【1】
后“731”时期
北京房价有点“涨不动”了
北京房价在过去十年，总共经历四个发展阶段：房价从1.4万上涨到了5.4万，涨幅高达440%，平均每年涨幅高达15%，居全国首位。
起步阶段：2009-2010年，其中2010年上涨幅度最高，1.4万涨到1.9万，当年房价涨幅高达42%，创造了北京历年房价涨幅的最高纪录。
调整阶段：2011年北京出台“京八条”，限购正式实施，房价进入调整期，2012年北京房价首次出现负增长，降了2%。
暴涨阶段：在经历2011-2012年的短暂调控之后，北京房价在新一轮“涨价去库存”的政策下，出现连续五年的上涨周期：
从2013-2017年，北京房价平均年涨幅高达17%，房价从2.3万上涨到了4.4万，短短五年房价翻倍。
高位盘整阶段：自从2017年出台“731新政”之后，北京房价增幅出现明显调整，2018年北京房价增幅虽然还有18%的增长，但是销售量出现“腰斩”：从每年5万套的销售，直接降到了2.5万的销售量。
随着销售量的直接“腰斩”，2019年北京房价增幅从18年的18%，下降到了4%，北京房价已经有点“涨不动”了，高位横盘时代已经到来。
但是从近三年的数据来看，北京楼市正在呈现出新的格局，出现了新机会。
【2】
东西城合并风声渐紧
东城房价有补涨的空间
从近三年东西城的新房房价对比来看，东城房价有明显走低态势，西城房价的走势则平稳上升。
2019年东城区成交了70套新房，成交均价仅有6.8万/平米，该成交均价甚至低于朝阳区的7.2万/平米，近乎接近丰台区的6.7万/平米。
同样，如果从二手房房价看，东城房价要比西城低了接近2万/平米，西城二手房均价已经突破11万/平米，东城还在9万上下徘徊不前。
而一旦“东西城并区”成为事实，东城区房价补涨就会成为现实：西城教育东城化，同时中考区划界限被打破，东城学区概念会被进一步加强。
东城房价的补涨，则是对西城房价的利空，这也是一部分人很难接受“东西城并区”的核心原因，但事实证明东西城并区已然渐行渐近。
早在2018年，北京市委书记蔡奇就已经提出：东西城未来要执行“一本规划，一个标准，一套政策”，东西城并区即将成为现实，这其实也是北京首都化的必然趋势。
在这种背景下，东城房价将迎来“补涨”的房价新契机。
【2】
投资南城比例暴涨
北京整体向南看
我们早就说过，随着大兴新机场的“枢纽化+自贸区化”，另外再加上南中轴线的申遗日期渐近，北京南城的崛起已经不是什么秘密。
从丰台丽泽商务区，再到大兴亦庄经济开发区，延伸到大兴国际机场，最后到雄安新区，北京南城已经成为京津冀协同发展的中心堡垒。
2019年北京住宅成交量中，丰台及大兴的成交量占到了整个北京的40%，投资南城已经成为北京购房人的首选。
2017年投资南城买房的比例仅有16.4%，2018年上涨到了23.8%，2019年达到了创纪录的40%，到了2020年，我们判断南城的丰台及大兴将会占到整个北京成交量的半壁江山。
南城未来的轨道交通规划将仅次于通州城市副中心：通州城市副中心未来是“七横三纵”合计十条轨道交通，南城新机场片区则是六条轨道交通。
随着南城的崛起，北京人口的东南飞趋势就基本确定了。
【3】
南城崛起，北京东迁
近郊区新城全面没落时代到来
而随着南城的崛起，北京市政府的东迁，带来的结果是其他七大近郊区新城的全面没落。
2017年，包括房山、顺义等新城在内的七大新城板块，购房人群占到了北京的44%，可以说是风光无限。
2018年购房比例就下降到了30%，2019年七大近郊区购房比例仅有18%，三年期间七大近郊区购房人群下降了50%，直接腰斩了。
其中密云从11%下降到了5%，房山从8.3%下降到了3.7%，顺义从6.7%下降到了2.7%，此外门头沟、平谷、怀柔、延庆均有大幅度的下降。
说白了，这些地方已经不再有吸引力了，大量的常住人口被逐渐分流掉了，未来南城及通州的居住人口会越来越高，而其他新城则明显没落了。
综上所述，自从2017年北京新版城市规划发布以来，北京逐渐进入了首都化的发展阶段，尤其是新机场及副中心的建立，推动常住人口的东南飞格局。
在楼市层面上则表现出东西城持续稀缺，东城蓄势待发的核心区态势，南城崛起，通州腾飞，其余新城逐渐分流没落的整体城市发展格局。
未来几年，我们判断这种趋势还会进一步加强，将会在北京总体房价高位横盘的基础上，体现出区域分化的基本趋势。
这种趋势将给予投资最好的指向性：在总体房价不涨的背景下，如何追求区域分化下的局部上涨空间才是最重要的。
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