明年楼市定调是中性偏宽松的，给大家分享下我的观点

​​12月10日至12日， 中央经济工作会议在北京举行，昨晚公布了新闻通稿。这次会议制定了不少稳健托底的政策，特别是罕见地给出了宽货币和松财政的细节部署，让大家十分振奋。不过我最关心的还是房地产，从会议精神来看，明年楼市定调是中性偏宽松的，符合我们本周一文章的预测。以下给大家分享下我的观点。

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很多人不知道，中央经济工作会议是每年最重磅的经济决策会，没有之一

这个每年12月中上旬举办的高层会议，不光中央领导人全部出席，而且一行两会、财政部、发改委等经济系统高层也会参加

决议包括货币、财政、房地产、基建等方面，定调第二年的经济大方向。然后是次年的两会，进一步明确具体细节，接着就是不定期的中央财经领导小组会议，微调方向。

举个例子，大家最熟悉的房住不炒，就是出自2016年12月的中央经济工作会议，第二年初各地就出台了各种限售、限购、限贷和限价的细则。而2015年开始的大牛市也是从那时开始转向的，比如楼市领头羊的上海，本轮房价顶部停留在2017年初。

所以，要把握明年楼市政策的主线

我们必须关注的几个重要时间点是：

2019年12月中央经济工作会议——2020年3月全国两会工作报告——几个月一次中央财经领导小组会议。掌握中央经济工作会议精神，再仔细推敲明年两会报告中关于房地产的变化部分，基本就能确定明年房价走势了。

2 我们来看看这次大会说了啥，主要是新变化的地方：

首先，这次依然强调了房住不炒的说法，这说明中央明年不打算启动房地产刺激，与我们此前预期一致：当下无论从时间窗口还是官媒语境上，都不可能接受这么快再来一轮房价暴击。经济上应该会靠基建来支撑。

第二，首次明确提出了长效机制的定义：因城施策+稳地价、稳房价和稳预期。我大胆猜测，未来的楼市，中央会以统计局70城房价指数和商品房销售额为参考值，对房价和成交量进行区间控制，上封顶下封底稳住。因为要全面落实因城施策，限购、限贷、限价和限售政策交由地方政府自己定。第三，这次花费了不少篇幅，部署住房保障细节。讲真，中国的房价的确不便宜了，未来的楼市有可能双轨制，困难群众靠保障解决居住，中高端购买力交给市场，但有管控。另外存量住房改造和城市更新，也利好城市核心地段老房子。

3 好，那我们来看看明年楼市可能会发生些什么。

1、因城施策，大部分城市会放松调控。

倒挂太明显的限价，会先突破。接着是不合理的限售接触，然后是限贷和限购解除。三、四线城市预计会全面放开限购。二线城市会对人才放开限购，经济特别差的，也可能全放。一线城市会克制一些，只会有对城市有贡献的年轻人才放开限购，对放开限贷会比较谨慎，看房价再定。理由很简单，大家看下面这张图就明白了。现在全国大部分城市的炒房已经被遏制，大部分城市转跌，稳房价从防止泡沫，变成防范风险。

​事实上，十一以来，很多地方的房企打折促销的名义大降价，像重庆、西安、郑州这些地方回撤了10%到20%是有的。所以适度调整也说得过去。

​2、再说一次，不会有全国级别的楼市行情。

房住不炒四个字很清晰表态，中央不希望再发动一轮房产牛市。这一次真的真的只会有地方政府层级上的局部宽松，中央不会有鼓励，不叫停已经是最大的支持。我细数了过去二轮大级别牛市，都具备两个必要条件：至少3年以上的购买力积蓄，比如从06年沉默至09年，2011年静淡至15年。举国鼓励购房的政策，比如4万亿，比如去库存

3、只有头部城市才有结构性机会。

没有外部刺激了，城市的房价会还原至这个城市中产购买力的折现。而那些有真实购买力支撑的头部城市，特别是一线城市，有机会走出独立行情。我给大家回忆一下，2011年大牛市和2015年大牛市之间这段时间，现在大家都看好的杭州房价是跌的，而上海和北京就是在那个时候超越杭州的。

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当只有小风口的时候，说到底看的还是城市基本面，留心下各城人口和经济指标排名。

4、政策放松一定是利好真正的刚需。

解决人才买房卖房的困难，一定会放在最重要位置，限购放松不在话下，贷款会有鼓励，接下来一定会有减免税费的政策，甚至于直接补贴也会有。但是投资需求依然不会被鼓励，可能会允许外地人在本地买一套，不过二套以上的按揭贷款不会获批。口子只是松一点，不是没有底线。

4 好，如果你明年打算买房，我希望你注意这几点

1、首房刚需最好的机会到来。

前面说了，2020年楼市会有托底放松，也有压制，会放一部分人才需求进来，但会挡住炒房客。首房刚需在明年会享受到特殊待遇，政府帮你拦住其他竞争者，放开场子让你自己选，千万不要错过。比如在上海，刚需正在迎来近三年里第二好的购房机会了，上一次是2018年11月。如果你想在一个城市买房，你最好是人才，而且是对这个城市有贡献的人才，35岁以下、本科、中级职称、积极缴纳社保和税单，这样的人到哪里买房都是最受欢迎的。

2、把握入市节奏。

这段时间很多小伙伴会来问我，XX城市能不能买，我这里分享一个最简单计算启动时间的经验：以上一轮牛市这样普遍翻倍的行情，一般来说，房价也要至少要调整3年，才能让刚需购买力生长出来接盘。即便强大如深圳这种顶级城市，也是从2016年开始调整，直到2019年8月18日后才有部分板块行情的。

那其实大家，就可以用自己所在城市到达高点的时间，往后拉三年看看，是不是到位了。要知道，大部分城市的能级，是赶不上深圳的，调整时间只会更长，不会更短。
3、实在等不及的朋友，可以考虑放松限购后几个月买入。

一般来说，放开限购那一刹那，城市会迎来最大增量购买力，不能说一定是底部，但至少房价不会怎么跌了。至于怎么判断一个城市会不会开放限购，其实都写在GDP增速排名里。很简单，就把图表从下往上数，那些GDP接近或者低于6%的就是最急迫放松限购的城市，像石家庄、天津、大连、徐州、沈阳这些大城市都挺有可能的。

4、杠杆依然要谨慎。

对于资金富裕的投资需求来说，像深圳、上海、北京这种一线城市抄底的机会已经到了。但如果你是高杠杆All in买房，我劝你还是等等吧。现在大部分城市依然处于下图第①阶段，除非首贷贷足，否则家庭负债率建议不要超过30%。过多的借款会吞噬你的利润，白白浪费了这一轮大好静淡市。

5、关注部分城市的结构性行情。

因为因城施策是以统计局数字为准，这其实给地方政府很大的操作空间。如果楼市操盘水平高如宁波那样，市中心东部新城暗涨，然后靠远郊杭州湾低价房来压低统计数字的话，其实是有结构性行情的机会的。重点关注那些基本面不差，城市板块有较大价差，远郊新城可以摊薄均价的城市，比如郑州、天津。另外像上海、深圳、北京这种城市腹地广阔，但资源丰富，集中到某个板块，就能走出独立行情的城市，也是需要重点关注。
5、

过去3年，中国楼市在无数看空声中，平稳走过。

虽然我们还有很多问题，房价也不便宜，但是如果大家放眼全球，会发现当全世界都在慌乱内讧的时候，只有咱们在认认真真搞建设，搞发展。

因为我们大家都深谙一个道理：

所有的问题，在发展面前，都不是问题。

所谓的泡沫，时间碾压后，终会被烫平。

想明白这点，就会理解买房这事没什么复杂，也不值得复杂。无非是买的时候，相对时机好一些。

当下，房地产最艰难的时刻正在慢慢离我们远去，我再次提醒大家：

千万不要白白浪费了这一轮大好淡市。

以上为正文，来自观观和平层86。

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