成都小户型集中供应,7、8月是黄金入手季

曾经，成都人首次做业主的兴奋劲儿，都藏在了几十个平方的新家里。可近5年来，随着100㎡以下小户型供应持续减少，“踮起脚也买不到的酸楚”，开始在人民群众的心间蔓延。

2015年，成都13区100㎡以下的住宅供应达到了16万套，而到2019年，这个数字暴降到2万套左右。从2018到2019年，成都小户型供给量更是出现了50%的断崖式下跌。相对每年以个位数悄悄增长的刚需客群，小户型显然早已供不应求。而刚需神盘频频出现“万人摇”的背后，既有普通人对小户型的饥渴与无奈，又潜藏着“被迫豪刚”的市场动因。

不过，眼下的7月及随后的8月，成都楼市迎来了一场难得的小户型盛宴：多个主力户型在100㎡以下、低总价低单价的项目集中入市，生生打造出一个多年未见的“刚需购房窗口期”。

刚友们，上车，走吧！

上半年，成都6个“万人摇”刚需神盘入市，看上去颇为热闹。但这反倒证明，相对于刚需巨大的市场容量，供应端的产品数量实在是过少。统计数据显示，今年上半年，成都一二三圈层的刚需房源供应量呈全线回落的态势，100㎡以下的产品市场占比为23%，同比下降了3%。

小户型供应短缺，远非一日之寒。

成都城区的可开发用地越来越少，地价一路走高，房企的拿地成本不断增加。由于小户型的购房者对价格尤为敏感，房企若要实现理想的溢价，往往将目标客群锁定为对价格接受度较高的改善型客户，由此，户型面积自然就有所“膨胀”。同时，2017年《成都市”中优”规划优化方案》出台，提出在“11+2”区域降低住房容积率——核心区最高容积率只有2.5，一般区容积率最高只有2。低容积率对应的建筑形态、产品尺度，显然与小户型的关联度相当弱。在这样的双重影响之下，小户型的供给5年来持续减少，也便不足为奇。

此外，从C端来说，部分刚需购房者有了生二胎的打算，对户型的面积要求有所增加；工作节奏加快，父母帮忙带娃的情况增多，也一定程度倾向于较大面积的住宅。

今年7、8月，小户型却出现了一波罕见的供应潮。一位受访的业内人士认为，此次小户型集中上市，主要是由于部分项目捂盘太久，资金压力增加，必须推出产品入市解资金之困；同时，限价有所松动，房企对目前项目能取到的价格也比较满意。其次，受疫情影响，暑期外出旅游度假的家庭将会变少，不少房企都寄望在这个档期将客户吸引到售楼部。据不完全统计，7、8两个月，成都小户型的供应量将超过2000套。

在价格上，大多数小户型表现得较为“亲民”，单价几乎都在1.5万元/㎡以内，首付30-40万便可上车。部分项目也有开盘优惠政策，如花香郡樾府，开盘认购享受2%的优惠。随着开发成本增加和产品不断升级，成都主城区“1字头”的房价正在接近尾声，不久的未来，一二圈层单价1.5万元以内的住宅即会绝迹。因此，这个暑期，将是刚需购房者上车的绝佳时机。有部分刚需盘值得推荐。

鑫耀•美泉悦府作为武侯新城隔壁的“潜力股”，虽然周边城市界面尚待提升，但能以1.4万元/㎡左右的均价，享受到武侯新城的配套，“真香”。不介意交房时间为2023年的购房，可以认真考虑入手。

凯德·卓锦万黛是刚需盘中的“老网红”，最小户型首付27万便可上车。项目周边发展成熟，只是摇中率实在太低。

中铁·骑士府邸可谓真正的地铁房，同时又临近南湖这个高能级的生态资源，各方面配套也都很完善。最大的短板就是紧邻剑南大道，噪声无可避免。总之，错过这一波小户型上市潮，殊为遗憾，因为明年成都主城内几乎不会再有小户型新项目推出。天府新区在推完低价地项目之后，也会逐步向改善型住宅倾斜。以后要想买小户型的新房，只能去二圈层“淘宝”了。

成华区，主城区小户型“供应王”

据购房通显示，成都主城区（5+1）中，预计推出的小户型项目共5个，其中青羊区、锦江区、高新区均无小户型供应，武侯区推出1个，而成华区即将推出4个小户型项目，比其他区加起来的总数还多，是名副其实的主城区小户型供应之王。

虽然成华区在“5+1”行政区中，不算翘楚，但毕竟拥有“主城”属性。同时在TOD、地铁的加持之下，成华区的人居水平也在持续优化。这4个项目分别位于成华区不同的板块，SM锦悦位于二环外侧的外建设路板块，蓉府尚座位于八里庄板块，大陆潮里位于位于昭觉寺板块，源滩·麒麟荟位于理工大板块。从区域位置来看，外建设路的地段无疑是最好的，配套最成熟的，不论是轨道交通还是地面交通都相当便捷。但SM锦悦作为成华区关注度最高的项目，其摇中率可想而知的低。当然，项目本身也有无法避免的硬伤，比如户型结构不合理、动静分区不明等。

昭觉寺板块在成都人心中的印象不大好，混乱的车站和坑坑洼洼的路面，拉低了整个区域的颜值，但发展时间较长，居住氛围浓厚。项目距离3号线步行距离仅500米，交通便捷。周边学校完善，商业配套成熟。理工大板块位于成都中环，周边发展成熟。区域内有成都理工附属小学、石室中学北湖校区、嘉祥外国语学校等，教育资源能级较高。7号线和年底即将通车的8号线都经过板块，且源滩·麒麟荟距离8号线仅500米。从商业来看，虽然板块内商业较匮乏，但是项目自带商业。6月，理工大附近一块地成交楼面价达14500/㎡，项目未来区域的房价还会再往上拔一拔。同时，理工大板块紧邻龙潭寺，在这个城市价值逐渐回归正常的板块带动之下，理工大板块的发展潜力也会逐渐被激发。八里庄板块是一个新旧交替的区域，虽然城市界面稍显不足，但配套还是相当成熟。区域内教育覆盖了幼儿园到中学，能级虽然不高，但胜在全面。蓉府尚座周边商业配套较为缺乏，周边以底商为主，但距离龙湖三千集、伊藤洋华堂等大型商业仅3公里左右。项目距离7号线仅500米，到3号线也只有1.5公里，是真正的地铁房。

从购房通项目浏览量来看，蓉府尚座是4个项目中关注度最低的，而且推出308套房源，摇中率相对会比较高。淘优质二手房就去城东成都的小户型新盘，但凡性价比不错，都难以抢到。37君建议读者在准备新房摇号的同时，也可适当关注二手房，一颗红心，两手准备。链家数据显示，150万以内、70-90㎡的二手房源，锦江区有1086套、青羊区有1351套。理论上来说（实际上不一定，毕竟有的房东也是蛮狡猾的），刚需购房者可买的二手房源还是比较充足。

在近期公布的6月热门二手房成交均价中，一圈层的二手房价格尚有波动，二圈层的价格相对稳定，增幅较小。

主城中，数成华区和金牛区的低价二手房最多，可选择性更强，37君建议可以多关注关注这两个区的二手房情况。成华区东客站二手房均价17412元/㎡、理工大周边二手房均价15238元/㎡。这两个板块均处于三环内，区域位置优越，各项配套完善，均有地铁7号线穿过，且不乏二手房住宅建成年限少于5年的优质房源，如荣盛·香榭兰庭，位于东2.5环东站附近，距离地铁站仅700米， 周边配套较成熟，居住氛围浓厚。距离华宇广场和cosmo天廊的商业均较近，小区旁边就是幼儿园，上学较方便。

二圈层中，大面、犀浦均是配套成熟的板块，预算不足的购房朋友们，可以多多关注这两个区域。就大面而言，板块品牌开发商云集，板块成熟度较高，教育完善，且有川师大成龙校区和天鹅湖公园作为区域的生态资源。商业以底商为主，但能满足日常生活。虽然目前大面板块的地铁是个硬伤，但13号开通之后，问题就迎刃而解了。总的来说，配套基本可以满足普通家庭的需求。犀浦作为成都大学城所在区域和第一个通地铁的二圈层，发展成熟度颇高。地铁6号线通车之后，也将拉近板块与主城的距离，并带动新一轮的区域发展。同时毗邻高新西区，也能享受到其产业发展所带来的红利。若有看重的二手房房源，还是值得入手。

二手房比起新房，升值空间相对较小，但对于以自住为主的刚需来说，二手房，仍然不失为一个好选择。

来源：成都37度