征收房屋时为什么房子变成违建了？别轻信，他们说了不算

在近年来随着拆迁工作全面展开，很多周期的拆迁逐渐浮出水面，律师经常听到的话：“我自己的房子住了几十年，从来没有人说我家是违法建筑，为什么一面临拆迁，就鉴定它成为违章建筑？”

主要原因是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定“……超过批准期限的违章建筑和临时建筑不予赔偿。”一旦房屋被认定为违法建筑，被拆迁方可以通过各种方式达到司法拆迁的目的，而无需支付一分钱，这种方法对拆迁方来说是两全其美的，但对拆迁户来说是不合理的，如果老百姓以前从未接触过相关法律法规，可能很难指出这种行为的不足，失去拆迁的主动权，他们只能眼睁睁地看着自己的房子被视为违法建筑，被无偿拆除，因此，这里律师将详细谈谈拆迁中的违法建设问题。

什么是违法建筑?

按照有关规定，非法建设不只是未经有关主管机关许可擅自开工的建筑物，其本质是违反了《土地管理法》、《城乡规划法》等相关的法律规定，违法建筑是没有所有权的，可以被没收或强行拆除。

一般情况下违法建筑可以分为以下几类：

（一）它已被规划为公共空间，公共设施或建设公共绿地的占用；

（二）不按照批准的设计图纸施工的；

（三）擅自改建或者增建的建筑物；

（四）农村经济组织非农建设用地或者村民自己使用的宅基地非法转让建设的；

（五）非农业农村经济组织或者违反市政城市规划的村民自己宅基地或超过要求建设的标准；

（六）擅自改变工业厂房、房屋和其他建筑物使用功能的建筑物；

（七）期限届满后尚未拆除的临时建筑；

（八）其他违反法律、法规有关规定的建筑物。

根据我国法律规定，对于违法建设不予补偿。

拆迁中被认定为违建的两种情况

一、无证或证件不齐的房屋被认定为违建

在征地拆迁过程中，拆迁方往往将无证房屋或无证房屋视为非法建筑，对拆迁不给予任何补偿，这也是拆迁的惯用伎俩，然而，问题是房地产证书的土地使用证明是权利的证明，而不是建筑物是否合法的证明，“无证”是一种非法建筑，是一种观念的转变。

事实上，承认住房面积时，一定要根据现有的法律规定，未经许可的房子的原因有很多，比如当国家没有相应的法律规定的建设;当村里有没有相应的总体规划，只要村委会同意将其射向建的建设;申请住房的人，行政机关说你建就行了，也不要紧，但不承认拆迁等等情况，不能简单地等同于家无证违法建设，必须考察其建筑的无证历史的情况下客观鉴定，所以，简单地看看有没有证据来判断房子是不是违章建筑，甚至决定赔偿多少是是否一种不合理的违法违规行为。

二、手续过期被认定为违建

城镇的改造改造必须集中在旧建筑的改造上，然而，除了其中一些建筑物没有任何文件外，该年相当一部分的房屋手续已经过期，或该年的手续不能符合今日的法例，被视为非法建筑。

问题是，在过去的30年左右，我国的大多数法律都得到了改进，近些年的《城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规还在制定和颁布，表明法律仍在完善中，因此许多旧建筑都是在引入建筑控制规范性文件之前就已经存在的建筑，不能按违章建筑处理，否则涉嫌违法，只有随着城乡规划的变化，法律的逐步完善，相关法律的出台导致建筑不符合现行法律的要求，因此根据城乡规划的需要和现行法律的规定，对这类建筑应给予合理的拆迁补偿。

房屋被认定为违建该如何应对？

一、搜寻能够证明房屋合法的资料

许多非法建筑的形成有非常具体的原因，例如，只处理了土地使用证书，没有进行规划审批，由于房屋严重损坏，房屋被重建和扩建；申请宅基地的条件在村里不被批准，在城里也不被批准，你得把它建在农田上，地方政策允许每个人根据某些条件建造自己的住房。

如果你能找到一些证据，证明你建房是出于一些客观原因或政策条件，那么首先拍下照片和视频，然后把数据保存好。

二、从拆迁方找突破点，看看拆迁程序是否合法

如果你的房子确实在建，不仅可以直接拆除，还可以从严格的法律意义上罚款，所以如果你找不到任何能证明房屋合法的文件，而此时房屋已被认定为非法，那么你应该把注意力转移到拆迁方身上，面对这样的困境，你唯一能做的就是在房屋被强拆前找到拆迁方的违法点，如果对方的拆迁程序违法，且违法建设程序已经确定，则可以强制拆迁方做出让步，进行补偿谈判，否则，拆迁方只能任人宰割。

但重要的是要提醒大家，如果你的房子被发现是非法建造的，不要惊慌，更不要说逃避，去接触专业的拆迁律师，看看是否有机会争取正常的赔偿。

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■“杨在明律师”曾参与立法、担任过法律课堂讲师、在明律师事务所主任律师、中国行为法学会客座教授、遵循“只为被拆迁人服务”的宗旨。
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