法官解读：疫情下房屋租赁纠纷那些事儿

来源：法制日报

近日，电视剧《安家》热播，中国老百姓最关心的住房问题再次引发广大网友热议。随着大部分企业陆续复产复工，广大外来复工人员需要靠房屋租赁来解决安家的问题。在此背景下，北京市第一中级人民法院的法官针对疫情下房屋租赁的那些事作出解读。

问：疫情期间，还需要正常支付租金吗？

答：疫情防控期间，为有效防止疫情的进一步扩散，按照防控工作的部署要求，所有居民应尽量减少外出，居民对住房的使用需求和使用频率大大提高。因此，如果承租人在疫情期间一直正常占有使用房屋，就应当按照约定按时交付租金。不能因小区被封闭、居住体验受影响、居住不方便等理由要求减免租金。

问：疫情期间，在哪些情况下可以要求减免租金？

答：一般而言，如无特殊约定，承租人不能仅以新冠肺炎疫情发生属于不可抗力为由，主张要求出租人减少或免除租金。根据我国民法总则第180条和合同法第94条、第117条、第118条中关于不可抗力的规定，不可抗力只是一种免责事由，产生的后果只是指免除一方的违约责任，而不是一方可以据此完全不履行任何合同义务。

从房屋租赁合同的视角来看，疫情只是免除一方违约责任的一个事由，出租方或者承租方任何一方不可以以疫情为由不履行租赁合同所创设的合同义务。如果当事人因租金问题而产生纠纷，只有经过法院严格审查并认定租赁合同目的无法实现是因疫情所致，承租人才可请求减少租金。如法院判决解除租赁合同，承租人不再占有使用房屋的，则无需支付合同解除后剩余期间的租金。

在当前疫情形势下，法官鼓励出租人、承租人双方能够公平、诚信地对租金数额进行积极协商，减少各方的损失数额，保持租赁关系的稳定，从源头上减少矛盾纠纷。

问：小区内出现感染确诊病例，承租人能要求解除合同吗？

答：感染人员所在的位置与病毒的传播和扩散能力息息相关，应当根据受感染人员对承租人居住的影响程度、承租人受病毒感染可能性的大小来判断能否支持承租人解除合同的请求。

如果感染病人和承租人只是居住在同一小区而不在同一栋楼，或是在同一栋楼而不在同一单元，则受感染人和承租人产生交集的可能性较小，对承租人的正常生活带来的影响非常有限，一般不支持承租人解除合同的请求。

如果受感染人和承租人居住在同一单元，这很可能意味着承租人须和受感染人共用电梯或楼梯，由同一个楼道口进出，生活轨迹明显重叠。鉴于新型冠状病毒存在气溶胶传播和粪口传播的可能，而同一楼道尤其是楼上楼下，会共用同样的下水道、烟道等管道设施，同一楼道内的住户受感染的概率会增加，承租人的身体健康、居住安全受到影响，此时，承租人如以租赁合同的目的无法实现为由要求解除租赁合同，具有一定的合理性。

问：签了合同但无法按时入住，能推迟房租起算时间点吗？

答：要看承租人未能使用房屋、无法入住的原因是否为疫情影响所致。如果承租人是在疫情较为严重的省份，受到防控政策的影响无法离开所在城市，或是承租人因患病或系密切接触者而被隔离治疗或观察，由此导致租赁合同无法依约正常履行，可以视为受到了疫情影响，承租人可以要求推迟租金起算点或请求解除合同。（法制日报记者徐伟伦 通讯员张宏宇）