文/小全全

7月以来，全国房贷利率均呈上升趋势，多数城市首套房利率普遍上浮10%~20%， 据融360大数据研究院报告显示，7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率1.110倍，环比上涨了2个基点；二套房贷款平均利率为5.76%，环比上涨1个基点。其中，成都的房贷利率上浮比例排名前列。

数据来源：融360大数据研究院

近日，一则关于中国银行上调房贷利率的新闻刷屏了成都人的朋友圈—— “中国银行首套房贷利率要上浮20%，二套房上浮25%。”

据媒体红星新闻的报道，一家国有银行证实了确有此事，该行的四川省分行于8月9日在内部下发了关于调整住房按揭贷款利率的提示邮件。邮件指出：

经四行商议，从即日起，全省一致执行首套房贷利率不低于上浮20%，二套房贷利率不低于上浮25%。

该分行强调，各行要密切关注同业动向，如果当地其它三行调整的，该行必须同步调整；若当地其它三行暂未调整的，主动联系三行商议，一致行动。该行告诫各下属分支行，要坚持逐笔差异化定价，要视借款人具体情况实施定价。

首套房利率的上浮对于正候场买房的人来说，无疑是一种紧追于房价的压力。只不过从目前的信息来看，成都的房贷利率上浮暂时还没真正到来，这个不确定时间长短的窗口期，应该会影响到不少人的买房决定。

利率上浮皆因调控需求+市场经济

据中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大国有大行2018年年报数据，2018年，六大行合计贷款增加额为51305.59亿元，其中，新增个人住房贷款为25338.96亿元，占据全部新增贷款的49.39%。这也意味着，住房消费在中国人的所有消费支出中上升过快，大家仍然将更多的热情投入到了“买房子”这件事情上。适当比例的房贷利率上浮，有助于强化“房住不炒”的房地产调控政策主旋律。

另据央行数据显示，截至2019年二季度末，人民币房地产贷款余额41.91万亿元， 同比增长17.1%，；上半年增加3.21万亿元，占同期各项贷款增量的33.2%。

这也意味着，当前的经济增长主要依赖房地产投资的拉动的形势仍然十分严峻。

旨在控制投机，但难免误伤刚需

在“房住不炒”的背景下，首次购房、多次购房的贷款利率一直存在差别。其出发点是为了维持市场理性，减少投机式的买房行为。

在成都，往期购买二套房的利率就是上浮20%。而现在，若首套房贷款利率将上浮至20%的话，除了警示二套房利率亦将不断提高外，也难免误伤了刚需群体。算一笔账，以贷款100万元举例，假如采取贷款30年、等额本息的方式，那么在各利率条件下，还款详情如下。

注：“上浮比例”不受基准利率调整影响，只要签订贷款合同时执行的是上浮20%的利率标准，今后无论央行下调还是上浮基准利率，在基准利率基础上的“上浮20%”将一直伴随着按揭的整个周期，执行到底。

由图可知，最终成本的差异表现还是很高的。同时，结合目前的经济与市场环境来看，后市仍不排除继续上调利率的可能性，所以对于刚需购房者而言，现在将面临经济+心理的双重压力。但其实购房者仍无需悲观，虽然短期来看，利率是上涨了很多，但通过对比历史上的房贷利率水平大家可以明显的发现，现在的房贷利率在上浮20%之后也还不到6%，跟历史高点的15%相比起来已经算是很低的水平了。

图据网络

那么成都目前各大银行的利率情况究竟如何呢？据不完全统计，目前真正执行首套房贷上浮20%的仅为个别银行或支行，大部分银行仍维持着上浮15%的利率标准。

图表来源：吴思竹

注意：

1、银行会核查贷款申请人的征信和还款能力，若借贷信用不好，利率可能还会在现有的上浮基础上再进行上调。

“征信在银行能够贷款的情况下，若有一次逾期，上升1个百分点；若有4-5次逾期，还会上涨4%-5%左右；若连续3次逾期或者累计6次逾期，可能会取消贷款。”

2、对于条件资质较好，或办理了该行其他理财项目的客户，也可能会适当地降低房贷利率。

此外，除了商业贷款外，如购房者本身具有公积金贷款资格，不妨使用公积金贷款，或组合贷款。目前，公积金个人住房贷款利率较低，五年期贷款利率2.75%，五年期以上贷款利率为3.25%。

具体政策如下：

1、单笔住房公积金贷款最高额度是：符合住房公积金个人住房贷款条件的两人及以上职工单笔最高贷款额度为70万元，单职工单笔最高贷款额度为40万元。贷款额度计算公式为：符合住房公积金贷款条件的2、两人及以上职工贷款额度=（借款申请人缴存余额+共同借款人缴存余额）×缴存时间系数×20倍；单职工贷款额度=借款申请人缴存余额×缴存时间系数×20倍。

图据成都住房公积金管理中心官网

涉房信贷从紧从严

开发商必然面临更高的融资成本

就目前而言，开发商在市场的供需两端、融资贷款等方面均遭遇调控。近期，银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市（含成都）开展银行房地产业务专项检查工作，“严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为”。目前，虽然多数银行开发贷业务尚未停止，但普遍将开发贷审批权限上交总行，全面从紧从严的趋势已是必然。开发商势必面临更高的融资成本，融资难、融资贵的状况将有所加剧。

房贷利率上调，购房成本增加，最直观的影响就是客户的成交周期变长，市场成交量也可能面临下滑。开发商的现金流将承担更大的压力。

据某机构数据显示，1~7月以来，我国TOP100的开发商单月销售额环比下降29%。从7月份单月来看，TOP10开发商的权益销售额均出现了同比下跌。连巨头们都如此艰难，何况更多的中小型房企？

根据人民法院公告网显示，截至7月23日，今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。对房地产开发投资的资金流入管控，使得众多中小房企早就失去了在银行融资的渠道，只能转而寻求高利贷，这也加速了一些中小房企的资金链断裂破产。

涉房贷款的从紧从严，对长期高负债运营的房企来说，很可能会成为压死骆驼的最后一根稻草，同时也将催生更多的企业并购、项目转让在房地产市场发生，迫于现金流压力的降价抛售、更大幅度的优惠促销手段等也有可能会随之而出现。

（来源：地产全说，转载已获授权）