中交锦兰荟还是涨价了，还值得买吗？兼论现在的买房思路

来源/微信公众号：一文说房（yiwenshuofang）

作者：一文

尽管热度已经大不如前，但是仍然有很多买房人注意到，中交锦兰荟开盘涨价了，除了这次之外，中交的每一次开盘似乎都被冠以“神盘”的称呼。

而这一次，中交又涨价了，涨到了新房和二手房基本上没有差价的程度，由此，买房人又接着纠结：买还是不买？

正因为中交锦兰会作为一个完美的范本，@一文 今天深夜码字来以中交为案例说明在眼下的情况下，如何卖房。

#现在的大势#

1、“炒房没有出路”

7月30日下午，中共中央政治局召开会议，分析当前的经济形式，总结经验教训，然后安排下半年的经济走向。

本次会议再次重申“房住不炒”的定位，是表明态度也是告诫各方虎视眈眈的炒房势力，不要妄图重走老路。

2、房企融资收紧

根据昨天的第一财经日报的报道，目前多地严查地产融资渠道，其中信贷、信托、海外债、保险等多个渠道均收到监控

3、楼市冷热不均

南京楼市表现由为突出，自2018年下半年开始，南京楼市逐步进入“冷热不均”的销售局面。倒挂盘、热门改善盘很突出，但是普通盘去化陷入困难。

4、信贷成本不断高涨

目前南京已有5家银行首套房利率上涨至20%，招商银行：新房、二手房首套都上浮20%。平安银行：新房首套房上浮20%。南京银行：新房首套上浮15%，不排除后期继续上涨。广州银行：新房首套上浮15%。徽商银行：首套房贷上浮20%。其余还在15%左右。利率上浮将进一步提高购房压力，现在并不是买房投资的好时机。

#2.2万的中交投资成本#

我们回到开头的问题，均价已经达到2.2万的中交锦兰荟，还值得投资吗？

1、倒挂基本消失

这是中交前期的房源，均价23000元/㎡

这是隔壁早已经售罄的金地格林格林，均价

应该说此次开盘，倒挂的趋势逐步消失，已经没有明显的利润空间。

2、利率上调

按照2.2万均价来算，此次中交的入手门槛价格约为180万左右（81㎡最小户型），以目前最基本上浮20%的银行利率来算，

4.9%*（1+20%）=5.88%

也就是目前接过来的买房钱，资金成本是5.88%，粗略计算，以81平米小户型180万的总价来举例。整个计算过程如下：

（1）先设定，南京目前买房有3年限卖~

（2）单价2.2w，总价按180w，目前南京主流贷款利率上浮20%，5.88%，资金成本是5.88%（专业投资人不止一套房利率还会有所上调）

（3）目前三年限卖，按照3年的资金成本，首付按三成算，贷款126W

（4）可以算出利息=126w*5.88%*3=22.6w

（5）加上利息这套房子所付出的成本已经是180w+22.6w=202.6w

（6）当下此房的成本单价应该上调为=202.6w/81=2.5w

（7）其实这个价格和目前的同片区最高标融创的价格相当，未来三年如果雨山路横盘，差价的利润空间基本被银行贷款所吞噬。

注：整个计算方式略微粗糙，仅作为模型为大家提供计算思路，还未计入已经损失的占用首付部分本金可增值（即首付如果不买房，而用来理财，R1风险理财最高3%收益），同时也没有计算额外付出的税费和物业费。

3、竞争激烈

中交的定位是什么？目前来看在整个片区比较模糊，论低密度，周围的老到十多年前的雨山没地，北江锦城都是低密度，论刚需，前期的这些老盘的二手价格更加低廉有降价空间。

论改善，同区域品质最佳者融创臻园，中交和金地可以排第二梯队，而如果拓展到整个雨山路，至少还要加上强有力的竞争者保利云禧。

更可怕的是，金地整盘、中交大部分的楼盘，之前的门槛1.7W，和最后一起2.2万相差甚远，也就是万一遇到板块抛售，同样的户型 同一个小区人家可以卖2万，纯投资的你不能。

#什么样的人可以买中交#

1、江北上班的、要自住的，请直接买，因为门槛足够低。

2、建立横向比较的思路，同预算背景下，怎么选。

刚需上车，甚至是投资，在180-250万（主力价格）的基础下，你能买哪儿？

1、200万以下，能买老破小（60平米以下），顶多能带地铁口或未来地铁口；

2、200万以下，南买禄口睡城，北买六合封闭板块（新房、二手皆可），或者力标赞城；

3、200万以下，买桥北北外滩水城（目前新房房源已经靠近南钢），而竞争品最便宜的3000/㎡单价入手；此外麒麟、江宁较偏区域的二手10年左右次新房；

4、200万以下，除了河西之外的安置房（江北核心区、雨山路都可以搞定）

5、200-250万，雨山路最小户型在售新房；江宁青龙山、梅龙湖新房

6、200-250万，麒麟较新二手房，江宁10年+二手房；桥北带学区二手房

这个横向比较的思路是目前，@一文 对所有买房行为的建议思路，当你不能确定自己是否一定要投资，是不是就买这个房子的时候，就可以用这个横向思维去拉清单。

而在中交这件事情上来看，@一文 认为，在200万左右的资金量（包含借贷款项）又要投资，可能即便涨价后的中交，也是不错的选择，因为横向对比可以买到的项目，中交的未来可期，长期持有至少求个保值。