“状元”再次花落碧桂园，万科恒大榜眼之争|卓越100榜报告

2020年对房地产业来说依然是艰难的一年。调控政策频出，监管不断加强，资金持续收紧，革新转型与收敛聚焦似乎成为了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不会改变，市场竞争更加激烈，如何保持生存发展将成为2020年房地产业的重要话题。

或许这是艰难的一年，但同时也是充满挑战与机会的一年。观点地产机构旗下的观点指数研究院联合众多主流媒体、研究机构、地产开发企业、投资机构、金融投行及专业机构，盘点2019年中国地产界最具有代表性的企业。

寻找在这一年，堪称为伟大（Great）的房地产企业；寻找在这一年，勇于追求光荣（Glory）的房地产企业；寻找所有跻身中国最优秀行列的地产企业群体（Group），共同构建出专业与极具影响力的《2020中国房地产卓越100报告》，并在“2020观点年度论坛”盛大发布。

《2020中国房地产卓越100报告》包含19个报告，以下为系列报告之一——《2020中国房地产卓越100榜报告》。

“状元”再次花落碧桂园，万科恒大榜眼之争

在“2020中国房地产卓越100榜”中，碧桂园、万科和恒大再次入选榜单前三位。庞大的销售规模、巨量土储，以及较高的管理水平、品牌建设和商业模式，使得三甲之位依然无法撼动。

2018年后，这已经是碧桂园连续第三年夺得卓越100榜的状元荣誉，名副其实的“常胜将军”。过去岁月中，碧桂园发挥规模优势，由2016年销售3000亿元，到2017年跨进5000亿，再到带领地产行业创造第一个7000亿房企。

数据来源：观点指数

在房企“由量转质”、“稳量提质”的大环境下，未来很长一段时间内，碧桂园的规模效应会进一步突显。同时，顺应趋势，2018年开始，碧桂园逐步放慢发展节奏，提升利润和探索创新业务。

截止到2019年中期，碧桂园实现净利润约230.6亿元，同比增长41.3%，股东应占利润约为156.4亿元，同比增长20.8%。观点指数测算，2019年碧桂园股东应占利润有望接近或突破400亿元。

创新业务方面，2020年1月12日，碧桂园旗下机器人中餐厅旗舰店正式开业。这条被冀望为未来利润增长点的机器人业务线，还要继续孵育壮大。

位列卓越100榜第二位的是万科，与碧桂园相距1.9分。过去的2019年，万科稳固基本盘，全年合约销售录得3.94%同比增长，在三甲中增速最低。不过，长期库存、运营节奏以及销售回款等指标多有改善，运营效率更高。

住宅销售之外，万科的多元化业务进一步清晰，砍掉细枝末节后，物业、商业地产、物流、长租公寓、冰雪、海外业务以及教育被寄予厚望，成为未来的增长点。

手握巨量“超划算”土储的恒大，登上“2020中国房地产卓越100榜”探花之位。截至2019年中期，恒大在手土储达到3.19亿平方米，总土储土地成本低至1611.5元/平方米。其中超过65%位于一二线城市，低成本加上城市布局，让恒大可以继续锁定高毛利。

2020年，疫情阴霾下，恒大创新销售方式，给房地产营销带来全新思考。截至2月底，恒大网上销售平台共实现网上认购99141套，认购金额1026.7亿元。

话语权争夺，销售TOP30以规模稳固阵营

过往的几年中，“规模即话语权”，逐渐成为行业共识，千亿成为地产企业普遍目标。而在卓越100榜单中，销售排名靠前的房企，也占据着一定的规模优势。

如果观察卓越100榜前九位，可以发现都是上一年排名靠前的老面孔。其中继2018年晋升至卓越100榜前8位后，龙湖依靠稳定发挥，已经连续三年霸踞在榜单前列。

过去的2019年，以稳著称的龙湖，不仅在销售上取得突破，全年合约销售保持超过20%的同比增长速度。同时租金收入亦录得较大增幅。而在财务表现上，龙湖继续扮演“学生代表”角色，信用评级在所有房地产民企中位列最高。

目光移及“2020中国房地产卓越100榜”前20，可以看到该阵营组成也是相当稳固，规模带来的连带效应同样明显。和上一年类似，在“2020中国房地产卓越100榜”中，销售金额排名前20房企，仅有2家没能稳住卓越100榜TOP20的位次。

这是因为有越来越多的中型房企在权益销售、货值等方面积极行动，另外在管理、商业模式和品牌上也表现亮眼，因此实现了超越。

全面观察“2020中国房地产卓越100榜”，可以看到销售500亿以上的房企有65家，远高于2019年和2018年的59家和38家。

数据来源：观点指数

另外千亿和两千亿房企的数量也在扩容，分别为35家和16家，比2019年卓越100榜相应增加4家和6家。

当然，随着房企集中度提高，强者恒强，这些销售规模上的种子选手也成为卓越100榜的“常客”，牢牢稳固阵营。

数据来源：观点指数

从排名变化来看，如图中所示，过往3年，连续3年卓越100榜上有名的企业有81家，而排名越靠前的房企，“圆点”更集中。这意味着上述房企，排名变化更小，相比其他房企更能守护自己的排位。

“2020中国房地产卓越100榜”前30名中排名变化较小，需要注意的是，中南置地跃升2位，排在第27位。

由2016年的500亿房企到2019年几近2000亿元，中南置地进步神速。规模取得突破后，2019年年会上，中南置地提出未来3-5年要出利润、优财报、稳发展，这是基于行业发展趋势下的方向把握。

根据中南建设发布的业绩预告来看，2019年度归属于上市公司股东的净利润金额预计达39.47亿元-46.05亿元，涨幅达80%-110%。随着中南置地的战略提升和行动，预计未来将给上市公司贡献更多可预期的利润。

行业发展的车轮滚动向前，“规模化”从来都不是一个伪命题——规模相对较大的房企，土储丰厚，融资能力突出，不仅在发行规模上占据优势，融资成本也相对较低。

随着行业集中度程度不断上升，再加上“规模化惯性”，不管是主动还是被动，都将驱动房企继续向前。

土地购置增速下降，规模房企拿地转向与分化

货值，是“2020中国房地产卓越100榜”主要考量指标之一，这与土地储备息息相关。

国家统计局公布的数据显示，2019年房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%，降幅比1-11月份收窄2.8个百分点，上年为增长14.2%；土地成交价款14709亿元，下降8.7%，降幅比1-11月份收窄4.3个百分点，上年为增长18.0%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

与国家统计局公布的数据同步，2020卓越100榜房企土储增速也出现了下滑。观点指数以销售规模分布在200亿元-8000亿元不等的47家房企作为样本，上述房企2019年土地储备预估为29.35亿平方米，平均土地储备增长率为5.08%，远低于2018年的17.74%。

数据来源：观点指数

47家样本房企中，有2家2019年土地储备增长率超过50%。0%-19%，也即稳中小升成为多数房企的选择，有22家，占比接近一半。需要留意到。有16家样本房企2019年的土储增长为负数，另外土储增长率为20%-50%的房企有7家。

数据来源：观点指数

如果观察千亿房企的土储增长，可以发现4家销售在5000亿元以上的房企，2019年总土地储备为10.01亿平方米，相对2018年同期的95260.6万平方米增加了5.11%，增速比2018年提高4.46%。销售在3000-4999亿元的房企有3家，土储增长率为1.57%，2019年总土储为42523.16万平方米，仅相当于销售5000亿元以上房企总土储的42.47%。

数据来源：观点指数

在所有千亿级房企中，土储增速最快的是销售在1000-1999亿级别，2019年土地储备增长速度为7.77%。

另外需要注意的是，房企间土储分化也在逐步扩大。仅以35家千亿房企来看，2019年总土地储备为27.25亿平方米，相较2018年增长了4.4%。

数据来源：观点指数

销售5000亿元以上、3000亿元-4999亿元、2000亿元-2999亿元和1000亿元-1999亿元房企的总土地储备，分别占千亿以上房企总土储的36.75%、15.61%、19.31%和28.33%。换句话说，头部房企占据着绝大多数的面粉份额，集中度更高，未来竞争优势更加突出。

周期里伺机而动，卓越100榜房企并购洗牌又启幕

2019年，李兆基退休，香港经济“四大天王”时代落下帷幕。而在内地，一代房企的轮换洗牌，再次启幕。

下半年以来，土地市场流拍消息多有传出，即使是优质地块也未能逃脱。而囿于资金压力，不少房企将所属项目、资产摆上货架。因此相对于公开市场拿地，不少房企转向收并购。在这一波缓慢下行的房地产周期里，大型房企伺机而动。

据观点指数统计，2019年初，融创以126亿元收购泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目，拉开了2019年并购大戏的序幕。随后的4月、7月、11月以及12月，融创陆续有项目落袋，其中以11月152.69亿元对价收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球51%股权最受瞩目。

受益于并购上的继续积极进取，2019年融创土地储备收获颇丰。仅云南城投相关项目就有18个，总建面约3071.6万平米，其中可售建面约2771.6万平米。截至2019年11月27日，未售建面约2390.1万平米。

并购也助益融创在业务板块上得以延伸，收购完成后，云南城投时代环球更名重组为环球融创会展文旅集团，融创文旅成为全国最大的会展类项目持有及运营商，原有的四大业务板块再添两重，地产、服务、文旅、文化、会展会议、康养六大战略正式形成。

来源：公开资料、观点指数整理

排在“2020中国房地产卓越100榜”22位的蓝光发展，2019年也有不少项目完成收购，包括上海“虹桥世界中心”、股权收购温州宅地、重庆两江新区地块等等。

过去的4年中，蓝光合同销售金额年复合增长率达到49.9%，并在2019年跨进千亿战营。此外物业平台蓝光嘉宝服务完成港交所上市，正式开始借力资本市场扩大发展。而文商旅等多个业务领域也多点开花，取得长足进步。

2019年，世茂成为新晋“并购达人”。2019年初，世茂总裁许世坛曾表示，年内将有70%以上的土储来自于并购。而2019年开年至今，世茂就开始陆续践行“诺言”。

据观点指数不完全统计，仅2019年世茂并购市场上就花费201.43亿元，收获万通、泰禾、明发、粤泰等房企旗下的多个地产项目。截至2019年6月31日，世房土地储备为6407万平方米，较2018年底5538万平方米增长了15.70%。随着收购项目的陆续完成，这个数字预计会更多。

根据高盛发布的研究报告称，截止到2019年12月，世茂年内新增土储达900亿元人民币，平均土地成本为每平方米5500元人民币。

数据来源：iFinD、观点指数

根据iFinD数据显示，2019年3月3日-2020年3月3日，A股房地产行业发生并购事件达到470个，涉及股权、债券、实物资产等，并购方支付现金达到3785.1亿元，并购标的总价值达到4914.54亿元。其中，并购完成的有191起，失败的有22起，进行中的有257起。

有买就有卖，2019年融资环境严苛，让不少房企只能断臂求生，以土储换得空间。展望2020年，地产融资严监管预计不变。对于高杠杆运行或者销售受阻房企来说，依然如履薄冰。

保守还是进取？发展路径考题下的利润平衡

规模追求是顺势而为，然而不意味着就有对应的绝对利润收益。

观点指数以卓越100榜中55家上市房企作为观察样本，测算2019年有26家房企归母净利润率（归母净利润/营业收入）较2018年出现一定程度下跌，最大下跌幅度达到16.66%。

数据来源：企业公告、观点指数预测

上述房企中，归母净利润率相较2018年增长超过2%的有10家，占比18.18%；处于1%-2%之间的有9家，另有10家处于0%-1%区间。

随着行业竞争加剧，不可否认，卓越100房企对规模扩张存在着一定需求。而现实是，往往需要动用更多资金或者杠杆撬动，成本管控和地价上升带来的压力却不减反增，因此如何在规模和利润中取好平衡，是房企需要修炼的一门功课。

数据来源：企业公告、观点指数预测

从卓越100榜55家上市样本企业来看，有不少销售金额较高的房企归母净利润反而低于更小量级的企业。

如果以比例来计算，不考虑其他业务贡献前提下，上述房企中仅有4家2019年归母净利润测算占销售金额10%以上。换句话说，销售金额中10%可以转化成归母净利润，分别是中国海外发展、华润置地、龙光地产还有金融街。

以中国海外发展而言，虽然历年来销售金额不是最高，但是依靠严格的成本管控等策略，其归母净利润接近或超过头部房企。

过去两年中，“各方面增长相对较缓”成为中国海外发展的隐形焦虑以及投资者关注点。也许是意识到保守步调让其相对其他同行失去了很多发展机会，中国海外发展变得更加积极。2018年全年销售金额同比增长33.49%，高于2017年仅5.29%的增速；2019年合约销售为港币3771.68亿元，同比增长25.21%。

按照中国海外发展的发展规划，2020年不仅要实现4000亿港元销售目标，而且对高盈利也未放松，要保持30%的毛利率。

在上述卓越100榜55家上市样本企业中，归母净利润占销售金额1%-3%之间的有17家，超过样本企业三成。这部分房企杠杆用得比较高，费用管控和资金成本也相对处于劣势。

数据来源：企业公告、观点指数预测

当然，需要考虑的是房企销售额结转存在一定滞后性，如果统一以结转周期为两年时间测算，仅有17家企业“2019年归母净利润/2017年销售金额”高于“2018年归母净利润/2016年销售金额”。换句话说，30.91%的样本房企2017年销售金额对归母净利润的转化要弱于2016年。

因此，规模化不是伪命题，但是如何提高卷面分考验着每一家房地产企业，需要在每一道发展工序中践行。

当前有不少观点认为，未来创新科技将会以房地产作为应用场景，增加新的内涵和附加值。目前，融合科技概念发展地产的房企不少。以实地地产为例，其借助智能产品、数据分析等方式，为消费者提供更宜居和周期更长的住宅产品。这或许不失为一种提高议价力以及利润空间的路径。

融资收紧焦虑，未来5年到期债务超3万亿

2019年，房地产资金持续收紧，行业艰难前行。为了缓解债务压力，不少房企逐渐走上海外发债之路，以新债置换一年内到期的旧债。Wind数据显示，2019年房地产企业发行海外债总额达到5641.3亿元，同比增长40.39%，平均票面利率为8.74%，比2018年高1.28%，融资成本总额为493亿元。

数据来源：Wind、观点指数整理

回归到上市房企情况来看，观点指数以24家A股房企+45家内房股作为样本，测算发现2019年上述房企总有息负债达到68516.38亿元，平均净负债率为84.57%。

数据来源：企业公告、观点指数预测

其中，卓越100榜中包含33家样本千亿上市房企，2019年总有息负债为50890.1亿元，占69家样本企业总有息负债的74.27%，平均净负债率为81.77%。需要关注的是，千亿以下上市房企总有息负债为17626.28亿元，库存现金及银行存款为7290.59亿元，平均净负债率高达93.06%。

数据来源：企业公告、观点指数预测

可以看到，相对于大型房企而言，中小型房企融资成本更高，在手现金和净资产相对规模较小，财务中的杠杆负效应显现。

数据来源：Wind、观点指数整理

从全行业的到期债务来看，Wind数据显示，2020年房企到期债务为6832.2亿元，占未来到期债务的19.27%。2021年到期债务最高，达到9671.5亿元，占比27.28%。换句话说，今明两年，房企债务到期规模占未来总规模的46.55%。如果放长到未来5年来看，2020-2024年房企有超过3万亿元的债务压顶。

2020年3月3日，人民银行、财政部、银保监会联合召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会，会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

此外，开年以来，全国已经有超过10家银行收到监管部门的大额罚单，事由重点集中在涉房贷款领域，信贷资金违规流入房地产市场。

从上述动态来看，意味着2020年房地产严监管基调仍然不变。要想舒缓债务压力，除了正规受监管的渠道外，疫情过后能否正常、快速销售去货，加快现金回流，将显得尤为关键。

或许2020年，房企的决断与“买卖”洗牌潮仍将继续。

（以上为系列报告之一，如需阅读《2020中国房地产卓越100报告》全文，请进入报告专题下载查阅）