北京这些区域100W内的首付即可上车

北京这些区域100W内的首付即可上车" inline="0">

北京房姐，楼市投资专家，买房路上的自己人。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：点评一下昌平县城呀，200万的房子首付不到100万就可以上车不是很合适吗？有地铁到西二旗也方便。

回答：昌平县城的核心问题在于，它不是北京。

每个城市的能量都是有限的，北京也不例外，由于北京的摊大饼式发展，边界更加模糊，小白更容易掉进陷阱。

昌平县城仅仅比密云这种好一点，还差一步就掉进河北县城的级别。

开通地铁并不是万能的，看看广州南沙，上海滴水湖，北京几条新开通地铁线路的终点也是类似的。

昌平县城想要站稳脚跟，必须要依靠西二旗。

而西二旗并不是一个真正的产住结合片区，产和住有一点点分离，产业过于单一，不要以为互联网就是高大上，大部分的互联网公司发展后期，都会把人发配到边疆。

所谓的（互联网）大厂，本质上就是工厂，码农工厂，建在郊区一是地价便宜，二是码农好养活，只需要一个美食广场和公司食堂，码农和和民工是类似工种，只是从事的具体工作内容上有区别。

提问：北京哪个郊区的投资价值最高，如果按照投资价值可以排个顺序吗？

回答：天通苑-回龙观-通州（核心区）-顺义（地铁线）-大兴（地铁线）-昌平（地铁线）-亦庄（地铁线）-房山（地铁线）

提问：微博有一些大V说，天通苑过去十多年一直跑输大盘，因为有质量不好，也涨不上去，房姐怎么看？

回答：1.他说的是天通苑具体什么叫类型的标的？十年前什么价格，今天什么价格？

2.我公开建议过买天通苑大面积，当时1.4大把，一年后接近翻倍。

3.品质从来不是有没有升值潜力的逻辑，说品质不好所以涨不上去，是为了给前一句「过去十年跑输」做二次强调，让你觉得「好像是那么回事」，实际上前后两句没有逻辑关系。

4.数据不是逻辑，语言是操控人的工具，先理解房产的逻辑，才能看清对方是房产专家还是相声大师。

提问：您好，准备入职gwy，LP是老师，手上40万，昨天看了佛山非限购区的罗村。

A.看了孝德湖板块的`2014年力讯城筑`，离3号地铁700米，2021年底开通，148万91.4方，2楼南向，3房一厅一厨一卫，基本1.61一方，加上中介费1.5万，还有契税和满2增值税等。基本到了1.7万一方？楼主还有50贷款要我们帮忙赎楼。

B.佛山罗村万科城市之光看了一手楼，1.64一方，88.5方，3房2卫，2楼东南向，感觉便宜，规划中可能有一个地铁口在1公里内，2024年可能开通。

c.用4万买佛山户口，买佛山限购区，继续看二手房。

D.首房首贷都投资去重庆或者沈阳。

给个方向？

回答：可以和你说说佛山对于多军是怎么一回事。

买佛山的多军，基本两类，都是广州本地为主，一种底仓多，需要小舢板，一种小单单单追热点。

从16开始买新塘，到南村万博，再过南站到顺德北滘，都是这个策略。

把主场放在佛山，不是一个很好选择，限购限贷没有创造规模的优势，选筹目标划定，涨幅不可保持。

你要破限购，资金有100可以去深圳买3字头的次新，资金再少点，就去重庆50万一套，只有40万，很难选，沈阳可以买，你需要考虑能否接受城市的问题。

提问：请问房姐，现在不卖房，房价涨起来，置换，小换大，不是更不合适了吗?房价低时，置换大房子，不是更合理吗?

回答：融资买房和出售变现是两条线。

低位期，我们融资买入，抵押或者出售都是手段之一不是唯一的手段，是否出售要看综合情况。

高位平台期，标的还能持续高位变现的，又需要现金的，或者楼市物业轮动可以继续加仓的，可以出售裂变。

或者抹平预支现金。

提问：房姐，怎么才能构建更好的知识框架呢？买了很多得到，也看过很多书（经济社会历史），但感觉还是没有开窍。

回答：99%的人是被书籍毁掉的。

书籍是用来构建知识框架这句话是一个彻头彻尾的谎言。

观察高段位人士的一言一行，做事原理，揣摩思考，不断排雷，才能开始吸收正确的内功心法。

所以家学才是最强大的，几十块一本的书籍，几百块的得到，你想换来治国之道，屠龙之术，价格上就是完全不等价的。

提问：房姐请问，下一波如果起来，bj能有50%么？四环内上十万？

回答：首先你要知道两件事：

1.什么是真实价格？

2.什么是市场的分层？

即使是2016年，也有很多不到50%的涨幅，即使是2017年，也有很多超过30%的涨幅。

并且，每个区域的分化也非常不同，四环沿线从5万到12万都有，北京的三环四环，不能用来描述价格层次的。

虽然我们都知道北京2016年几乎翻倍了，但是北京的均价（链家显示）才是4万到6万，所以均价也是不能随便用的。

在这种情况下，记住三点：

1.普通房产的价格，基础是平均5年一番；

2.在实地看房中构建估值能力，判断这套房现在的价值，未来的价值；

3.看房踩盘同样也是锻炼你对市场的敏锐程度，你能知道前面是快要上坡了（上涨行情），还是已经飞离地面（涨太快溢价）了。

提问：房姐 您好

我们在北京通州有一个老破小，目前能卖340

燕郊燕京航城有一个两居，17年25000一平买的，估计现在都没人买，两套房共有240的贷款，手里有100的现金，想问怎么优化我们的房产？我们孩子四岁，过两年要上学，我在望京上班，老公在亦庄上班

回答：通州老破小卖掉。

燕郊多挂中介，不同价位，看市场反应行情，

通州我估计你有140的贷款，卖掉净得200，300万现金可以买一套700万左右房产。

买在望京，金台路，平乐园一带都可以。

如果现金能到400万，买到九龙山这一片更适合你们自住。

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