重大利好！这个政策比想象中重要！或将长期影响房价

3月12日国务院发布了《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》 。在铺天盖地的降准、降息，冰与火的股市讨论之下，这个政策政策可能被很多人忽视了。它可能是中国土地制度的一小步，但绝对是中国房地产的一大步。它真的比想象中重要。甚至可以说决定楼市命运！

《决定》规定，在严格保护耕地、节约集约用地的前提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。

重点包括：

一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

简而言之就是，省级政府今后对土地的开发利用将更灵活，权限更大。此类规定使得土地的转性空间增大，也使得土地转性的审批工作压缩。

首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

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看似简单的一个土地审批权，代表的是城市间土地供给格局的改变，代表着土地资源配置理念的转变。

知名财经评论人刘晓博认为，这个“土地新政”，将显著影响中国未来城镇化进程，对于中心城市来说，是一项重大利好！

过去几年，国家对城市边界把控比较严格，划出了“生态红线”、“永久基本农田保护线”、“城镇开发边界”。

这三条线，成为大城市发展的“紧身衣”。我们可以在几乎所有的国务院对地方总体规划的批复里，都能看到常住人口、建成区面积的“上限”。

其中对城市郊区的农田保护，非常严格。

在很多大城市，土地开发被迫进入到“存量时代”，土地供应量主要靠旧改，城市容积率被迫提升。比如在深圳，住宅开始向50到60层迈进。

这次土地新政，就是放松对大城市“发展空间”的限制。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类政策规定对于深化“放管服”改革，以及改革各地方的用地政策等有积极的作用。

客观上这有助于促进部分农用地的用地性质转变，对于相关建设用地的增加也是有积极作用的。

类似政策客观上有助于相关农用地的转性，类似土地主要涉及到包括耕地在内的农用地。在实际过程中，耕地要转变为农用地，其实面临很多障碍，而从审批本身来说，也有很长的手续，这也造成了一些城市耕地转性的困难。

尤其是在一些城乡建设用地增减挂钩的地方，耕地转为建设用地是有制度保障的，但是审批程序比较慢，这使得部分土地难以按时转性，最终也影响了用地工作。

在实际过程中，部分城市要在特定地段获得建设用地，往往需要依赖城乡建设用地增减挂钩机制，即农村对宅基地等进行复垦以形成新的耕地、城市郊区占用耕地。但此类工作因为涉及耕地占用，过去审批程序比较复杂。

现在此类政策放松，使得各级省政府可以通盘进行考虑，这也有助于根据实际情况来进行建设用地市场的管理。其本质上也是城乡用地市场共同发展的体现。

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这次土地新政，就是放松对大城市“发展空间”的限制。

想想看，假如省级政府获得了更大土地审批权，他会首先照顾哪里？当然是省会城市，或者省内“副中心城市”。会突破城市边界，让大城市获得更多建设用地。

那么，全省的永久农田会减少吗？或许会，但或许也不会。因为很多地级市、县市级人口是流失的，或者增长乏力的。这时候，就可以通过置换的方式，把需要保护的基本农田，从大城市郊区置换到小城市的郊区。

总之，大城市的发展空间突然被打开了！

这将产生一系列变化：

第一，中心城市将获得更多的新增建设用地，发展空间加大了，吸引人口的能力增强了。因此“土地新政”会强化中国的“新型城镇化”。所谓“新型城镇化”，就是“中心城市+都市圈+城市群”。

第二，由于新增土地增加了，城市被迫“香港化”（高容积率）的可能性就降低了。

第三，有了更多增量土地，大城市的旧改价值会有所降低。

第四，在疫情打压下，大城市财政压力将大大缓解，因为有土地可以卖了，而大城市的土地有真实的需求。

总之一句话：未来中国将崛起一大批人口超过2000万的中心城市，而北上广深的常住人口都将突破3000万。

只要能吸引来人口，土地将不再是问题！

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如果聚焦到楼市上，重点有以下几个方面：

未来城中村改造项目会进一步加快；

随着城市发展边界的扩大，旧城改造的价值会进一步降低；

一二线城市的远郊项目、小镇项目会进一步增多；

一线房企的发展方向掉头。

资源转移，一二线城市有了出口，三四线城市必然受挫，比如棚改、比如拆迁、比如新城建设。如果聚焦到买房投资上：老破小价值变小；单个城市很可能出现远郊盘为主的新房市场行情，远郊的价格和投资价值都将受到长期抑制；深耕一线城市、重点二线城市不动摇；放弃三四线城市；首批试点省份/自治区/直辖市的核心城市都可重点关注。

总之，土地新政所传达的用地审批权的下移对于省会城市和超大城市是重大利好，说明了未来国家的政策（包含土地政策）会顺应农村和小城市人向城市移动的趋势，同时中心城市的优势将向外圈释放。针对房价问题意味着，未来中国的大城市，有望在经济发展和房价平稳之间，找到一个平衡点，有效避免高房价对人才和产业的挤出效应。意味着中心城市（北京，上海，广州，天津，重庆，成都，武汉，郑州、西安等），以及城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝城市群等）将产生更多机会，迸发出新的活力。

部分内容来源：天津365淘房、米宅、财经V刊