院新闻办公室举行吹风会，介绍民法典及其实施有关情况。有记者提问，民法典当中针对住宅建设用地使用的期限是作了明确，但是也有观点说，这一规定过于原则，还不便于执行。此类民法典的具体实施问题还需要哪些保障？对此，参加本次国新办吹风会的法学专家予以回应。中国法学会学术委员会委员孙宪忠表示，民法典的359条在原来物权法149条的基础上加了一句话，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。中国法学会副会长、学术委员会委员王利明则表示，现在的规定是留给特别法和国务院的行政法规去制定详细配套的规定，来专门就收费的问题作出特别规定。

住宅建设用地使用权期限届满

续期费用缴纳或减免国务院通过行政法规具体规定

中国法学会学术委员会委员孙宪忠介绍，我们国家城市居民的住房都是采取复合公寓，大家都住在一个楼里的情形，不像国外采用单一住宅的方式。这种情况下，我们国家出现一个最为普遍的现象，就是民众对房屋有所有权，但是对土地只有土地的使用权，因为宪法明确规定，城市土地只能归国家所有。在这种情况下就出现了一个特殊的问题，所有权和使用权之间期限的磨合差别的问题。

孙宪忠介绍，2007年制定的物权法在讨论过程中，就此问题曾经引发争论。一种观点是，土地是国家的，老百姓使用国家的土地，就给国家交钱，使用期满了，还应该再继续交费。

在他看来，政府运营土地，不能把它理解为政府的私有土地的运营，应该从大的政治伦理的角度来思考这个问题。且民众在购买房屋的时候，实际上土地使用权的地价也已经出了。最终，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”被写入了物权法第149条。

“但是实践中有的地方土地使用期限只有二十年，他当时交钱的费用也是按二十年交的。还有四十五年的，还有五十年的，当然也有九十九年的，这就说明，这个期限的中间费用问题，可能还不是说太完全一致。” 孙宪忠介绍，因此，在这次物权立法修正过程中，民法典的359条在原来物权法149条的基础上加了一句话，具体以后交费怎么安排，需要国务院通过行政法规作出一个具体规定。作这个规定就是考虑这个具体的情形。

孙宪忠表示，民法典这么多的条文，有些问题还要进一步落实。下一步怎么做，可能需要国务院还有各地政府根据自己当时土地使用权最初创设时的具体情形，作出进一步的细致安排。他个人建议，如果老百姓早先交的费用已经是很长期限的了，而且费用交的比较充分情况下，建议不再从老百姓这里收费。如果期限确实显著比较短的，可以考虑收一点费用。

“住房制度的安排，涉及到大多数老百姓的重大利益，希望我们有关机构能够妥善处理这个问题。” 孙宪忠如是说。

确定住宅建设用地到期自动续期规则

是给老百姓吃了一颗定心丸

中国法学会副会长、学术委员会委员王利明补充道，民法典359条是个非常重要的条款，首先它确立了住宅建设用地到期之后自动续期的规则，给老百姓最重要的财产—房屋所有权进行保护的特殊规定，真正给老百姓吃了一颗定心丸。自动续期的含义，就是到期之后，不用再到政府办特别手续，就可以自动延长了，真正强化了对老百姓的房屋所有权的保护，也真正使老百姓的财产形成了一个恒产恒心的机制，从而使老百姓敢大胆置业，促进房地产业的发展。所以，这次民法典359条继续确定了这个规则。

关于要不要收费问题，王利明表示，就其个人理解，现在还不能做到全免，有的用地期限只是二十年，有的是七十年，七十年交费和二十年交费是不一样的。如果全免了，对七十年的也不公平。但是，也不能说像缴纳土地出让金那样重新交一遍，这个给老百姓增加的负担太重。所以究竟什么样的方式更合理？如果当时已经交了七十年，现在是不是可以少交或者不交？这些问题都值得讨论，问题非常复杂。

王利明说，现在的规定是留给特别法和国务院的行政法规去制定详细配套的规定，来专门就收费的问题作出特别规定。

红星新闻记者 赵倩 张炎良 北京报道