「区域测评」崇礼买房“避坑”指南

原创： 房小评 中国房评报道 昨天

编者按：崇礼雪季刚刚开始，京张高铁还没开通（还有2个月），搭乘冬奥会风口的崇礼置业已经热起来。周二《【区域测评】滑雪大神如何置业崇礼？》一文发布后，短短几天我们就接到数十位读者来电，咨询崇礼的项目。趁着“大神”比利还在崇礼，我们再聊聊崇礼买房如何“避坑”这件事。应读者要求，文尾我们放出了咨询电话和微信，欢迎大家来电，一同“避坑”。

京张高铁（图片来源于网络）

还有一周就立冬了，但北京距离“西山晴雪”还有一段时间，就连“以雪为令”的滑雪场都还没有运营的迹象。

据了解，今年北京室外滑雪场的开放时间要到12月底甚至1月初，较去年有所延后，耐不住寂寞的雪友们早就扎堆崇礼。比如，有着8年雪龄的“大神”比利，随我们前往崇礼后，就“留守”了下来。

在上一篇区域测评中，比利从冰雪玩家的角度讲述了这一类消费人群置业的特点。但崇礼每年上百万游客中，绝大多数仅仅是来体验滑雪，他们才是冰雪文旅小镇的置业主力军。

太舞小镇2018-2019雪季实景

在2022年冬奥会申办报告中，我国曾向国际奥委会作出了“三亿人上冰雪”的庄严承诺，如今我国已拥有超过1300万雪上运动者和约2.7亿冰雪运动参与者。

雪上运动者和冰雪运动参与者两组数字的巨大差异，代表着两类人群在冰雪消费上的差异。前者可为地方冰雪产业发展贡献动力，后者消费停留和溢价十分有限。

如何将基数巨大的冰雪运动参与者，向雪上运动者或是冰雪运动爱好者转换，不光是大力发展“冰雪经济”的崇礼政府所关心的话题，更是每一座滑雪场和小镇运营者绕不开的课题。

“贵”在运营

对于崇礼各小镇及滑雪场的运营和服务感受，“大神”比利很有发言权，“当你第一次接触滑雪，或者从北京来崇礼滑雪时，都会有十足的新鲜感。但新鲜感不会遮掩雪场的不足，而这恰恰是冰雪运动参与者能否再次光顾的关键”。

冰雪运动参与者也可称为“冰雪游客”，他们一年可能只来一两次雪场，由于是初学者，从雪场设施到雪场教练，从雪具装备租赁到餐饮休息，雪场运营中的方方面面都会成为影响他们再次消费的因素。

富龙四季小镇2018-2019雪季实景

对于初次接触滑雪的“冰雪游客”，比利建议选择以“玩”和“吃”为主，更偏重度假功能的小镇，比如：富龙四季小镇和太舞滑雪小镇。直白讲就是当你不想滑雪的时候，小镇还能有打动你的服务。

首先在“玩”上：

富龙四季小镇滑雪服务大厅

富龙四季小镇乐高砖享中心

富龙四季小镇的四季厅是崇礼乃至全国最大的滑雪服务大厅，四层的乐高砖享中心可以满足从1岁儿童到18岁青少年的娱乐需求，并且配有专门的看护人员和教学人员，安全有保障。

同时，雪场上还开辟了戏雪乐园，有工作人员维护，即使不滑雪也能来这里堆雪人，滑雪圈。而富龙的汤INN是区域第一个拥有温泉资源的雪场酒店。在滑雪之外的“玩”上，富龙也很上心。

太舞滑雪小镇

太舞滑雪小镇菲比小剧场

太舞滑雪小镇的“玩”则更全面，温泉、KTV、棋牌室、电影院、菲比小剧场、小驴聚乐部（带托管的室内儿童活动中心）、儿童DIY餐厅，这些全部为太舞自持运营，游客也更容易在这里找到滑雪以外的乐趣。

第二在“吃”上：

富龙四季小镇以前餐饮相对单一，以四季厅首层的美食档口为主，人多的时候往往需要排队等座位，或者徒步到小镇假日酒店用餐。比较有特色的是位于山顶的岚山会所。

富龙四季小镇滑雪服务大厅

今年随着自营餐饮和合作品牌入驻，富龙四季小镇餐饮有了不小提升。食间万物、江山丽、无界、旬野菜日料、牛啤堂等品牌餐饮带来更丰富的美食选择。

此外，富龙四季小镇中还有不少底商没有完成招商。据悉，COSTA将于今年入驻，肯德基也将于明年入驻，小镇餐饮将更为多样。

太舞滑雪小镇日料餐饮

在太舞滑雪小镇，你根本不用为吃担心，十二家餐厅宛如“十二道峰味”，满足你的味蕾。小镇中三大酒店提供粤菜、简餐和自助三种选择。小镇广场中，日料、韩式烧烤、四川火锅、老北京铜锅涮肉四家店铺满足不同口味游客的美食需求。更难得的是从雪场到小镇餐饮，走路只需要10分钟。

太舞滑雪小镇太舞精酿餐饮

如果不想走路，滑雪中心门口就是白俄罗斯老板娘开的太舞精酿，提供牛排、肋排、烤肠等烧烤“硬货”和各种啤酒，旁边还有亲子餐厅哥伦吧，提供儿童西餐DIY，滑雪中心内还有中式快餐和崇礼唯一的星巴克。

太舞滑雪小镇山顶餐厅

除了这10家餐厅，太舞山上，还有以奥地利烤肘子出名的阿尔卑斯小屋和太舞最高峰海拔2160米的山顶餐厅，带来风景和美食的双重享受。

听过比利的建议，是不是有种冲到雪场把所有美食打卡一圈的冲动？对于“冰雪游客”，这些娱乐和美食带来的体验感远比高级雪道的“诱惑”更大。而表面上“不务正业”的运营也为小镇带来了相当可观的客流和收入。

据悉，2018-2019雪季，富龙四季小镇实现15万人次的消费，总营业额约9000万，而太舞滑雪小镇则实现22万人次消费，总营业额约1.3亿元。

盈利难度大

每年实现亿元左右的运营收入，崇礼的滑雪小镇盈利了么？

其实，崇礼的雪场和小镇在2015年冬奥申办成功后，才迎来春天。以万龙滑雪场为例，2015-2016雪季是万龙扭亏为盈的首年，当年全部运营成本约1亿元，而运营收入约1.1亿元，首次实现盈利。而一年后的2016-2017雪季，万龙滑雪场的营业额约1.5亿元，盈利约3000万元。

但据行业人士透露，2016-2017雪季万龙滑雪场对外公布的3000万元盈利，是不包含项目融资成本的，如果加上融资成本，则会变成亏损3000万元。已运营12年的万龙滑雪场尚且如此，后入场的小镇们难度只会更大。

富龙四季小镇2018-2019雪季实景

据悉，去年客流量15万人次，运营流水达到9000万元的富龙四季小镇，实际投资已接近80亿元。其中40亿元为富龙控股自有资金投入，其余为银行贷款。即使以年化4%的贷款利率计算，每年利息也要1.6亿元，仅靠小镇运营收入，离项目整体盈利还相距甚远。

“做文旅周期比较长，对客群要进行大数据分析和精准的产业引导定位，”富龙控股董事长王诚坦言做运营是非常苦的：“我们产品的定制和采购的落地，都需要思考未来5-10年运营的回收，同时要给消费者带来舒适感”。

他表示：“富龙四季小镇年游客人次达到45万时，才能实现整体收支平衡。”

有行业人士表示：“冰雪小镇秉承着以雪场运营、可售物业（住宅、公寓）和自持物业（酒店、商业）为核心的‘铁三角’商业模式。以滑雪场对高消费客群的集聚效应和冬奥热度带来的乐观投资预期为卖点，销售住宅、公寓等可售物业，以销售现金流回笼前期雪场及配套物业开发中的巨大投入。”

“酒店、商业等自持物业的配套则能够持续提升滑雪场与可售物业的体验感和吸引力，使‘铁三角’形成稳定的内循环”。该人士表示，可出售物业开发便是小镇前期回笼资金最直接的方法。

太舞滑雪小镇沙盘

崇礼房地产市场的第一次“爆发”，是四年前申办冬奥会时。当北京携手张家口崇礼成功申办2022年冬奥会的消息传出，次日，这个只有3万人口的小县城，在售新房每平米就上涨了2000元。贴上冬奥标签的崇礼楼市，一夜单价过万。

经过近两年的疯长，2017年5月，随着张家口调控政策出台，崇礼市区项目陷入有价无市的局面。此时拥有滑雪场配套的文旅小镇却倍受地方“眷顾”，免于限购。

其根本原因在于这些文旅小镇投资测算时，将房地产销售做为前期回笼资金的主要来源，是小镇收支平衡和滚动开发的支柱。

如果此时限制小镇房地产的销售，倒逼转型，小镇在前期雪场和基础建设巨大的资金压力下很有可能“崩盘”。于是，崇礼带“雪”的小镇项目被冠以“冬奥会配套设施”的标签，依旧照常销售。

避“坑”指南

对于有计划置业崇礼的“冰雪游客”，不限购固然是好事，但作为2022年冬奥会雪上项目的主要赛区，崇礼的房地产开发同样受到政府关注。

张家口市委常委、崇礼区委书记王彪曾表示，为了防止房地产挤占崇礼冰雪产业的发展，规定所有的雪场包括度假区销售面积不能超过总建筑面积的50%。销售面积里用于可回租给公司统一经营的度假产品和商业产品不能低于70%。通过这两项指标倒逼企业做产业，防止简单做地产。

像万龙滑雪场这样运营时间久，客群基数大的雪场小镇，依靠拓展夏季项目，强化冬季运营服务，很快就能实现项目整体盈利。而运营时间短，尚未在运营环节收支平衡的小镇和雪场，不得不加快转型，向运营要利润。

富龙四季小镇沙盘

在富龙四季小镇的售楼处，我们看到沙盘上规划了大片的商品房住宅，项目销售负责人介绍，一二期小镇总共售出房源约3600套，而占地45亩的项目三期产品，预计明年推出。按销售负责人所划区域，小镇已售和待推出部分的商品房约占小镇商品房总规划面积的50%。

随着冬奥会的临近，年初崇礼就放缓了区域内开发用地的审批，多块商品房建设用地拍卖暂缓。

如果小镇房地产开发、销售、回款、再投入的模式出现停滞，规划中的运营配套项目便存在延后兑付或取消的可能，这也是小镇开发中存在的变数之一。而置业文旅小镇，最怕的就是买到“有始无终”的项目。

富龙四季小镇滑雪服务大厅

如何规避此类冰雪小镇的置业风险？比利给出两条建议：第一是看小镇冬季雪场的人气。包括酒店入住量、小镇商铺出租率、已投入商业的客流，甚至可以直接问下店家去年的营收情况，以此判断小镇整体运营是否向好。如果雪场靠自身运营收入就能实现整体项目盈利，置业这样的项目会相对安全很多。

第二，要看小镇是否已经开展四季或反季节运营，提升盈利能力。在崇礼即便雪季可以长达近150天，仍有近60%的时间无雪可滑，这就要求小镇必须具备四季运营的能力。

太舞滑雪小镇的夏季运营项目

太舞滑雪小镇的夏季运营项目

以万龙滑雪场为例，2016－2017年约1.5亿元的营业额中45%的营收来自滑雪，20%来自酒店，20%来自餐饮，10%来自培训，5%来自冬令营。而酒店、餐饮、培训的收入中均有夏季运营的贡献。

此外，无论买哪家小镇项目，一定找周边项目的销售打听下竞品的八卦，很多有价值的信息都是这样被挖掘出来的。

富龙四季小镇2018-2019雪季实景

最后，人在崇礼的比利发来了七大雪场2019-2020雪季的开业时间表。即将迎来雪季的崇礼，也到了房地产销售的旺季，置业崇礼的买房人一定看过此文再出手，确保投资不“掉坑”。

万龙滑雪场：11月2日

太舞滑雪场：11月8日

云顶滑雪场：11月9日

翠云山银河滑雪场：11月9日

长城岭滑雪场：11月9日

多乐美地滑雪场：11月12日左右

富龙滑雪场：11月15日

有关崇礼冰雪小镇的置业问题，欢迎给我们留言，或微信添加“mfsrgw”，线上免费置业答疑。更多项目信息也可致电15810420799咨询。