三年周期节点将至，2020年成都房价怎么走？

据中成房业数据显示，2012年大成都新房均价6440元/㎡，2013年和2014年涨至7000元/㎡以上；随后的2015年，房价又微跌回6990元/㎡的水平，2016年2017年分别涨至7738元/㎡、8581元/㎡。

可以看出：一年微跌，两年微涨的楼市三年小周期一直存在。

按此发展，2018到2020年应该又是3年小周期的轮回。

事实截然相反，随着调控的介入，三年周期论的魔法正在消失。

2018年和2019年大成都的均价都突破了万元，在2020年的节点上，大成都的房价还有可能会降吗？

降价不会来 2020年可能涨8%

面粉不可能贵过面包，要回答这个问题，必须要了解2019年的楼面地价。

据锐理数据显示，2019年大成都土地成交量较2018年下降约20.6%，虽然距2017年的高点仍有距离，但楼面地价回升约29%。

其中，诞生楼面单价万元级地块37宗，较之2018年全年度的18宗数量有明显上升，顺便还诞生了新的地王。

土地价格回不到从前。

从2019年的土拍来看，成都拍卖土地总金额近1050亿元，与2018年基本持平，稳定在千亿行列。

受限价政策以及配建成本等因素影响，房企拿地信心下降，2019年主城和天府新区的土地流拍率偏高，开发商拿地更加理性。

中欧学院教授朱伟认为，总体土地价格会进一步下调，但土地价格呈两级化，主城区的土地价格依然很高，二三圈层的土地价格会比较平淡。

土拍价格的分化同样体现在房价上。

从2018年开始，人们对区域、配套、楼盘品质的要求逐渐增高，造成同一个区域不同的楼盘开始出现冰火两重天的情形。楼盘品质更好的项目，会吸引更多的人去排队摇号，往往供不应求。而那些各方面的差点的楼盘，一般都供大于求，很少有人去排队抢摇号。

近几年，牙妹也曾采访过很多地产公司的高层，他们都认为，随着人们对于生活品质的追求和中心城区物业的稀缺，未来品质好的楼盘和中心城区的物业，在价格上还会有上涨空间。

而三年周期轮回之下的整体降价，是不存在的。

从宏观来看，据国家统计局的数据显示，2019年前11月31城中有31个省市的房地产开发投资占比增长，其中四川省房地产开发投资同比增长了6%。

可见房地产还还是国家支柱性产业，在形势错综复杂的2020年，政府不会想看到房地产行业大起大落，还是以稳为主。

“中国的房地产不像欧美国家已经发展了上百年，中国以前是计划经济，房地产行业才从0走到了1，从长期看，中国房地产行业仍属于上升周期”，朱伟告诉牙妹，中国城镇化率只有60%，距离80%的目标还差20%，虽然目前限购是限住了部分人的购房资格，但购房需求一直都是存在的。只能说，只要国家现有的政策没变，房产行业就不可能爆发式的发展。

2018年成都GDP总量迈进了15万亿元大关，增速保持在11.04%。2019年成都GDP预计实际增速保持在8%以上（成视新闻），朱伟认为：2020年成都房价应该与GDP增速同步，保持在8%上下。

对于成都几个热门板块，朱伟也给出了自己的答案。

国际空港新城

占地483平方公里的国际空港新城，除了有飞机研发、维修等临空材料，未来还有国际高校合作项目、国际合作项目和创新产业项目，是一座国际化新城和产业园区。

它的出现有很大的战略意义。一有东进战略，二有成渝经济区。

特别是中央刚刚强调过的成渝经济区，成都向东，重庆向西是大势。在此背景下的国际空港新城，将迎来价值爆发。

从楼市的角度来看，国际空港新城是最近的规划，原先旧址的房价水平本来就低，是价值洼地，2020年预计可增长8%-10%。

东安新城

东安新城位于成都的东南方，东边靠近简州新城、南边挨着高新天府、西边紧邻主城，地理位置非常优越。

站在成渝城市群的角度，成都向东发展的趋势很明显。加上世界大学生运动会的来临，在城市界面焕新的龙泉，东安新城占据绝对的C位。

考虑到楼市维稳，东安新城的房价在2017年陡然上升之后，现在已经进入缓慢上涨的态势，预计2020年会房价会保持5%-8%的增长。

新川

金融城和大源开发已接近饱和，高新区下步的发展就看新川。

从规划上来说，新川的规划也适合居住，各种配套和产业都在建设中，未来是看好的。

但从目前的情况来看，在成都调整购房政策后，高新区仍是限购最严的区域，就是说政府不希望看到高新区房价出现剧烈的变化，换言之，新川的房价也不会出现大的变化。

结合之前讲的是中心城区、核心地段的物业会持续增值，新川的房价在2020年大概率会有3%-5%的增长。

兴隆湖

早年的兴隆湖畔多是定向房和产业用地，楼市参考价值不大。进入2019年下半年，兴隆湖畔多宗住宅用地入市，除了天投外，龙湖这样的普通房企也开始进入兴隆湖。

从土拍来看，天投基本是底价成交，龙湖随是溢价成交，但楼面地价也只有万元出头。项目呈现后的价格也不太可能太高，还是以稳定为主，预计兴隆湖房价在2020年会平稳过渡。

视高

距离主城40公里，距离兴隆湖20公里的视高，此前的一夜爆红是建立在大成都房价普涨和高新天府严厉限购之上，房价泡沫重。

去年开始，视高房价一路走低，部分16000元/㎡的楼盘缩水至万元出头，套住了很多人。去年底开始，视高的房价有微微的抬头。但总的来说，视高的楼市价值取决于大成都的整体环境。在整个成都楼市维稳的情况下，视高拿不到彩头，只能在微涨微跌中跌跌撞撞徘徊了。

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