流拍率下降背后 受房地产行业形势变化影响

由来：全媒派

新闻记者 |黄昱

在全国各地政府部门不断提升土地拍卖标准以提高房企拿地主动性后，2022年的第一轮集中化供地流拍率对比上年第三轮已有一定的降低，但全国各地热冷分裂显著，且央企国企“拖底”功效突出。

截止到5月7日，全国各地22个集中化供地的关键城市中，除上海市、苏州市、郑州市、沈阳市、长春市外，其他17个城市已经进行今初次集中化供地。

从转让結果看来，销售市场分裂显著，不仅有深圳市8幅土地拍卖地块所有碰触基准价、杭州市60宗地块仅一宗流拍的转暖，也是有天津市发生大幅度土地停止转让或流拍的状况。

从拿地房地产企业看来，几乎全部城市交易量地块中央企国企的拿地占有率都超出了一半，在其中广州市做到88%、深圳市为100%、北京市97%、南京市100% ，合肥市、青岛市、杭州市所占占比则是略微少一些的，各自为42%、53%、58%。

房企排名研究所强调，在全国各地积极主动调节供地端对策解决销售市场变动及现行政策端重大消息的直接影响下，预估二季度极少数关键城市土地拍卖或将有一定的升温。但受限于大部分房地产企业资产工作压力仍未获得实际性缓减，绝大多数城市的城市关注度仍将保持在底位。

流拍率降低身后

受房地产行业局势变动危害，2022年许多城市的第一轮集中化供地规模，较上年第一轮乃至第三轮有显著降低。

现阶段已经完成2022年第一轮供地的19个城市，总共发布443宗涉宅地块，较上年第三轮供货降低33.38%，较上年第一轮降低45.04%；此外供货整体规划总建筑面积也是有降低，2022年第一轮为4412.35万平方，较上年第三轮降低41.34%，较上年第一轮降低56.20%。

例如，广州市2022年第一轮集中化拍地共发布18宗地块，对比上年第一批和第二批集中化供地的48宗地块有显著降低，与上年第三批集中化供地的总数基本上差不多，但建筑面积和起拍额度都是有一定力度降低，总建筑面积约为276万平方，起拍总价格为367.7亿人民币。

一向土地供应稀缺的深圳市，2022年第一轮集中化供地总数为8宗，总建筑面积仅有107万平方，几乎下降到2021年初次集中化供地的经营规模水准，较上年第三批偏少3宗。

除此之外，武汉市、青岛市、重庆市、福州市等城市比上年第三批集中化供地也各自降低38宗、29总、15宗和12宗。

东方金诚投资分析师唐晓琳表明，第一轮集中化供地供货总量的降低，一方面是充分考虑房地产行业遭遇调节，房企拿地意向和拿地工作能力有些变弱，为防止都发生规模性土地资源流拍的具体情况而做出的调节；另一方面，武汉市、青岛市等城市2022年集中化供地方案由三次改成了四次。

土地资源供给量减少的与此同时，全国各地政府部门的土地拍卖标准也有一定的调节，是推行集中化供地规章制度至今更为“友善”的一次。

据中指研究院统计分析，2022年19个已经完成或公示初次集中化供地方案的城市中“竞配建”的城市总数为0，而上年初次、第二次、第三次供地各自为11个、2个、0个；“竞配建”总面积的为3个，而上年初次、第二次、第三次供地各自为10个、6个、3个。

除此之外，2022年仍然实行“限房子价格”现行政策的城市为11个，而上年初次、第二次、第三次供地各自为12个、12个、18个。

为减少拿地门坎，许多城市对参加竞价行为主体的资格规定也有一定的减少，包含下降保证金比例至20%，并适度增加支付周期时间等。

在这里环境下，全国各地土地拍卖的流拍率较上年后半年有显著降低。

据全媒派粗略地统计分析，2022年已经完成第一批集中化供地的17个城市总共发布396土地，交易量326宗，流拍70宗，流拍率是17%。除开深圳市所有触顶交易量外，长沙市、重庆市和宁波市等无流拍，北京市、广州市等也只要1宗地块流拍。

自然并不是全部的城市的土地资源交易量状况都能明显改善。天津市是现阶段流拍率较高的城市，30宗地块宣布筹拍以前就15宗股票停牌，筹拍当日15土地中9宗流拍；而5月7日刚进行土地拍卖的山东销售市场，流拍率也做到47%。

坐落于东三省的沈阳市和长春市，上年的三次土地拍卖流拍率都处在低位，受新冠疫情等各种因素危害，这两个城市2022年还未发布集中化供地方案。

国营企业“防贫”

虽然许多城市的土地资源流拍率有一定的降低，但土地出让的总体自信心仍尚需修复。

从2022年第一轮供地的拿地公司看来，央企国企（包含城投）在2022年第一轮土地拍卖中的“拖底”功效突出。

北京是2022年第一个打开集中化供地的城市，其交易量的17宗地块中仅一宗地块由企业旭辉地产拿下；广州市交易量的17宗地块中仅两宗地块由企业拿下；深圳市8宗地块所有由国营企业拿下。

广东住宅政策研究核心总裁研究者李宇嘉表明，央企国企在全国各地首拍中的核心特点显著，主要是拖底土地资源，防止土地价格下滑对土地出让和房市的冲击性，保证稳土地价格、稳房子价格、稳预期。

值得一提的是，全国各地合理布局型的央企国企也更趋向在关键城市的受欢迎版块拿地。如，中海地产在广州市以基准价27亿人民币 9%住房配建将白云新城一地块收入囊中，溢价达15%。

据全媒派不彻底统计分析，现阶段，中海地产是2022年第一轮集中化拍地中拿地城市总数最大的房地产企业，包含广州市、北京市、重庆市等8个城市，拿地总数为11宗，利益拿地额度达约218亿人民币。

从拿地总数看来，绿城集团、建发、保利发展、华润地产等央企国企均是遥遥领先，夺得7宗及以上地块，在其中绿城集团拿地总数较多，在杭州市、北京市等三城拿地11宗，额度超出260亿人民币。

在第一轮土地拍卖中，杭州市当地房地产企业滨江是可以与这种国营企业并列的唯一一家企业，在杭州市一口气拿下11土地，拿地额度达184亿人民币。

殊不知，并不是全部城市都是有自身的“滨江”，大量的城市或是借助地区城投。

例如广州市取得成功转让的17宗地块中有9宗由当地城投拿下，在其中广州市地铁以约165亿人民币拿下4土地，广州建筑以约8.8亿人民币拿下2宗，知识城集团公司以25.9亿人民币拿下1宗，南沙区基本建设以15.6亿人民币拿下1宗，及其广州番禺交建以14.3亿人民币拿下1宗。

除此之外，福州市、武汉市、无锡市、成都市、宁波市、天津市的地区城投公司拿地占比都做到了50%及以上，各自为50%、50%、88%、51%、65%、70%。

唐晓琳强调，虽然担负了一定的“拖底”每日任务，但国企广泛高度重视在本地的区位优势，趋向于合理布局本地，且拿地不纯粹考虑到盈利室内空间，更高度重视工程项目的去化工作能力。

而对绝大多数民企房地产企业而言，现阶段扩大土储已经并不是最重要的了，维持安全性的现金流量生存下去才算是重要。因而，不但是关键集中化供地，在全国各地其他城市的土地拍卖中，房企拿地主动性都不高。

据中指研究院数据信息，2022年1-4 月,全国各地 300 城共发布各种商业用地整体规划总建筑面积 49900万平方，同比下降23.9%;交易量整体规划总建筑面积 39850 万平方，同比下降 30.9%；交易量楼板平均价为 1838 元/平米，同期相比下挫 28.9%;均值溢价为4.4%，较同期相比降低 13.6 个点;各种商业用地出让金达 7322.8 亿人民币，同比下降 50.9%。

从房地产企业看来，1-4月TOP100房企拿地总金额同比下降55.9%至3626亿人民币，绿城中国拿地额度名列第一做到283亿人民币，排行第二至第五先后为建发、华润地产、中海地产、滨江集团，拿地额度均超出180亿人民币，而保利发展、万科拿地额度未得千亿。

“从数据看来，二季度的土地资源交易量状况好于一季度。因而，预估2022年二季度土地交易标准仍会比较比较宽松，土地供应总数将有一定的提高。”唐晓琳称，未来展望二季度，从土地出让到现行政策方位可能不断利好消息房地产业，一部分运营稳定的房地产企业项目投资要求可能获得释放出来，土地出让转让状况大概率好于一季度。