多家房企债券获展期 在“三道红线”之下

由来：每日经济新闻

每经记者 陈利    每经编写 魏文艺范儿    

临近年底，针对房地产企业来讲，一方面要最后的冲刺年度工作计划，另一方面还需要确保资产安全。

11月24日夜间，佳兆业地产就最近投资理财产品兑现、期满美元债等事宜做出公示表明，于2021年11月期满的5850万美金及2985万美元的利率付款缓冲期将各自于2021年12月11日及2021年12月12日期满。与此同时，为提升流通性，佳兆业集团正考虑到加速售卖建筑项目及高品质财产等对策。

除此之外，中国奥园、阳光城、当代置业等房地产企业均在最近寻找债卷宽限期。除当代置业2.5亿美金美元债宽限期没获根据而导致实际性债务违约外，奥园3笔总共14.3亿人民币的中国债卷及其阳光城6笔债卷总共71.766亿人民币均得到宽限期根据。

此外，伴随着最近股权融资条件的局步释放压力，许多国企房地产企业股权融资脚步加速，11月至今房地产企股权融资总金额已达617.5亿人民币，环比已超10月总金额的69.2%，每月融资规模环比持续3个月降低后总算展现升高趋势。

“除增加营销推广、紧紧抓住资金回笼，必需时房地产企业根据售卖新项目或寻找股权合作等形式来平稳资金链、做大做强本身现金流量外，还需要适度原则、谨慎拿地，精细化运营。”中指研究院觉得，房地产企业要“节衣缩食”过紧日子，改正“辉煌时代”支出花钱如流水的“坏习惯”。

流通性焦虑不安，好几家房地产企业债卷获宽限期

在“三道底线”下，今年下半年至今房地产企业股权融资不断遇阻。尤其是三季度至今，好几家房地产企业就发生流通性问题。

11月24日，对于网爆的“奥园一笔6600万余元总量毁约”信息，中国奥园层面表明，该贷款为合资企业做为贷款人，因为合资企业存有别的经济纠纷造成，现阶段已经积极主动和他人联络沟通交流。

另据销售市场信息，奥园第二笔中国私募债的宽限期计划方案得到根据。据Wind，此笔债卷通称为21奥园ABN001，发售经营规模共5.5亿人民币，发售年利率为5.8%，将于11月26日期满，发售公司为云南国际私募基金有限责任公司。

而以往一段时间里，除奥园外，佳兆业集团、阳光城俩家房地产企业也因流通性陷入绝境，俩家企业均与投资者和债务人进行商议，期待得到资产兑现或负债还款宽限期。最新动态表明，债务人已根据佳兆业集团和阳光城的宽限期申请办理。

有专业人士透露，现阶段许多房地产企业都已经起动了与债务人商议负债宽限期的工作中，提早防止实际性毁约的产生，而一些公司则已下手转卖财产、而求过夏。

特别注意的是，最近深陷丑闻的房地产企业，包含“三道底线”全合格的“绿档”房地产企业，及其只踩中一道底线。如发生债务违约的当代置业、花样年，截止到2021年上半年度也仅去除应收帐款的负债率超标准。这种企业年里的账目现钱均能遮盖短债。

中国统计局资料显示，2022年1-10月份，房产开发公司及时资产166597亿人民币，同比增加8.8%（2022年1-2月为51.2%），增长速度持续8个月展现下降趋势。除此之外，占房地产企业自有资金54%的内源性资产(即订金和住房按揭贷款)，近年来持续5个月降低。

申万宏源在研报中表明，伴随着预购管控资产现行政策日趋严格，房地产企业停留了大量的资产在项目公司方面，没法返回总公司方面。按揭贷款信用额度的缩紧，也受限了房地产企业的动工和股权融资。

“房地产企业负债宽限期释放出来公司遭遇流通性艰难，没法按时还款将要期满负债。房地产企业应运用负债宽限期时长积极主动筹集资产，立即与债务人沟通交流并按时清偿债务。”中指研究院公司业务部科学研究责任人刘水博士研究生表明，必须负债宽限期的房地产企业最先面对的是怎样活着的问题。假如无法妥善处理流通性艰难，房地产企业将产生债务违约，严重影响房地产企业个人信用，及其公司的不断发展趋势。

另据不彻底统计分析，自9月份至今，标普评级、惠誉、标准普尔三大国际性评级机构就对我国房地产企业作出了142次调节评分和未来展望的姿势（包含对某一家房地产企业反复调节评分的频次），在其中评分和未来展望被下降的总计有106次，占比达到74.6%。这一数据超出了2020年全年度的调节频次，创出我国房地产企业评分近些年全年度被下降总频次的时间新纪录。

股权融资开口子，11月房地产企业发债已超600亿

但是，进到第四季度至今，中央银行和银监会又多次谈及推动房地产行业平稳身心健康发展趋势，预兆房地产企业股权融资自然环境预估有一定的缓解。

尤其是11月9日我国银行间交易商协会举办房地产企业意味着交流会至今，数十家中央企业或国营企业特性房地产企业在银行间市场经常发债，房地产企业关严已久的股权融资闸阀也总算拥有松掉的征兆。

11月22日夜间，保利发展发布消息，方案发售不超过98亿人民币的企业债券，募集资金拟用以还款带息负债、填补周转资金、建设项目及适用的政策法规容许的其它主要用途。这也是保利发展11月至今第三次公布企业债券有关公示，11月5日和11月20日，保利发展依次公布中期票据发售结论公示，具体发售融资经营规模各自为25亿人民币和20亿元。

除开保利发展，首开股份、中海发展、招商蛇口、光明地产、苏州高新、金地地产及其郑州地产集团公司等房地产企业也陆续进行债券发行。中指研究院数据监测表明，截止到11月23日，11月房地产业公司融资总金额为617.5亿人民币，环比已超10月总金额的69.2%，每月融资规模环比持续3个月降低后总算展现升高趋势。从构造看来，信用债发售经营规模已达425.4亿人民币，是最首要的股权融资能量，占总经营规模近7成。

此外，这轮房地产企业股权融资审核速率也显著加速，如小商品城11月10公布拟发售的10亿人民币超短融方案，已经于11月15日发售进行，发售周期时间仅为5天。

“继11月9日银行间交易商协会举办房地产企业意味着交流会后，信用债发售显著加速，当月投放量已达上个月的227.2%，销售市场回应积极主动。”中指研究院公司业务部科学研究副主管陈星剖析强调，现阶段银行间债券销售市场股权融资贷款口子已经有一定松脱，将来资质证书优良、个人信用较高的公司尤其是国企也有希望添加发债的团队。但当月外国投资者仍以中央企业及地区国营企业为主导，仅金地一家为混合所有制公司，企业等候边界释放压力仍需时日。

针对民企房地产企业来讲，则是陆续根据增发股票股权融资、转卖财产、大股东“自掏腰包”、提早认购美元债等方法积极主动“逃生”。

11月17日，中国恒大通告称，售卖其拥有的恒腾网络所有股权，总价格为21.28亿港元。同日，融创地产也通告称，已经将3.35每股公积金融创地产配股股权和1.58每股公积金配股股权配股予不少于六名承配人，二项配股总计所得的账款净收益约9.42亿美金。而在这之前，融创地产已在短短的十天内根据售卖珍珠贝个股、出让新项目股份等姿势资金回笼超70亿人民币。

除此之外，近2个月来，已经有包含新城区、世贸、正荣、融信、弘阳、金辉、旭辉地产、中粱以内的15家房地产企业认购不一样范围的美元债，认购总额度超出11亿美金，折合RMB70亿人民币以上。

但需要注意的是，中指院资料显示，2022年房地产企业海债务将遭遇更多磨练，本年度期满负债经营规模3560.2亿人民币。按一季度看来，一、二季度总计期满账户余额各自为983.3亿人民币和983.9亿元，三、四季度期满账户余额各自为852.6亿人民币和740.4亿元。