高开低走,百城一年卖地4

由来：新京报

记者：袁秀美    编写：杨娟娟

2021年，土地出让追随置业顾问销售市场波澜起伏，由火爆降至冰冻。组织资料显示，2021年全年度，100个大城市卖地额度为4.79万亿，同比下降6.4%；TOP100公司拿地总金额2.54万亿，同比下降21.5%。以前一路高歌的土地出让慢了出来。

在土地出让低位滑掉的历程中，房地产企业心理状态免不了“挫败”，尤其是伴随着其资金链工作压力越来越大，拿地主动性显著下降。造成在第一轮集中化供地更新历史记录以后，后二轮集中化供地不断不景气。

针对2022年，专业人士预估，上半年度供地新项目可在年之内新房开盘，对房地产企业诱惑力广泛较高，可是现阶段销售市场并未见底，预估一季度销售市场仍无显著转暖征兆。而从全年度看来，稳土地价格的现行政策辅助工具仍会逐步完善。

低开高走，千店一年卖地4.79万亿元

2021年，土地出让关注度不断减少早已成为了发展趋势，尤其是2021年后半年至今，土地出让不断不景气。据中原地产研究所数据统计表明，2021年全国各地网络热点的100个大城市卖地额度为4.79万亿，比2020年下降6.4%。

此外，从公司拿地额度的改变也能看得出市場的行情。据中指研究院资料显示，2021年TOP100公司拿地总金额2.54万亿，同比下降 21.5%；进到拿地额度企业500强的门坎为72亿，比上年同期降低13亿人民币。

对于此事，中原地产总裁投资分析师张大伟觉得，房地产业不景气，危害了房地产企业再次拿地主动性。

从全年度看来，2021年7月被视作土地出让从激情转化为客观的分界点，土地出让的盈率从而逐渐持续走低。

在居住用地层面，据中拇指土地资源高級投资分析师张晓飞详细介绍，2021年，全国各地300城交易量楼板平均价为5522元/平米，同期相比增涨23.85%，可是均值盈率为11.1%，较上年同期降低4.21个点。

流标土地明显提高也是2021年土地出让的特点之一，全年度居住用地共流标1298宗土地，流标率是13.53%，较上一年同期增长3.93 个点。

据中原地产研究所供应的大城市土地出让排行表明，2021年历史时间第一次产生了2个一年卖地3000亿人民币等级的大城市，分别是上海市的3316亿人民币、杭州市的3076亿人民币。

此外，广州市、北京市、南京市上年全年度卖地额度也均超出2000亿人民币，武汉市、成都市、苏州市、重庆市、天津市、深圳市、西安市7个大城市卖地额度均超出1000亿人民币。总体看来，一共有12个大城市卖地超出1000亿人民币。比较之下，2020年有14个千亿元卖地大城市、4个2000亿人民币等级卖地大城市。

值得一提的是，2021年，全国各地土地出让分裂更加显著，一些热门大城市的土地出让仍然总体活跃性。在出让金层面，主要表现为一线城市居住用地转让额度再次走高，二线及三四线城市则在降低。

国营企业唱主角，“集中化供地”核心全年度销售市场

集中化供地是2021年土地出让最受重视的话题讨论，也是上下全年度土地资源市场行情走势的主要能量。据中原地产研究所资料显示，2021年全年度22城三轮集中化供地累计卖地2.29万亿，等同于千店卖地额的一半。

2021年2月，在“集中化供地”明确提出之初，土地出让关注度较高，房地产商拿地意向也较明显，在第一批集中化供地当场出现异常火爆，触顶抢地的房地产企业司空见惯，更有许多“潜力股”发生。

但在第二批集中化供地前夜，因为购地现行政策日趋严格，加上资金短缺及调控政策等多种原因累加下，房地产商购地意向减少，犹豫心态逐渐发生。

上年集中化供地关键发生四个方面的重要调节，一是竞拍方理应具备房产开发资质证书；二是创建购地资金核查规章制度，而且加强监管；三是土地溢价率限制设置15%；四是土地价格触顶可根据一次性价格、摇号申请、竞质量等方法明确摘地人。

此外，2021年集中化供地各自集中化在5月、9月和12月，在一定水平上使房地产企业造成很多且密集的流动资金要求，尤其是第一批次供地以后，在市场销售端和资金回笼端同时受到限制的工作压力下，领域资产端显著承受压力。

在房地产企业主动性挫败以后，许多地区在第三批次土地资源减缩了供给量。并且第三批次集中化供地现行政策逐渐提升，包含下降土地资源起步价、下降保证金比例、降低捆缚限定、放开房地产商拿地支付周期时间等。

因而，在第三批集中化供地中，股权溢价土地、流标土地显著降低，在其中深圳市、无锡市、合肥市、上海市第三批次供地均无土地流标。这也从侧边体现出土地出让“拖底”交易量的实际。

因此，在22城集中化供地的下一场，国营企业变成土地出让的主力军。据中指研究院资料显示，国营企业拿地占有率做到61%，尤其是在第三批次更加显著，国营企业拿地额贴近80%。这在深圳、广州市、深圳市等大城市主要表现得更为突显。

综合性看来，在2021年土地出让主要表现明显的公司，包含中海地产、保利发展、万科地产、招商蛇口、华润地产等，均发生在3个以上关键大城市房企拿地额度TOP10的排行榜中。

土地出让或并未触及到底部，2022年将从不景气中逐渐

在张大伟来看，从2021年上半年度土地出让的高溫到第三季度的不景气，都遭受了房地产业变化的危害。在其中，三次集中化供地市场行情的差异，也是展现了买房要求和公司银行信贷双缩紧对销售市场的危害，造成第一轮集中化供地更新历史记录以后，后边二轮集中化供地不断不景气。

贝壳研究院总裁投资分析师许小荣觉得，现阶段，一部分房地产企业的风险性并未消除，拿地项目投资要求不够。第三批集中化供地较第二批次流标的情况略微改进，但难掩土地出让仍处在较低温度情况的客观事实。与此同时，大城市间分裂也在增加，一部分东北省会大城市如沈阳市及长春市等流标率较高，国营企业、中央企业和地区城投拖底征兆显著，企业参与性不够。

针对2022年，张大伟预估，土地出让从不景气中逐渐，但伴随着房市的慢慢见底，其有希望摆脱不景气。

张晓飞则觉得，总体看来土地出让将进一步趋稳，虽然上半年度供地新项目可在年之内新房开盘，对房地产企业诱惑力广泛较高，可是现阶段销售市场并未见底，预估2022年一季度销售市场仍无显著转暖征兆。

可以确实的是，2022年“房住不炒”依然是方向，稳土地价格的现行政策辅助工具仍会逐步完善。有专业人士明确提出，伴随着各大城市土地拍卖现行政策逐渐规范性，预估2022年各大城市集中化供地的土地拍卖時间将相对性分散化，这可以有效的减轻销售市场的起伏。

除此之外，在限土地价格 定质量 限房子价格的土地资源竞价标准下，资本成本变成最核心竞争优势。央企国企的资产优点，自集中化供地前期就已逐渐呈现；而极少数民企房地产企业债务违约，对领域内别的民企房地产企业导致很大的不良影响，且预估这一危害将维持较长一段时间，因此一部分民企房地产企业或将下移至三四五线城市销售市场。对于此事，张晓飞提议，一部分现金流量不错的民企可以掌握好拿地潜伏期，重点关注一线和人口数量資源强的二线城市。

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