10月已经过去好几天，众人期盼的房市金九银十彻底成了熄火状态，尤其是今年国庆，北上广这些昔日的房地产大哥们被一一击碎，住宅成交量是过去5年最惨淡的一次，以北京为例，6天时间二手房只成交41套，而新房则不过区区190套。不过，这个结果似乎并没有超出人们的心理预期，因为今年以来，国家对房市采取了新手段，在融资收紧，各地调控加码的环境下，早已预示着楼市销售旺季可能不复存在的事实。

与成交量反衬的，是前9月销售突破千亿的房企已经达到20家。据恒大披露，9月实现合约销售金额约831.1亿，刷新单月历史记录，另外，目前在房企的第一阵营中，碧桂园权益销售金额515.8亿元，同比增长40.39%。当然，这并不是个例，融创、富力同样交出不凡的成绩单。不仅如此，据中原地产统计，22个热点城市在今年前9月合计住宅签约113.1万套，比去年同期微涨2.8%，其中13个城市同比上涨。

乍一看，市场的行情确实不差，但不得不承认的是，这是开发商加速促销回款的结果，一方面在调控重压下，这几个月的表现还在受小阳春的影响，网签数据相对滞后，另一方面，对于最后的80天来说，是房企冲刺年度目标的关键期，扎堆促销大概率会成为普遍现象，那么，面对前几个月的强势表现，10月-12月还能不能买房？ 3大消息已“初见端倪”，楼市未来何去何从？

LPR实施，买房成本影响几何？未来几个月房贷变化值得关注

买房最关键的是成本问题，不管高低对一个家庭的影响都举足轻重。近日房贷新规落地，个人房贷不再以原来的央行基准利率为准，而是以最近一个月报价的LPR加点形成，而新利率实行之后，易居对全国14城做出测算，除了整体略有微涨之外，基本变化并不大。分城市来看，一二线城市首套利率和新政前几乎持平，个别城市增加略大，3个三四线的幅度略有下降。

房说君认为， LPR利率是每月浮动的，如果购房者签订的是浮动利率，这就意味着每年还款都会发生变化。所以对于习惯固定利率的国人来说，要接受也需要一定时日。在这样的背景下，未来几个月买房还是需要关注LPR的变化，因为买房短期看贷款，银行的利率情况一定程度代表着市场的趋势，不过值得注意的是，拿现在的基准利率和2014年对比，也依然属于低利率时代，只是这样的前提下，购买力早已大不如前。

调控力度空前，9个月刷新2018年记录，一城一策招数升级，购房者要关注

有机构统计，9月全国楼市出台政策达48次，前9月合计415次，整体来看，今年的政策密集程度依然刷新历史记录。对比去年同期的385次来说，数据上涨了7%，从1到8月的政策次数分别为68次、21次、15次、60次、41次、46次、56次和60次，显然除了2、3月份调控次数减弱以外，其余时间政策频率依然很高，也正因为如此，春节期间小阳春应运而生，炒房投机再次兴起。

房说君认为，照这样的频率来看，在今年剩下的80天里，购房者依然要关注政策的变化，要知道，调控常态化的氛围使然，楼市在原有的“三限”基础上，从土地、贷款、租房的源头来调节，不管是集体土地入市、9省市发布租房新规，还是房贷新规落地、多城发布禁涨措施，亦或是近期安徽宿州、湖南临澧出台购房补贴，不论哪种都值得在楼市中思考，因为一城一策的招数多样化了，应对方法也“升级”了。不过购房者要记住一点，些许的放松绝不会改变房市政策大势，因为力度已经是板上钉钉。

房企债务压顶，土地市场量价齐跌，房价能降吗？不同城市，答案不同

诸葛找房公布上半年80家上市房企负债情况，房企有息负债规模进一步提升，达到6.61万亿，相比去年上涨了10.45%，恒大、碧桂园、融创和保利万科等前20房企均负债超千亿，占80家总有息负债的63.73%，其中龙头房企负债普遍较高。据克而瑞监测的全国土地行情，2019年第三季度，受监测城市土地成交总面积为164223平米，同比下降8%。价格方面也开始高位回落，整体成交均价为2494元一平方米，环比下降12%。以此同时，各地溢价率显著回落，第三季度流拍数量也明显升高。

房说君认为，大房企信誉好渠道多，这是中小房企不能相比的。但整体来看四季度信贷仍会紧张，一方面开发商融资困难变得常态，不仅收紧银行、信托等多种融资工具，而且严控违规资金流入房地产，另一方面LPR利率对民营企业定向降息，助力实体经济的平稳发展，相反，对房贷等长期贷款则实施变相加息的做法，那些房价压力大的城市，后期上浮比例可能更高。

房说君认为，总的说来，2019最后80天能不能买房，其实3大消息已经基本说明，一来房贷新政落地，楼市调控力度密集，无论是在稳定市场秩序，还是增加住房供给，或者是建立市场多渠道供应，都有利于刚需，并给予他们多一种选择，眼下政策虽然在陆续实施，但态度和意图摆在那里。再者，房企债务压顶，连着土地市场量价齐跌，房企已经敲起退堂鼓，正所谓冰冻三尺非一日之寒，到了今天的情况，土地是楼市之根本，楼市真的可能要告别地价高的时代，毕竟稳定预期也是稳定市场的重要一项。

近期业内张大伟表示，目前楼市政策重压，特别是LPR新政受到不少关注，虽然当前多地房价上行还比较多，但调控严格的京沪、杭宁等地，降价苗头出现。在房说君看来，这个信号值得关注，可见在年底之前，房企加速回款，优惠促销的情况还是会大量出现的，尤其是调控向刚需倾斜，市场预期依旧乐观。

房说君有话说，对于房价问题，内行6字解答应该能点醒不少购房者，不过要关注一点，普通人买房一定要考虑“地段指数”，未来城市级别的区分大概率会弱化，而城市圈、城市群的崛起，会带动周边城市的市场发展，因此，对于我们普通刚需来说，房价的未来不会有太大改变，在总价相差不大的前提下，城区的房子远比郊区的大房子要保值。

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