希腊的房价到底涨了多少？

关注希腊的朋友隔三差五就会看到希腊房价涨价的报道，如果你关注了国内移民中介的微信公众号，他们更是会大声告诉你希腊房价涨价了，而且涨的很快，再不去买就来不及了。

那么，希腊的房价在过去这些年到底涨价了没有、到底涨了多少、到底涨的快不快，这个严肃的问题，需要通过严肃的数据来解答。

我在希腊央行的官方网站找到了权威数据——希腊央行每个季度都会发布希腊住宅价格指数，我们基于2019年9月2日发布的第二季度希腊住宅价格指数做一番解读：

1、2018年之前，希腊的房价是在一路下跌的。我在希腊央行找到了2007年以来的希腊住宅价格指数（2008年的数据没找到）：

2007年，100

2009年，97.9

2010年，93.3

2011年，88.2

2012年，77.9

2013年，69.5

2014年，64.31

2015年，61.06

2016年，59.61

2017年，59.0

2018年，60.0

2019年，65.5（估算）

2010年，70.0（推算）

2、2017年是希腊房价的最低点并触底反弹。整体来说，2018年比2017年上涨了1.7%。具体来说，5年以内的“新”房，2018年比2017年上涨了1.9%；5年以上的“老”房，2018年比2017年上涨了1.6%；雅典的房子，2018年比2017年上涨了2.7%，算是温和上涨。

3、美国金融危机是2008年爆发的，希腊主权债务危机是2009年爆发的，2007年算是希腊经济和希腊房价的最高点。以2007年做基准，可以很好了体现希腊房价的走势情况。以2007年的房价为基准，整体来说，2018年的房价只有2007年的60%，下跌了40%。具体来说，5年以内的“新”房，2018年的房价是2007年的61.9%，下跌了38.1%；5年以上的“老”房，2018年的房价是2007年的58.9%，下跌了41.1%；雅典的房子，2018年的房价是2007年的57.7%，下跌了42.3%。

4、从希腊央行公布的数据来看，2014年、2015年、2016年在希腊买房的华人朋友，并不是最低点，2017年才是希腊房价的最低价。不过，2018年以前购房的华人朋友，选择范围更大，买到20万欧元以内好房子的可能性更大。

5、以1997年为基准，2018年的希腊住宅价格指数是152.1。以2007年为基准，2018年的希腊住宅价格指数是60.0。两套数据相比较可以发现，1997年到2007年的十年间，希腊房价上涨了153.56%，年均增长13.46%，可谓高速。

6、和去年同期（2018年Q2）相比，5年以内的“新”房上涨了7.7%，5年以上的“老”房上涨了7.6%，雅典的房子更是上涨了11.1%，增长很迅猛。如果未来2-3年还能保持这样的涨幅，2020年的房价将会恢复到2013年的水平，2021年将会恢复到2012年的水平，2023年将会恢复到2011年的水平。要恢复到2007年的水平，至少要到2027年以后。希腊房价的上涨，得益于“黄金签证”政策、民宿投资的兴旺和希腊新政府的一系列改革措施。我个人认为，两位数的增长很难持续，未来3-5年，能实现年化5%的增长就表现很好了。

7、如果考虑到通货膨胀（货币贬值）的因素，和2007年相比，希腊的房价至少下跌了55%；和1997年相比，希腊的房价上涨了不到30%。从土地价格和建筑成本的角度来说，15年之内的“新”房子，目前的售价还不足以覆盖其土地和建筑成本。从这个角度来看，现在在希腊买房子，只要不被中介忽悠或欺骗，都谈不上“贵”——前提是买好地段的好房子。

霍庆川

2019年9月4日于希腊雅典