三大房企联手 门头沟市场回温

暑期由中骏天峰发起、万科翡翠长安跟投，合景中心助威，北京三大房企的一次联手营销，让门头沟，这个曾借城市更新经历过大热的区域，再度回归到台前。究竟，经历了曾经的大火之后，门头沟区域目前怎样，什么样的客群能够在这里找到适合自己的项目，区域亟待解决的问题有哪些？本期严肃买房报告带您探访门头沟新城片区。

供应转向多样化

本轮营销发起的首个项目来自万科旗下的翡翠长安属于比较典型的“门头沟市场”项目，区位上，项目位于长安街西延线与西六环交汇处西约1.2公里，处于政府规划的西长安新城东侧板块核心位置，距离新首钢冬奥会展区直线距离约3公里。

“目前住宅部分除了10#楼之外，其他楼层已全部售罄。”翡翠长安项目销售人员告诉记者，10#楼仅剩168平方米大三居户型可供选择，均价在6.2万/平方米，因为是近期才开始卖，还剩余80套左右的存货。

据销售人员介绍，翡翠长安项目共有12栋住宅楼，共计656套房源，皆以大户型为主，每栋楼2个单元，两梯两户，楼层为17-25层，精装修交付。自2016年开盘至今，一半楼层已交付入住，剩余部分也将陆续交付，10#楼是最后一栋楼，明年5月底交付后，整个项目正式封盘。

“目前来看，区域项目购房者多为改善型客群，大部分是海淀、丰台等地已有住宅的客户，首套置业鲜少选择该区域。”销售坦言，受区域和原土地供应总量影响，门头沟新城纯商品房大多为改善类的大户型，客群选择方面更偏向于二次置业的改善家庭，虽然总价摸高至千万，但88%的得房率，5元/平方米/月的物业费，28万左右的车位价格，和同类房源相比已属经济实惠。且翡翠长安项目精装修标准很高，万科建管一体的物业，后续服务业有保证。

相比于刚改客群钟爱的距翡翠长安，2公里外的中骏·长安世界城·天峰似乎更适合首次置业的刚需族“听说这个项目有小户型，而且还挨着地铁，所以第一时间过来看看。”一大早就过来了解情况的刘欣（化名）对该项目期待值很高。

7月21日，中骏·长安世界城·天峰位于石景山金融街长安中心的售楼处正式开放。当天一大早，众多意向客群纷沓而至，现场一片人声鼎沸的景象。刘欣告诉记者，自己目前租住在海淀区，手里有了积蓄，就起了买房的念头，选择在门头沟安家落户也是经过深思熟虑的。但之前去看的项目户型面积都太大，所以这次听说有符合自己标准的，就早早过来排个号。

面积小、总价低，自建8万平方米的商业区，以及未来拥有13条线路的公交枢纽站，是该项目的核心卖点。中骏·长安世界城·天峰销售人员告诉记者，该项目住宅部分只开一期，共有房源400套，今年8月底正式开盘，当前还处于认筹阶段，所以具体价格尚不明确。项目主力户型为89平方米的三室两厅一卫和113平方米的三室两厅两卫，精装修交付。

限竞房分流

无论是刚需还是刚改，均能在这一区域内找到适合的项目，但市场温度还并未达到当初鼎盛时的火爆。

合硕机构首席分析师郭毅分析，门头沟地区最开始大规模供应土地是在2013、2014年，当时是土地供应初期，所供应土地也多用于保障性住房建设。2015年，门头沟开始发展门头沟新城，当时北京楼市已经开始逐渐进入改善时代，相应的地价和房价也开始新一轮的上涨。因此，从规划之初，门头沟新城就明确了“高端”定位，旨在提供高品质的产品，面向改善型客群，以及相对较高的房价水平。高定价、高品质，一度让区域的地缘客户无法“消化”，所以该区域买房者大多来自海淀、丰台和石景山等地区。随着北京限竞房的大量上市，对门头沟客群形成一定影响。

目前海淀有单价和总价都相对较低的限竞房，丰台的三环、四环周边也有位置更好的居住产品上市，对于门头沟依赖外部客群消化来说，形成了拦截和分流。从去年到今年，门头沟整体成交情况并不是特别乐观。

据中原地产研究中心统计数据显示，在过去一年中，北京楼市库存增加到了最近8年最多的7.13万套，涨了2万套，涨幅高达42%。

中原地产首席分析师张大伟指出，库存的问题不是门头沟一个区面临的问题。过去三年，北京出让了95宗商品房住宅地块，其中限竞房地块高达92宗，合计规划的商品房建筑面积达到851万平方米，总计约5000亿元货值。这使得市场开始出现供大于求的现象。受限竞房分化影响，除了少数位置优越项目外，大部分地区面临去化压力。

区域配仍有上升空间

值得一提的是，在当日看盘现场，多位购房者均提到了“区域设施配套仍存差距”的话题。

近年来，京西土地供应稀缺、需求外溢，海淀、丰台、石景山等京西板块土地供应的乏力，使得房企纷纷抢滩门头沟，在有效提升住宅产品力的基础上，也拉动了门头沟市场的上涨。

在郭毅看来，背靠石景山、中关村及金融街等三大商务中心区，门头沟目前不缺乏高端客户的基础。但针对这部分置业客群，门头沟还需进一步加强配套提升，以及引进一些城市优质资源。

从区位配套来看，规划中的R1号线，是平行于1号线和6号线的又一条贯穿东西的地铁线，将于2023年完工通车，未来可直接抵达五棵松、金融街、王府井、国贸、传媒大学等繁华区域。已建成通车的地铁S1号线，从苹果园到石门营只需20分钟，与地铁1号线和6号线无缝接驳。

值得一提的是，永定河特大桥暨新首钢大桥正在紧张施工中，该桥横跨永定河，连接石景山和门头沟两区，是目前北京地区最大的跨径桥梁。全桥总长1354米，双向8车道，今年“十一”大桥有望全面建成通车，届时整个长安街西延线将实现全面贯通。

此外，区域周边商业配套目前也在紧锣密鼓的扩建当中。现有的商业分布，例如华润365plus、中昂时代广场、国泰百货等，还是基本能满足吃喝玩乐的需求。教育方面，北京景山学校、北京八中两所蜚声国内的名校引入门头沟后，从小学、初中到高中的12年完整教育，补足了门头沟优质教育的一环。

北京商报记者 孟凡霞 王寅浩