永清终于迎来破除限购？

俗话说得好，北京打个喷嚏环京就感冒。环京楼市在今年大环境凄冷的状态下更是冰冷到极点了。好多博主按奈不住一颗骚动的心，出现了以下的言语。虽说我不相信他，但我好奇说的是哪儿。“外地人直接网签”说明了环京，新机场15公里锁定南边，固安或永清，再看北大附属学区房，就明白了，是永清，固安没有北大附属。

关注我们佳爷房谈的朋友都明白，99.99%都是虚假消息。可里面提到“26万平商业综合服务区”，着实让我有点好奇。永清的配套一直是个硬伤，如今出现如此大面积的商业肯定建在老城区以北，难不成永清在配套上即将迈出一大步？对此我觉得我必须去一探究竟，也顺道打听打听这博主到底说的是哪个项目，能大言不惭到如此地步。

一、永清前世今生

要了解一个区域，必须得先看看它的前世今生，所以我们依旧简单讲讲近几年的楼市情况吧。

2017年高峰时期，均价达到了2万左右，同年6月限购政策出台以后，就不断开始下跌。

2018年9月，房价已跌破1万元一平，同年12月降至全年的最低点，均价9300左右。

可以说从限购至今，房价一落千丈。尤其是近半年，寒意更显。不得不说永清欢乐的日子有点短…

再来看看板块介绍，现在永清板块划分不太统一，所以我多啰嗦两句。

第一种：网上流传廊霸路以南是永清老城区；廊霸路以北京台高速以西是新城区，主打森林新都孔雀城和荣盛阿尔卡迪亚永清花语城；开发区北邻廊霸线，涵盖京台高速两侧，以国瑞生态城、永清·融创城为代表。

第二种：一些业界人士觉得廊霸路以南是永清老城区；廊霸路与京台高速交汇处都是新城开发区，主要以国瑞生态城、永清·融创城为主；孔雀城项目自成一派。

第三种：当地销售人员介绍廊霸路以南是永清老城区;孔雀城项目为北新区；国瑞、花语城、融创是主打紧邻京台高速为亦庄高新产业区。

其实各有道理，可以从中得知老城区划分统一，孔雀城、荣盛、融创、国瑞一定是永清的重中之重，在老城区以北的区域。这些都是我今天必去的地方，以下文章我会暂用当地销售人员介绍的板块所描写。

二、项目实地探访

国瑞生态城

我先选择了国瑞生态城，原因很简单，售楼处离京台高速很近，出了收费站驾车就5分钟左右。

售楼处的无人问津和外观的气派形成了强烈的反差，这样冷清的场面和寒冷的天气真是两两呼应。这要提一句，售楼处和项目不在一起，好在离得不远，直线距离约350米。

现目前在售名仕苑，主打户型建面约86两居、110三居、均价9000~10000左右，得房率70%，两梯四户，自采暖，不人车分流。小区还在修建，环境中规中矩，但基础生活配套设施极度不完善，底商几乎没有入驻，更别说大型商业了，并且不能马上网签。所以不是那个博主所说的项目，可见大开发商实在一点。

其实建面约86平的户型很方正，但次卧、厨房的光线太差且不明卫。

（红框区域为赠送面积）

在亦庄高新产业区板块里，国瑞生态城算是数一数二的大项目了，配套不如意很大一部分原因是整个板块的配套就不好，销售人员明确跟我说无医院规划，且现在规划的商业街，起码5年以后才能看到，项目旁边在建的史家胡同幼儿园和国瑞小学最少也要2、3年以后才能建成，现在只是圈了块地，提一句，北大附属有名额。

星悦华府

我寻思着如此大的项目都没有博主所说的商业配套，那哪个项目会有呢？于是我询问小哥哥，有没有项目出门就是商业配套啊？小哥哥一听，大腿一拍说到，姐，我带你去星悦华府，这个楼盘门口就是大型商业，还挨着北大师范附属呢！我听到这，心里觉得八九不离十找到博主所说的项目了。我了解到这项目是当地最大的开发商，离科技创新区很近，在建的26万平的大型商业综合体叫空港智慧谷。

我带着兴奋的情绪去实地看了看，北大师范附属建得还挺大的，空港智慧谷规模看着也不小，但是周围枯黄的树枝和杂草有点破坏氛围。进不到里面去看，我感受不到楼间距，担心建成以后商业会不会影响居住的环境。

我了解到在售的有建面约83两居和103三居，均价10000左右。这个项目户型做得不错，离京台高速永清出口大约2公里，但也就仅此而已了。距离新机场直线距离约17公里，没有首付5%一说，更没有“外地人马上网签不要任何费用”这种事情，都是扯淡。

融创、荣盛花语城

融创是*，约1.3万一平，主力户型是建面约123平的三居。说实话，我觉得不太值当，因为环京的装修是比较便宜的，5万左右就能装出100平的房子，还带家具。10万就能装得特别好了。按照这个装修标准平摊到每一平才1000块装修费，永清现在均价1万左右的房价，加上装修也才1.1万左右，所以1.3万的价格我觉得略贵。

花语城主力户型有建面约74平的两居、87/91平的三居，均价在1万左右。

这两个项目的户型对比国瑞和星悦华府就做得差点意思，地理位置、周边配套没多大的亮点。大家可能对这个地理位置有点乱，别急我已经在地图上标识出来了，大家可以参考。

孔雀城

到这里就还差最后一个任务了——孔雀城，小哥哥带我去的途中问了我一句，姐，你钱多吗？我也不知道我哪来的勇气，一句“多啊”脱口而出…小哥哥说那就好。我一脸问号的看着他，他告诉我永清很简单，钱多买孔雀城，钱少买星悦华府。

孔雀城新项目位于北新区板块，均价大概在1万~1.1万左右，主力户型建面约83平两居、98平三居，一梯两户，得房率75%左右，预计2022年交房。

我觉得孔雀城新项目是现在永清地理位置最好的一个楼盘，首先是因为北新区是以后重点发展、规划的板块，会围绕着永清生态公园建造。目前在建的有幸福广场、301医院，北京八中明年动工。项目离生态公园约1.5公里距离，离现有的永清北关小学西边一路之隔，也可享受北大师范附属（益田同文）的招生名额，最重要的是它离现在具有成熟配套的老城区只有1.5公里。这就保证了现在的生活所需，还可期待着以后的配套，可谓是未来现在两手抓。

三、固安、永清对比

到这里，我差不多走完除了老城区板块的区域，这片区域医疗配套没有，商业配套在建，教育配套才起步。好多朋友拿永清和固安做对比，因为地理位置看似相近，我认为要两者建立在条件对等的情况下才能做出对比，固安和永清条件明显不对等，所以我觉得没有可比性。

1

房价：固安1.5~1.6的均价，永清均价才8000~9000，大家可能想说，我前面去到的项目都是1万左右，别忘了我去看的都是永清排名靠前的项目楼盘。所以均价相差悬殊如何进行对比？

2

配套：固安医疗，学校，商业基本都齐全了，而永清还在挣扎着起步。

3

城市建设规划：去过固安新城的朋友都知道，道路笔直，绿树成荫，而永清新区很多地方都在开发建设。我拍下了永清我觉得算是较好的道路给大家看看。上面两张图是国瑞生态城附近，下面两张图是孔雀城售楼处附近，大家可以自行参考，但大部分的道路并非如此。

所以我觉得这种条件不太对等的情况下，做不了对比，不是一句简单的话就能判断出谁更有价值，谁不如谁。我不禁想起一句话，人不识货钱识货，虽说不能代表一切，但我觉得用在这时候还是合适的。

四、总结

永清，配套的的确确差强人意，未来实实在在惴惴不安。

1

环京，除了涿州都存在购房三年社保或纳税政策很难全面放开的问题，整个永清也没有外地人能直接网签这种政策，所以没有购房资质而买房所带来的风险是巨大的。再者目前的配套欠缺严重，未来能期待的配套也并不具备特别的吸引力，如果以现在的配套去赌三年以后所谓的购房资质，需三思而后行，切勿相信网上的风言风语。

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如有投资需求的朋友，依然要慎重。一是由于当前限购限制，可接手的人不多；二是永清新房项目不少，但二手房出售价要略高于新项目价格才能起到投资挣钱的效果，这样就难以出手了。可能你会觉得出售价高于当时所买的时候就能出手，但以现在的情形看，房价都只能处于平稳状态，不可能疯涨。

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我看到粉丝群里有朋友因为无北京购房资质且觉得永清房价合适而选择这里，我建议大家如果有条件，多往返几次做个试验再说。我错开了高峰期回京，然而京台高速路口堵了半小时。安检人员告诉我，几乎每天都会检查，只是时间段不同。或许我是运气不好，但如果每天都往返于京、永两地那被抽查的概率就太大了，还别说来往的高速路过路费、油费。其实环京地区都存在这个问题，的确有的地区可以因为配套齐全，房价优势从而接受路途中需要花费的时间和金钱成本，但永清综合所有情况来看，还要花费这些费用无疑是雪上加霜了。

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每个售楼处的人员都告诉我“京雄城际”明年就会开通，据说站点在“固安东站”，开通带来的潜力非凡，房价直窜，但我依然打个问号。不仅仅是因为销售人员的销售流通性和服务层次不规范，也因为未来的不确定性。退一万步，事实果真如此，距离最近的孔雀城新项目直线距离也约10公里。

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自新机场从15年建立至今，有小10个大型开发商在此入驻，更别说一些不知名的开发商。所以导致现在一些开发商小动作五花八门，有的和购房者私自协议规避限购，有的甚至连土地手续都没有办下来便对外销售，所以，再次和大家说选择大型知名开发商是决定购买这里的第一要素。

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如果综上所述的环节都能把控，我更建议孔雀城新项目。地理位置更靠近所谓的“固安东站”，且享受着老城区完善的配套和未来在建的配套。不担心现在，可期待将来，甚好。

我觉得，永清是我去到的环京地区综合实力较为薄弱的一个地方，依靠北京利好政策而发展起来的区域略有点不由自己。除老城区外的地区都是从15年才开始有开发商入驻的，至今也就4年时间，才学会走路。但万物有利有弊，也正是因为这样，所以这片区域比老城更具有发展性。不管它如今是怎样，都是环京的一份子，我们不能过于唱衰或唱嗨，只能理性的分析，10年长期是可以等待的，因为它正在持续的成长。

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