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来啦！基本面馆假期特别放送的第七集。

手机每天都收到短信提醒，游客多的地方不要去…

新闻里也没少看到，出门到处都是人…

比来比去，还是宅在自己的房子里最逍遥。

问题是，假期余额已经不足。

既然这么留恋不愿走出房子，不如来了解一下房地产企业的基本面吧。

房住不炒时代的地产企业，日子真的都不好过了吗？

所以，第七集我们来了解一下地产龙头们的基本面。

假期特别放送的规矩，少说话，直接捞干的。

一、 比规模

房地产行业红火了那么多年，诞生了很多知名上市公司。

我们选取了比较典型的万科企业、中国恒大、碧桂园、新城发展控股、华润置地、龙湖集团6家港股上市公司，作为这次基本面比较的代表。

1. 首先，万科虽然已经不是行业规模最大的企业，但其各项数据依旧是房地产行业最优秀的标杆，可以作为同业其他公司的参照系。

2. 从营收规模的变化可以看到，房地产是个跑慢一点就会被超越的高增长行业。从差不多的起点开始，头部的恒大和碧桂园2018年已经是四五千亿营收的规模。它们每年的营收都比前一年多出一个排名前十的同行的规模。

3. 6家房地产企业的净利润都很可观，而且盈利能力越来越强。净利润的年对年增长率越来越高。

4. 净利润看起来都不错，但经营性净现金流差异明显，体现了各家经营思路的差异。龙湖和润地现金流稳健，反映更注重风险控制。恒大和碧桂园营收规模更大，但经营性净现金流更多的投入再生产，与其高周转的印象相匹配。

5. 与前几天讲过的白酒、体育服饰、白电等相比，房地产的分红显得并不出众。面馆的理解是，房地产企业对自身增长有充足的信心，愿意更多的投入业务发展。

二、比估值

1. 尽管销售规模的差异很大，但反映在企业的市值上并不是与销售额规律一致。市场似乎更偏爱风格稳健的龙湖和润地，而对高周转的恒大和碧桂园热情已经大幅回落。万科始终是最稳的，兼具成长性与防御性。

2. 港股对房地产企业的估值相对保守，但过去几年的差异还是很大的。在热情更高的时候，也曾给予部分企业高达20倍的市盈率，但2018年基本已经全部回归到5-8倍的水平。

3. 市净率的角度也可以看出，房地产被认为是很传统的行业，资产变现效率并不被看好。龙头企业们的市净率也都不足2倍。

三、比回报

1. 从资产周转率来看，房地产企业的差异不大，而且几乎所有企业的资产周转率都在下降。或许是为了后续的可持续发展，都在一定程度的储备更多土地和项目。

2. 销售净利率分化明显，万科又是最稳健的一个，可以当做参照系使用。风格更稳健的龙湖和华润置地，净利率远高于高周转风格的碧桂园和恒大。

3. 但是从另一方面，能够采用低利润率的策略，或许对经营技巧的要求更高，因为需要明显更高的杠杆率来支撑这种薄利多销。

结论：

从基本面上来说，我们看到房地产的高增长逐渐降温，但也没有到日子不好过的程度。

从当前ROE来看，房地产龙头们依旧比大多数行业的表现更好。

但也明显可以看到，现在的房地产走到一个需要更明确策略的时刻。过去赖以成名的发展策略，未来是否还继续有效？

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