上个月才挂牌的成都东部新区，迎来了交通上的首个重大利好：区域内首条环线“西一线”，近日竣工通车。东进的号角，声音愈发振聋发聩。相比之下，作为东进起点的主城区城东区域，声势反倒小了不少。比如，一直被调侃为“灯下黑”的十陵板块。

5月28日，华润底价摘得十陵100亩纯住宅用地，将打造容积率大于1.0小于1.5的高端项目。进入下半年后，91亩的蓝光·未来也将正式亮相。加之此前龙湖、邦泰、中梁等品牌房企落子，可以说，在开发商的眼里，十陵是一个潜力巨大的板块。在未来5年，手握青龙湖的十陵，应是城东变化最大、发展最快的板块。眼下真正阻碍十陵腾飞的，除了交通，就是传言了许久“马上要搬”的老旧市场。

从地理位置上来看，十陵，实际上握得一手好牌。

先看它的板块范围。北至沪蓉高速，南接厦蓉高速，西连东三环路，东以成都绕城高速为界，十陵板块被四条主干道围合，形成了一个四四方方的板块，总规划面积27.38平方公里（不含青龙湖湿地公园）。虽然行政区划属于龙泉驿区，但是从地理位置来看，十陵却算是主城区的一部分。

不过，十陵的画风却很不主城区。这归咎于它位于成华区与龙泉驿区的交界处，属于爹不疼妈不爱的“灯下黑”板块。从东大街出发亲身走访十陵街道，直观感受是仿佛瞬间穿越到了十八线小县城。“她”就像个没有找到水晶鞋的灰姑娘，蓬头垢面，风尘仆仆。一眼望去，5／6层的多层楼房占据了居民住宅的80％，其中大多数，都是90年代的产物，外墙脱落俨然是常态。

而概括十陵板块的商业则很简单，“0”就够了。你很难想象到，当成都已贵为“新一线”城市榜首，攀成钢的商业规划了一整条街，但十陵，却没有一个大型商业综合体。成都大学后校门的月楿广场，已属最热闹的地方。另外，90年代末，大量汽车零配件厂上下游企业的诞生，也给十陵留下了不少硬伤。汽车修理厂、老旧二手市场、建材市场在前些年比比皆是，脏、乱、差的形象，早已深入人心。不过好在去年龙泉驿区的“蓝顶”行动拆除了大量厂区、棚区。宁江工厂已拆迁，旧货交易市场已拆除，钢材市场变成了变卖废品临时地点。

十陵的一大痛点，其实就是老旧市场这样的“历史遗留问题”，严重影响了板块发展。虽然拆迁从来不是易事，但地方政府或许可参照二仙桥板块的经验，以先进生产力平衡各方利益，果断给十陵“洗把脸”。这么好的区位，一直这么“耗”着，实在殊为可惜。

然而无论怎样从城市面貌的角度去看十陵，也无法否认“她”的几大闪光点。

紧邻成都三环路的地理位置，决定了“她”主城区的属性。四条主干道包围下，十陵板块的交通不可谓不发达。从十陵地铁站出发，沿着成洛大道15分钟便可抵达城东最大商业综合体万象城，全程仅6公里。另外，轨道交通也大大缩短了十陵与其他区域的距离。地铁4号线上，十陵板块内来龙站、十陵站两个站点的设置，极大地方便了交通往来。此外，规划中的地铁9号线二期和地铁12号线未来也将辐射至十陵板块。

而占据板块超1／4面积的青龙湖则是十陵的底色。

作为成都中心城区内面积最大的湿地公园，它的整体规划面积达10400亩，相当于两个兴隆湖，有“城市绿肺”之称。湖泊、山林、竹海、荷塘、湿地，共同组成了这个十陵的“后花园”。园区内不仅生长着国家重点保护植物水杉、银杏、苏铁等370多种植物，还为国家一级保护动物中华秋沙鸭等近80种动物提供了良好的栖息地和繁殖场所。

但值得注意的是，青龙湖并非本就如此。2005年，随着十陵村民外迁，退耕育林，青龙湖蓄水等一系列举措的施行，经过十余年的生态封育，才造就了现在的青龙湖。而如今，经过改良后的青龙湖，面貌已出落得相当清秀。如今，青龙湖每个傍晚都能迎来接踵摩肩的休闲人群。可以说，一直被严重低估的这个湖泊，即将在十陵的城市界面整体改善以后，释放出惊人的价值。甚至可以说，青龙湖作为十陵数一数二的王牌资源，会给整个十陵带来极其巨大的助力。

命运多舛的十陵，在经过锦江区和成华区的“领养”之后，终于回归“生母”龙泉的权属，明确了自己的“血脉”，十陵的定位和面貌越来越清晰。大运村落地十陵，无疑是给其发展添加了助燃剂。2001年，北京大运村知春路从一片农田，摇身一变，成为了房价接近10万的现代都市。无独有偶，2011年深圳大运村龙岗，从脏乱差的城乡结合部，走向了城市最前沿。而2021年，大运村落地十陵，将成为十陵翻身的契机。

而先后入驻的品牌开发商，显然也是瞅准了大运会的契机。

2017年，中海以楼面价11400／㎡打破了十陵断供4年的局面，楼面地价从2013年的1100元／㎡到11400／㎡，翻了10倍多，一时间十陵成为炙手可热的“香饽饽”。其后，中梁、首开、龙湖、华润、蓝光、邦泰纷纷入场，实地走访首开龙湖景粼玖序周边，37君也能明显感受到十陵的蜕变。

2019年，中梁·一号院洋房均价20000元／㎡，中海·御湖世家洋房均价19960元／㎡，2020年，首开龙湖·景粼玖序洋房均价达到21500元／㎡，中海·御湖世家叠拼均价达到25000元／㎡，十陵新房均价全面突破2万大关。而去年邦泰以楼面价12520元／㎡、蓝光以楼面价10850元／㎡，分得竞得十陵的宗地，并且容积率均在2.0以下，可见未来，这两块宗地将会以改善产品面市，或将再次刷新十陵新房价格天花板。

今年，龙泉土拍将热度持续了下去，推出的宗地楼面地价亦达到了11000元／㎡，看来在“东进”的影响之下，龙泉驿的发展必将日日攀升，而作为“东进第一站”的十陵，在东进、大运会以及品开持续入驻的三重利好之下，成为成都下一个“怡心湖板块”，也未必不可能。

我们斗胆预测，如果不出意外，未来5年，十陵将是成都城东最大的“彩蛋”。

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