新一线｜“刚改为王”！9月抢收季，成都楼市“很忙”

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探君

即使调控依然严厉，“新一线”的成都楼市依然蕴藏着不竭的活力。 中秋节后的上班第一天，成都楼市就有8大楼盘集体预售摇号。

作为本月的第3周，绝大多数开发商为迎接 “金九”可谓 准备已久，挥拳擦掌，期待有个好收成，但在当前买方主导的市场，前提是你的产品必须“适销对路”。

这里要讲的8大楼盘， 分别是中铁建 ·西派浣花、当代·璞誉、金科·博翠府、恒大天府半岛、恒大御璟二期、中节能世纪中心、大都保峰玖著与碧桂园· 天玺湾，整个涵盖了整个大成都的一、二、三圈层， 在特殊时点或能找到一些新动向 。

其中，中铁建 · 西派浣花和当代 · 璞誉、金科 · 博翠府因分别位于西二环的浣花溪板块、武侯新城所为豪宅板块而格外受到市场关注。

先说一下 西派浣花 ，该项目由中铁建地产于2017年4月初斥资逾15亿元成功抢得，拿地楼面价13580元/㎡，号称西派系顶级产品，加上大家都知道的距浣花溪公园较近，即便占地仅34.5亩，外界仍认为住到这里“非富即贵”。

从预售价来看，西二环这个地段本身就已“寸土寸金”，在西三环外侧的武侯新城如首开金茂府最新获批预售的单价都已突破3.6万元的情况下，西派浣花完全够得上这个段位，也撑得起这个价位。

图:中铁建·西派浣花效果图

看参与摇号，本次预售218套，其实该楼盘总户数也就这么多，高层206套，叠拼12套，棚改指标22个，有1个参与，刚需指标118个，但只有52人报名，普通指标（对应非首套房客户）78个，但报名者多达116个。

不过，中铁建还不能高兴过早，要看最终的选房情况。 8月下旬，金沙片区的绿城·凤起朝鸣，虽然推售170套房最终172人报名摇号，其中普通指标61个，报名者129个，结果选房者仅有36人，最终剩余120套“弃购”。

当代·璞誉， 熟悉武侯新城板块的估计对这个项目应该不陌生，最大概念就是干对外说自己的精装都是“零甲醛”。今年6月四川中德退出后，来自武汉的当代集团继续投资开发，因当初收购成都制药公司地奥集团的地块而拿地成本相对较低，所以定价上相对有优势。

从产品来看，户型从134㎡到238㎡，涵盖了刚需到刚改再到高端改善，应该说比同区域内的其他可比产品形态都要全面，覆盖客群也较广 ，加上售价在同区域内较有竞争力，摇号参与热情是不错的。

图：当代·璞誉

看当代·璞誉周边，如 金科·博翠府最新推售190套，户型几乎全部为150㎡上下的产品，起售价25613元/㎡，最高31427元/㎡ ，9月16日摇号结果并不理想。再看 首开金茂府，起售价27500元/㎡，最高36200元/㎡ ，5月那次摇号参与热情也不理想，至今在售。

图：金科博翠府效果图

客观地讲，相比周边的金科、首开金茂乃至中粮这几个房地产巨头，当代·璞誉背靠武汉当代集团，该集团虽号称掌控着多家上市公司，但依然是顶着巨大资金压力的。

密探君调查，当代·璞誉项目本身是依靠信托、AMC等渠道高成本资金输血，对其销售回款要求极高，操盘手丝毫懈怠不得。详情，且看《热点｜璞誉预售“前夜”揭秘：多路资金闪转腾挪，武汉当代恐吃紧》。

再看 恒大天府半岛七期 ，本次一共预售540套， 全精装， 面积段涵盖了91㎡-124㎡，完全符合刚需或刚改产品，售价10700元-13500元/㎡，在绕城外的天府新区板块如果放在2018年，这个价是不可能的。

图：恒大天府半岛意境图

这个项目本身就是恒大早些年底价收购香港新世界的地皮，又是超级大盘，拿地早，非常便宜。

图：恒大天府半岛

自8月下旬以来，恒大全国范围内都在降价促销，最低折扣可以满足6折，当然也包括成都，具体各地因销售情况而有差异。 目前，很多房企感觉当前销售困难，尤其是获客难，但看恒大天府半岛，逾3100人摇号，这种去化肯定够快。

图:恒大天府半岛实景图

位于温江区金马镇的 恒大御璟二期 ，产品段户型99㎡-116㎡，刚需为主，总套数380套，全精装，起价8000元-8900元/㎡，参与摇号者512人。

再来看新都的 大都保峰玖著 ，位于三河场立交外侧，靠近在建的三河场地铁站，产品段在68㎡-123㎡左右，319套全清水，售价9478元-10828元/㎡，摇号数449人，刚需参与较多。

位于三圈层浦江的 中节能世纪中心 ，户型段114-136㎡，全清水，一共90套，售价5660元-7345元/㎡，有 370人参与摇号，刚需、刚改型购房热情非常旺盛。

图：中节能世纪中心

位于三圈层邛崃的碧桂园天玺湾，本次推售仅有一栋68套，全清水，户型区间全为141㎡左右，应该算是刚改或改善型，均价6500元/㎡，摇号人数410人。该楼盘去年7月首次开盘以来，已累计开盘8次，整体卖得不错，尤其是清水，参与热情很高。

从节后以上楼盘摇号看， 热销的仍然是刚需或刚改，首先是户型 ，130以下户型很符合这类仍占据市场绝对购买主力的客群，门槛不会太高， 其次是售价，随着当前各大房企价格下探，相对就更符合他们的购买预期底线 ，逢金九银十择机下手也是必然的。

对于部分高端楼盘，就现今成都而言，仍不缺这部分有实力的消费者，但对他们来说，市场上这类产品也较多，他们的需求相对也更挑剔一些，除非某一两个点真的打动他，否则就很难快速去化，另外就是购买资格问题。

9月17日，奥园蔚蓝卡地亚云墅、怡心湖岸（广东中天、万科、中铁建与新希望联袂打造）也即将摇号。从目前看，购房者对郫都区的奥园蔚蓝卡地亚云墅热情要高很多。

本月底前，成都楼市还有诸多个明星大盘要上市摇号预售，从节奏、气氛等都可窥探未来成都楼市走向的风向标，我们拭目以待。

编辑：密探君

来源：地产密探

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