壹、楼盘身世
2018年12月29日，北京土拍市场上演年度“收官大战”，这宗来自昌平沙河镇七里渠的限价房地块起拍价60.94亿元，中海+未来科学城、首开+华润+建工、龙湖参与了现场竞拍。最终，经过15轮的举牌，该地块被首开+华润+建工以69亿元的总价拿下，溢价率13.2%，楼面均价 21039.92元/平方米。该地块的商品住房销售均价不超过54197元/平方米，且最高销售单价不得超过56907元/平方米（含全装修成本）。在拿地4个月后，项目公布案名为：万橡悦府。
万橡悦府地块总占地面积12.17万㎡，地上总建筑规模32.79万㎡。其中，限竞房占地8.37万㎡，地上建面为21.39万㎡；商业占地3.8万㎡，地上建面为11.4万㎡。住宅地块全部建设限定价格商品房，距离朱辛庄地铁站仅300米。项目区位不错，和互联网圣地-西二旗的直线距离在4公里左右，地铁只需2站地，可以说，万橡悦府是码农们和考虑在北部置业人士一个不错的置业选择。
贰、楼盘基本信息
楼盘名称：万橡悦府
开 发 商：华润+首开+建工
楼盘位置：昌平区8号线朱辛庄地铁站东南300米处
物业类别：70年住宅（限竞房）
建筑类别：板楼、小高层
户型朝向：南北、东西、纯南
户型面积：72㎡、77㎡（两室两厅一卫）
89㎡（三室两厅两卫）
125㎡（三室两厅两卫）
137㎡（四室两厅两卫）
销售价格：均价54197元/㎡
得 房 率：74%--82%左右
容 积 率：2.4
绿 化 率：30%
车 位 比：1：1.2
车 位 数：约1213个
物业公司：华润物业
物 业 费：4.65元/㎡
楼栋总数：一期12栋住宅楼
规划户数：一期994户
楼层状况：7--15层
电 梯：1梯2户
交房时间：预计2022年4月
装修状况：精装交付
叁、楼盘周边配套
区域交通：
项目的位置不错，距离朱辛庄地铁站约300米，朱辛庄是昌平线与8号线的换乘站，除此之外还有项目宣传提到规划中的19号线和31号线，19号线一期工程（新宫站-牡丹园）共设10站，预计2020年底完工；二期分为南北两段，尚处于规划中，经过朱辛庄地铁站的几率并不大。之前有媒体报道，19号线二期北段由牡丹园出发，经北沙滩、花虎沟、上清桥、西三旗、龙泽、生命科学园（史各庄）、沙阳路（沙河大桥）、满井，终点为沙河高教园与昌平线换乘。另外就是对外宣传提到的31号线极有可能会落空。虽然某搜索百科上已经有了介绍。因为13号线拆分工程要在近期开工，预计2022年前开通试运营，当中的13A线路走向与之前31号线非常吻合，这就导致开建的可能性降低，也有可能更改路线，具体的以官方公示为准。万橡悦府还紧邻北清路，接驳京藏高速、京新高速，通过家门口的北清路可快速直通京藏、京新高速，当下的北清路走过的朋友都清楚，是经常性拥堵的，好在北清路要改造成快速路，改造后相信能缓解更便利一些，万橡悦府无论从轨道交通还是道路交通来说都是比较便利的。
商业配套：
目前项目周边仅有TBD住总万科天地下面的底商，西侧2公里有永旺商场。而与萬橡悦府同日拍出的还有一宗商业地块，就在朱辛庄地铁东北角，也是华润在操盘，开发商有意建成万象汇购物广场，可以期待下。但不确定的是，等2022年项目交房时，该商业能否建成。
学校教育：
项目附近有美智国际幼儿园，福娃喜娃国际幼儿园，七里渠小学，史各庄小学，育华中学，回龙观中学等，南侧1.7公里左右是华北电力大学附属小学和中学，另外项目北侧配建有幼儿园。再者就是项目北边好未来东侧的教育用地，项目方宣传介绍将建12年建制学校。据说，当地政府目前已开始接洽中关村三小、清华附中、101等一流一类的学校，但最终确定什么学校、什么时候开建都是未知数
医疗配套：
最近的是北京积水潭医院回龙观院区，距离项目只有1.3公里；3公里范围内有北京昌平中西医结合医院、北京安达医院；4.5公里处还有北京大学国际医院。
肆、户型设计
万橡悦府一期一共12栋住宅楼，规划户数994户，规划户型为72㎡、77㎡两居、89㎡三居、125㎡三居、137㎡四居。在户型设计方面，开发商没有去追求市场上备受喜欢的“网红户型”，做的中规中矩，没有太大亮点，也没有飘窗赠送之类的，整体还算尚可，其中小户型得房率偏低，在74%左右，大户型得房率在80%左右，林探长觉得开发商要是在户型上设计好一点，加上均价5.4万的价格和临近地铁来说，至少会很好买一点，但这也是林探长个人的臆想，开发商做成啥样自然有他的考量，毕竟邻地铁挥霍户型的项目比比皆是。
其中72㎡两室两厅一卫为东西朝向，卫生间为暗卫。据透露，也有二十几套的纯南向两居，分布在9号楼的东侧单元和11号楼的西侧单元。
89㎡三室两厅两卫项目主力户型，南北通透，南向客厅+主卧，面宽7米，北向次卧+书房，书房与次卧之间为非承重墙，可拆除打通，改成宽阔两居室，双卫设计满足了家庭多个成员的日常生活需求，确实要比一卫实用得多，不过林探长也说过，这种设计也会牺牲部分卧室面积，另外因为中间户和边户的差别，中间户有一个卫生间是暗卫，边户的两个卫生间都是明卫，89㎡三居主要分布在1、2、5、9、10、11号楼上。
125㎡三室两厅两卫，该户型感觉是89㎡的放大版，南向主卧+客厅，北向次卧+书房，南向面宽7.9米，两个卫生间都是暗卫，采光和通风会受影响，此户型给林探长的感觉是把力都放在了客厅上面，客厅倒是挺宽敞，但北向的两个卧室却不像125㎡三居该有的宽敞。125㎡三居主要分布在3、4、6、7号楼上。
最后就是137㎡的四居室了，南北通透，不过137㎡做成这样，林探长感觉实在是有点不上心啊，可能是仗着自己位置还算不错，邻地铁吧。
伍、区域规划、未来发展---昌平TBD
首先，TBD是什么？
TBD是北京科技商务区的简称，位于中关村国家自主创新示范区北部研发服务和高技术产业带的中心位置，是中关村国家自主创新示范区核心区昌平园的重要组成部分。
TBD在区位上属昌平朱辛庄地域，距中关村商圈较近，享有便利高速、地铁交通条件。这里邻近京藏、京新两条高速，并靠近五环，有多轨地铁交汇，8号线、昌平线及31号线（规划中）三地铁在朱辛庄站相交，其与19号线二期（规划中）共同形成综合交通枢纽。
昌平TBD的诞生，源于中关村产业辐射。近年来，中关村受限于自身产业发展空间饱和，开始逐渐从山前向山后过渡，沿北清路向昌平地界延伸。
可以说，是产业的流动以及人才的迁移，给TBD带来巨大的想象空间和发展潜力。
从楼市角度，海淀新房供应不足众所周知，因此在中关村软件园、永丰产业基地等上班的科技人员，大量选择在昌平朱辛庄附近社区居住。而这种扎堆效应也给周边交通、配套带来巨大压力。
为缓解这一矛盾，很多企业从中关村陆续搬到昌平TBD，有的是将分支机构布局在此。以职住平衡的方式，让员工就近上班，提高工作效率，解决交通以及生活耗时成本的问题。
因此在产业流向和人才居住偏好，两种力量推动下，昌平TBD顺势而生，有了顶层设计的规划蓝图。
自2017年开始，昌平TBD有了长远发展规划。根据官方发布，TBD占地55平方公里，计划投资2000亿元，将建设科技、金融、数字产品等5大功能产业园。设置六大服务中心，服务科创企业，培育新兴产业。
这里落户的企业将享受国家、北京市、中关村国家自主创新示范区和昌平区产业升级转型的4重叠加优惠政策，是名副其实的“政策特区”。
三年前，TBD开始打造地铁上盖的综合体商圈，完善配套产业和生活设施。陆续吸引了知名科技公司进驻，如小米、好未来等。据估算，这一产业集群未来将引入40万高科技人才，给新兴板块带来繁荣和人气。
TBD的发展，让“大中关村”概念得以确立，不仅产业联动，环境也进阶升级。政府配建了总建设面积5.69公顷的TBD城市休闲公园，预计将在2019年底建成，形成“三园一带”的景观。届时，这里将成为赋有新型科技产业底蕴的宜居生活板块。
过去，TBD主要供应的是公建物业，板块内一直缺少新住宅项目。今年终于迎来窗口期，特别是萬橡悦府的亮相，引发了京西、京北客群的强烈关注，让长期压抑的需求开始释放。
项目西侧为永丰基地，北侧沙河高教园，东侧未来科学城。近期，《未来科学城规划（2017—2035）》正式发布，新增的西区将着重建设“生命谷”与沙河高教园区。而萬橡悦府地处西区的科技服务产业园内，未来无论是区域发展，或是相关配套，都会得到产业利好加持。另外，小米智慧产业基地与项目相邻，目前小米智慧产业基地正式启动，建成后将成为小米公司重要的研发基地和人才公寓。
陆、周边房源对比
与附近的典型楼盘对比：商品房方面，萬橡华府及萬橡悦府西侧是领秀慧谷，二手房价格为57000元/㎡左右；东侧是京投发展公园悦府，均价同样为58500元/㎡；限竞房方面，北侧是在售的另一宗限竞房中海丽春湖墅，均价为54553元/㎡；此外还有别墅产品，北科建泰禾丽春湖院子，2500万/套起，北京城建龙樾华府，1300万元/套起。相对来说，两个项目均价54197元/㎡，无论从位置，还是均价方面，都有较为明显的优势。
柒、二期是否值得等待？
虽然案场人员对二期信息三缄其口，但其实两期社区的完整图片早已流出↓↓↓
一期存在的问题很明显：6#、7#、9#、10#、11#邻近北清路，不可避免的会受到噪音影响，8#住宅楼下有托养中心。相比较而言，二期住宅社区更加纯粹，且离着幼儿园更方便。
但二期社区中存在的未知太多，四栋东西向的楼中也分布两居小户型吗？价格是否会有上调？精装会不会另加费用？
林探长一个朋友关注125㎡户型，觉得6号楼7号楼距离北清路近，担心噪音问题，现在正在纠结二期是否值得等待。
虽然一期位置没有二期好，有临近北清路的bug在，但林探长觉得一期价格肯定会比二期便宜，小户型会低于限均价，比如72平东西向的单价可以低至52000元，大户型也有可能是贴着均价卖；但到了二期，价格极有可能会顶着56907走。比如一栋楼，楼层越好价格相对也高，二期没有北清路噪音影响的存在，按道理是不会要比现在卖的一期价格要便宜的。
另外一期二期都不是独立封闭式社区，有不少购房朋友担心小区的环境及安全会得不到保障，据开发商接待人员介绍，后期会做绿化隔离、电网设施之类。
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