约81㎡“小三房”重现楼市,首付约45万起,上不上?

7月，成都预计将有多个热点项目会陆续推出，具体的供应信息我会在过几天的月度供应预告中详细罗列，今天想提前和大家分享其中一个项目的踩盘报告，它就是位于成华区东华三路旁的源滩麒麟荟项目。

这个项目即将供应的是目前成都市场需求度高，但在新房市场供应却极少的以100平方米及以下的产品，在购房者圈中拥有较高的关注度。

按照置业顾问透露的单价约1.8-1.9万元的价格计算（清水），最低首付三成，约45万元就能买进主城区，且还是三房双卫产品，有同样预算的购房者应该非常清楚，这个总价段想要在主城区买三房真心难！

但价格始终不是买房的唯一标准，只有综合了解地段、配套、规划和产品之后，才能做出匹配需求的判断，以下就是我给大家带来的源滩麒麟荟项目的踩盘报告，希望能给关注这个项目的购房者带来一些参考。

项目基本信息楼盘名称：源滩麒麟荟占地面积：约63亩产品类型：高层容积率：4.5绿化率：30%总户数：1020户车位数：1885个开发商：成都中际天耀房地产开发有限公司物业公司：成都世高物业管理有限公司物业费用：2.7元/㎡/月#本次推售信息#楼栋：1#、3#、9#和11#楼套数：652套梯户比：2梯6户产品面积：约81-131㎡装修状况：清水价格：待定交房时间：预计2021年年底

一、地段及配套

“卖相”差，但“味道”不差

源滩麒麟荟项目位于成华区东华三路旁，处于理工大学板块。

项目的四周分别是华林一路、东华三路、华林二路和规划道路，其中东华三路的另外一侧就是规划达5000余户的华林社区安置小区，分为西苑、东苑和南苑三个组团。

△项目地理位置示意图

不管是来过这里还是耳闻过这里的购房者，应该对整个板块的印象都不大好，一方面是因为其处于一部分购房者不太待见的东北方向，另外一方面，整个板块还有大量待开发用地，再加上安置小区扎堆，城市界面较差。

虽然整个板块目前的"卖相"不咋好，但对于预算不高，又想留在主城的刚需来说，这里也有它不能忽视的优势所在，那就是配套！

我们以源滩麒麟荟项目所在的位置为例，来看下。

交通配套

项目位于东北方向大概2.7环左右的位置，城市距离十分优越，但对于居住来说更重要的是，这里还拥有高度的通达性。

项目临近两条城市主干道，一条是成华大道，另外一条是蜀龙路，这两条大道都是东北方向的重要交通干道，均可直达三环、中环和二环三条城市重要环线。

未来，可直接通过门口的东华三路快速衔接至两条大道上，道路出行十分便捷（通往蜀龙路的道路目前还未全部贯通）。

除此之外，项目周边还有轨道交通辐射，距离最近的轨道交通站点是地铁8号线十里店站，步行距离只有不到500米，直接乘坐十分便捷，该条线路目前还在施工阶段，据网上消息，预计今年年底便将开通。

商业配套

项目周边步行15分钟范围内，已经拥有可以满足柴米油盐、休闲娱乐的各种配套，包括社区底商、大型商超以及集中式商业，如位于富临理宫的世纪华联超市，以及总建筑面积16万㎡，其中商业卖场部分4.9万㎡的中国铁建广场。

△项目周边实拍图

除此之外，在源滩麒麟荟项目的斜对面，紧邻成华大道和中国铁建广场，还有占地约48亩，总建面约22万㎡的龙光世纪中心。

这是龙光地产在2014年拿下的一块商业服务业设施用地，但直到2017年5月才正式动工建设，规划包含了甲级写字楼、公寓和集中式商业等，踩盘当天我看到，该项目已经部分实景呈现，已引进了影院，预计将在明年交付。

教育配套

源滩麒麟荟项目周边已拥有较为完善的教育配套，幼儿园方面，有成华区和韵幼儿园，成都贝多乐幼儿园和新加坡六壹国际华府幼儿园等，距离项目最近的只有不到200米；中小学方面，有成都理工大学附属小学、成都万汇学校、成都嘉祥外国语学校（成华校区）等。

△和韵幼儿园

△贝多乐幼儿园

按照成都最新出炉的2020年小学划片信息来看，项目前后两侧的小区被分别划到了万汇学校和理工大学附属小学，所以，项目最终会划到哪个小学，还是个未知数，只能以交房后的划片信息为准。

△万汇学校（万汇教育集团领办的公办学校）

其它配套

在项目的东侧，成华大道旁还有一个占地约120亩的圣灯公园，从项目出发，步行最多十分钟便可到达，该公园目前已经实景呈现。

还有占地面积约85亩的成都自然博物馆，目前正在建设当中。这个博物馆来头可不小，是成都市人民政府与成都理工大学共同策划、筹备和建设的，未来成都理工大学也会将成都理工大学博物馆的馆藏珍品都转移到这里。

此外，项目自身还配置有一个约3000㎡会所，就是目前售楼部所在的位置，规划了地下两层和地上一层，涵盖了书吧、酒窖、恒温游泳池、健身室和瑜伽室等多项功能，目前已全部实景呈现。

据置业顾问介绍，该会所开发商将自持一部分，其余如恒温游泳池和健身室等将交由专业团队打理，是一个对外开放，收费的会所，暂且不论运营能力和收费情况，对于项目的业主来说，也算是一个不错的配套。

对于预算十分有限的年轻刚需来说，源滩麒麟荟项目所在的地理位置和可以享有的配套，我认为可以打到85分。

二、规划及产品

63亩高密盘，“小三小四房”市场少见

源滩麒麟荟项目总占地约63亩，容积率4.5，规划了12栋建筑，包含5栋29-33层的高层住宅，5栋22-24层的商业办公，2栋1层楼的商业楼（其中一栋就是目前的售楼部，也就是项目规划的会所）。目前所有高层建筑都已经修建至地面数层的状态，从实地踩盘来看，整个小区密度较高。

△项目实景图

从下面的总平图上可以看到，5栋高层住宅呈围合式布局置于临东华三路一侧，置业顾问告诉我，高层住宅和商业办公之间是有区隔的，但这种商住混合的规划，对于居住来说，多少会有一些影响。

△项目总平示意图

此次即将推出的是其中4栋住宅，分别是1#楼、3#楼、9#楼和11#楼，共652套房源，清水交付。

4栋高层住宅均是2梯6户的设计，这个电梯配比显然是不足的，按照这批次高层住宅最低29层计算，一栋楼有约174户，平均每部电梯需要服务84户，未来等候电梯的时间会略长。

产品面积从约81-131㎡不等，包含三房和四房两种套型的产品，每栋楼的户型布局完全相同，均是约78-81㎡的户型朝外临街，约90㎡户型朝内对中庭，约103㎡户型位于楼栋的两端，另外约131㎡的户型为顶跃。

建面约78-81㎡的三房双卫户型

△90㎡户型与78-81㎡户型格局基本相同

这是整个项目面积最小的住宅产品，仅78-81㎡的面积做到三房双卫，这在目前新房市场，可以说是非常稀缺了。

从总价来看，用最少的钱实现更多的功能，这自然是好事，但是，该户型也存在一些明显的不足，比如没有生活阳台（该项目所有高层住宅户型均没有设计生活阳台，可能有的读者不care，但对于居家来说，我觉得生活阳台还是很有必要的），再比如，有两个卧室都是需要通过卫生间进入的，尽管做了干湿分区，但个人觉得这种设计并不讨喜。

建面约103㎡的四房双卫户型

这是该项目唯一一个四房户型（跃层除外，数量极少），从户型设计来看，能在这样的面积段，做到功能齐全的四房，还带独立的入户，也很少见。

但这个户型，同样存在明显的不足：一是前面说到的，没有生活阳台，二是该户型采用了横厅设计，客餐厅区域的面宽有7.6米，空间尺度还是比较大气的，但从户型图上可以看到，餐厅区域是没有采光的，所以，这个户型虽然在空间上实现了横厅设计带来的大气感，但从居住上说，采光和通风的效果却并没有达到横厅应该有的效果。

三、价格及购买建议

据置业顾问介绍，项目预计将在7月取得预售许可证，目前售楼部的口径，这批次房源的单价预计在约1.8-1.9万元/㎡，清水交付。

无论是对比二手房还是新房，这个价格都可以说是非常没有优势的。

先说二手房，我对比了一下距离项目较近的两个商品房项目富临理宫和蓝光乐彩城，也都是以100㎡以下产品为主的项目，二手房成交价集中在1.5-1.8万元/㎡，基本上1.6-1.7万元/㎡左右的价格就可以买到全装全配的产品。

再来说新房，项目周边目前有房源可售的新房并不多，可以对比的就是中车共享城，该项目上批次含精装最低的单价为19601元/㎡，精装标准3251.88元/平方米，买到的还是容积率仅2.0的纯板式小高层产品。按照最高24983元/㎡的单价比较，抛去3350.58元/㎡的精装，清水单价差也仅有2000-3000元/㎡，价格差异并不算大，但产品差异却相当明显。基于以上，我认为，项目性价比较低，并不建议购房者们作为首选考虑，但由于项目目前还未取得预售许可证，所以以上分析仅供参考，具体请以取得预售后的价格为准来判断。

来源：吴思竹