作为老龄化加剧国家，日本全国地价为何会上涨？多亏了核心城市

欢迎捧场照理说事。

说起日本的房价和土地价格，大家可能印象最深的还是当年日本房地产泡沫的破裂。在上世纪的泡沫经济巅峰时期，东京的地价能买下整个美国。所以日本房地产泡沫的破裂给大家的印象太深刻了。

不过，在经历过所谓失落的二十年之后，像东京大阪这种大城市的土地价格已经有了很大程度的恢复，特别是在最近两年，全日本的土地基准价格已经连续上涨，这是从1991年泡沫经济终结后，日本全国基准地价的第一次上涨。

听到这儿，可能长期关注我们节目的朋友会纳闷了，说你们不是总说日本社会的老龄化多么多么严重，很多地区甚至白送房子都没人要吗？怎么土地价格还能上涨呢？

其实，日本国土交通省的统计数据显示很清楚，这次全国范围的土地基准价格上涨完全是由个别城市的地价暴涨拉动的。在日本全国有接近一半的地区，地价不但没有上涨，反而在持续下跌，这种下跌已经持续了近三十年。

那么是谁在上涨呢？答案是核心城市，日本地方的四个核心城市，札幌、仙台、广岛和福冈，他们的住宅和商业用地价格同比上涨了近百分之八，这个增速达到了日本的三个一线城市，东京大阪和名古屋的三倍。这四个地方核心城市的商业用地上涨幅度还要远超过住宅用地，时隔近三十年，首次达到了两位数的增速。

也就是说，这次日本土地价格的上涨，其实不是普遍性的，而是全国多数地区的下降被少数中心城市的地价上涨给背了过来，因为中心城市上涨过快，甚至把全国的基准地价都给拉了起来。

那么在一个老龄化日益加剧的国家，城市的地价凭什么能上涨呢？道理很简单，越来越少的年轻人在从小地方加速逃离，加入涌入到核心城市。所以这也就是为啥咱们在之前的节目中讲了日本很多地方甚至白送房子都没人要，原因就是年轻人都逃走了，真的是没人住。

这种人口的单向流动在日本非常严重，比如东京这种大都市，首都圈的人口近三千万人，在东京街头你丝毫感受不到很多新闻中所描绘的那种有房没人住的荒凉，到处都是人头攒动，熙熙攘攘。

据统计，东京的人口一直在持续上涨，东京的地价和房价已经连续多年上涨。这些年很多来国内拉客户投资日本房产的人，他们的宣传口号就是，东京的房子只涨不跌，投资东京房产稳赚不赔。

支撑这一切的就是日本各地的年轻人不断涌入东京，人口的大量涌入造成了东京公共资源的紧张，以至于东京都政府已经开始考虑用颁发奖励的方式鼓励人们外迁。

当然，对于人口负增长的日本来说，东京的人口上涨，就意味着地方人口的减少，如果您到日本的地方县市去看看，就会发现异常的荒凉，即便是在市中心也很难看到熙熙攘攘的景象，而且路上的行人让你感觉自己置身于一座养老院。

日本现在的这种景象说明什么呢？首先告诉我们人口的流动决定了地价房价的涨跌，其次告诉我们在一个老龄化严重的社会，中心城市的房价地价要远比其它城市坚挺。在您考虑投资房产的时候，不妨也参考一下我们这个邻国的例子。