行业变革 房企面临业绩融资双重考验

由来：央广网

央广网北京市12月13日信息（新闻记者 门楣婷）前不久，2021年中间经济会议举办，会议指出要坚持不懈“房住不炒”的精准定位，并确定了2022年房地产行业发展前景，明确提出激励房地产行业探索新的发展模式等內容。

近些年，在“房住不炒”的总主旋律下，房地产调控持续加仓，房地产行业迈入改革的转型期，房企开发设计速率、销售业绩增长速度都有一定的变缓，乃至发生销售业绩、负债爆雷等事情。业界广泛认为，房地产行业最后将重归民生工程产业链的实质。应对新形势下，经历了疼痛的房企也在尝试以提升业务流程合理布局等方法寻找转型发展的方位，为将来公司发展策划发展方向。

领域转型 房企遭遇销售业绩股权融资双向磨练

房地产行业管控在近些年内逐步严苛，持续上年“三道底线”等管控节奏感，2022年房地产业借款市场集中度管理方案、土地资源集中化供货等对策聚集颁布，房企遭遇众多磨练。

销售业绩降低是最立即的主要表现。房企排名公布的《2021年上半年度房企营运能力汇报》表明，上半年度领域总体毛利率指标值已降到2015年至今的历史时间最低标准，近过半数典型性房企利润率、归母净利率降准降息。据克尔瑞统计分析，2021年11月，TOP100房企每月销售业绩经营规模10月环比下降3.4%，同比下降37.6%，特别注意的是，百強房企每月销售业绩早已持续五个月发生降低。有别于过去好几家公司在11月如期完成本年度销售业绩总体目标，总体看来，现阶段房企年度工作计划达成率小于前2年，能不能进行本年度销售业绩总体目标仍未如。

销售业绩以外，股权融资难度系数增加、资金成本高新企业变成房企迫不得已面临的问题。据中指研究院统计分析，2022年10月房地产开发商非银股权融资总金额为365.0亿人民币，同比下降74.8%，环比下降60%，每月融资规模同期相比早已持续8个月呈下降趋势。

市场销售、股权融资“左右为难”的房企，遭遇越来越大的挑戰，一部分公司乃至“难以为继”，尤其是今年下半年，应对债卷兑现等连接点，习惯资金回笼、高杠杆的房企，因流通性问题爆雷事情连续产生。

刚举办的中心经济会议强调，将持续坚持不懈“房住不炒”的精准定位。在那样的大题材下，房地产行业过去资金回笼、高杠杆的发展模式早已不符将来预估；另一方面，中间经济会议初次明确提出“加强预估正确引导，探索新的发展模式”。显而易见，房地产行业的转型期早已来临。

虽然房产开发业务流程有一定的变缓，但新的领域要求也在慢慢呈现，一向对销售市场比较敏感的房企早已发觉新的机会，城市更新与城市经营变成房企本职更新的2个关键方位，而应对持续更新的生活要求，房企也在产品创新、提升竞争优势。

10万亿元销售市场暴发 城市更新为房企给予核心竞争力

伴随着城市化进程到一定水平，城市外伸速率变缓，不仅有地区的改建与升级要求逐渐呈现。2022年城市更新初次被写进政府报告，好几个关键城市颁布对策促进城市更新工作中，而上海市、广州市、深圳市等城市已开设有关股票基金，为城市更新工作给予金融业确保。

遭受现行政策激励，城市更新销售市场室内空间进一步释放出来。据中证鹏元计算，目前为止中国房产总的市值约为496.15万亿，依照2%的转换率，城市更新或将产生约10万亿销售市场。

现行政策与销售市场利好消息下，城市更新被视作领域的“下一个风口”，房企积极主动在这里一版块“开拓者”。据克尔瑞统计分析，80%的百強发售房企早已合理布局城市更新，在其中过半数公司城市更新经营规模已超上百万方。在这种公司中，招商蛇口、佳兆业集团、万科、奥园等房企早已享有到城市更新产生的收益。

做为较早合理布局城市更新行业的房企之一，招商蛇口城市更新业务流程已关键合理布局深圳市、广州市、佛山市、东莞市等城市，且得到领域广泛认同。2022年，招商蛇口公布2021年城市更新“猎英”方案，在全国各地30余个城市为100好几个城市更新有关职位人才招聘。

一样在城市更新行业深耕细作十几年的富力集团曾在2020年全年度季度报告中表露：“本集团公司往日已积累很多具备高变换发展潜力的城市更新新项目组成，这也是获得使用价值被小看、具高升高发展潜力土储的有效途径。”

2022年，华润地产历经7年打造出的“西单升级场”新项目获得较好的市場用户评价，这一新项目打下了华润地产于北京城市更新销售市场的影响力，再加上其在深圳市开辟的“西山方式”，华润地产“一南一北”的城市更新布局逐步完善。

2021年中间经济会议明确提出激励房地产行业“探索新的发展模式”，贝壳研究院总裁投资分析师许小荣表明，房产开发公司应融合经济趋势、住宅要求演化基本规律和公司本身优点，参加租赁业务、社区养老、旧楼改造、物业管理等行业，完成多样化转型发展。易居研究院中国智库核心科学研究主管严妖进也表明，增加量销售市场会慢慢转化为增加量总量共发展趋势的方式，尤其是存量市场的进步会加速。能够看见，将来城市更新将迈入更高发展趋势。

合理布局城市经营 勾勒业绩提升新曲线图

当传统式房产开发的收益褪去，更高范围的城市经营变成许多房地产商的更新选择项。有别于普通住房开发设计，城市经营紧紧围绕一个地区乃至全部市区的发展趋势，涉及到产业结构升级、定居水准更新、配套设施更新等多个方面內容。

在城市经营行业，中国金茂是标识更为明显的房企之一。自2015年起，中国金茂首先从传统上的地产开发商转型发展城市营运商，而在很多年实践活动中，中国金茂也以上海市荣盛北外滩、长沙梅溪湖国际新城等新项目塑造了城市经营的榜样。近几年来，在领域转型期，中国金茂的城市经营业务流程已成为了其业绩提升的“第二曲线”。

中国金茂2021年中报表明，2021年上半年度，中国金茂新增加城市经营新项目3个并完成回收了我国宏泰，来源于城市经营的合同书市场销售增长率早已提高至24%，较2019年底提高了3个点。据了解，中国金茂已落地式城市经营新项目32个，依照先前方案，其2022年新增加土地储备中的60%将来源于城市经营新项目。

除此之外，万科地产明确提出要做“城乡建设规划与日常生活服务提供商”，招商蛇口以“变成国内领跑的城市和产业园区经营服务提供商”为企业使命，融创中国2020年公司发展战略更新为“幸福城市共创者”，华润置地、旭辉地产、花样年等陆续进入，愈来愈多房企已经将城市经营看作将来公司发展的具体角度之一。

发力创新产品 达到定居更新新要求

扩宽跑道的与此同时，住房开发设计仍是大部分房企的主渠道。“双碳发展战略”下节能减排的要求、日渐更新的生活要求，及其近些年新冠疫情下露出的定居困扰，促进房企踏入技术升级之途，而身心健康、聪慧等关键字，已经刮起一股住房商品的新时尚。

以“我国翠绿色房地产的标杆企业”为方向的朗诗翠绿色房地产、持续更新科技住宅的中国金茂、打造出“项目生命周期产业链家园3”的当代置业、身心健康工程建筑管理体系不断落地式的远洋集团……好几家房企的实践活动促进了翠绿色身心健康工程建筑产业化发展趋势，依据国家住建部发布的数据信息，截止到2020年底，全国各地总计翠绿色总建筑面积已达66.45亿平方米。在产品创新的探索中，房企也取得了雄厚的“收益”。

以远洋集团为例子，其2021年中报表明，截止到汇报期终，远洋国际身心健康工程建筑管理体系已落地式40余个城市逾120个新项目，覆盖率超出2000万平方。远洋集团对翠绿色身心健康工程建筑的探索为其销售市场评分给予了助推，2022年8月，远洋集团MSCI-ESG评分提高至A级，为国内房企的最大评分水准；2个月后，远洋集团评为国内发售房企中第一个GRESB五星评分。

销售市场评分的提高，又为远洋集团产生进一步股权融资优点。据统计，远洋集团在2022年4月份发售首单海外绿色债券，息票率为3.25%；7月份，远洋集团再度发售翠绿色美金债卷，发售经营规模3.2亿美金，息票率仅为2.7%，创出那时候企业海外销售市场美元债最少发售年利率。

总体看来，2022年房地产行业绿色债券整体出版经营规模也在进一步提升，大量房企已经享有翠绿色、身心健康发展趋势提供的收益。中指研究院数据统计表明，2021年上半年度房地产行业绿色债券融资规模已达RMB332亿人民币，贴近上年整年的2倍。

除此之外，最近中间方面多次注重适用商住楼销售市场能够更好地达到买房者的有效住宅要求，中间经济会议再度严格执行这一內容。严妖进觉得，在买房层面，有效住宅要求关键就是指刚性需求和改进型买房要求，刚性需求获得达到自身没有问题，关键是改进型买房要求。看准改善型住房销售市场，房企在房型自主创新、园林景观设计、配套设施引入等领域也在不断升级，更多层次、更高端地达到新时期的生活要求。

在房企谋取本职更新与业务拓展的与此同时，能够看见，2022年四季度逐渐，关于房地产的制度有一定的调节，中间经济会议确立，在坚持不懈“房住不炒”的条件下，明确提出激励房地产行业“探索新的发展模式”“推动房地产行业稳步发展和身心健康发展趋势”等內容。在现行政策与市面的合作下，房地产行业已经提前准备迎来新局势。