建发房产母公司建发股份2021年度财报透露:建发的钱是哪儿来

原創 房小评 我国房评报导 2

以前，“融创中国的钱是哪里来的”，被列入房地产行业未解之迷。

现如今，这个问题仍然存有，仅仅换了主人公，问题变为：“建发的钱是哪里来的”。

4月18日，建发房产总公司建发股份（600153.SH）公布2021年度财务报告，解开了建发房产的家产。

依据建发股份财务报告，建发房产2021年完成合同书销售总额1753.85亿人民币，同比增加68.83%。建发房产也有个兄弟公司叫联发集团，2021年度完成销售总额421.8亿人民币。

建发房产和联发集团在建发股份房地产业业务中占有率约是8:2。因为建发股份只发布了房地产业业务总体状况，因而大家将建发股份房地产业业务收益乘于0.8，为此粗略地估计建发房产的业务收益，通过简易测算，建发房产2021年度销售业绩关键指标值如下所示：

合同书销售总额：1753.85亿人民币，同期相比增68.83%；

主营业务收入约：770亿人民币，同期相比增16.85%；

归母净利润约：23亿人民币，同期相比增5.69%；

毛利率约：16.79%，降低4.13个点。

这一眼看以往，建发房产在房地产行业谈不上佼佼者，无论经营规模，或是营运能力。尤其是其毛利率仅有16.79%，比TOP20房企20%上下的毛利率立即低了好多个点。

为什么规定建发房产和TOP20房企比呢？

由于建发房产自2021年逐渐忽然发力，在别的房企都没有钱拿地的情况下，建发房产一骑绝尘，在全国各地首要大城市积极主动投拓。

建发股份2021年财务报告信息内容表明，2021年共新获得土地资源114宗，全口径拿地额度累计约1576亿人民币，一二线城市土储预计利益金额占有率超70%。

据中指研究院的2021年度房企利益拿地额度榜，建发房产以601亿人民币位居第10，而其同期销售总额位居第20。

2022年一季度，建发房产也是凭着173亿人民币的利益拿地额度，窜升到领域第三位，仅次绿城集团和华润置地。

由来：中指研究院

更让人好奇心的是，建发房产一路玩命拿地，它的“三道底线”却仍然是绿档。

因此，领域内许多人明确提出了大家文章开头的那一个问题——

“建发的钱是哪里来的？”

针对这个问题，建发股份2021年度财务报告表露：建发房产的钱是总公司建发股份适用的。

年度报告上说：截止到汇报期终，建发股份的贷款担保总金额达1393.75亿人民币，较2020同期的795.69亿元上升了75.16%；在其中立即、间接性为负债率超出70%的被贷款担保目标带来的负债贷款担保额度为1173.3亿人民币，较上一年的392.34亿元提高近2倍(199%)。

除开公司股东贷款担保、贷款之外，建发股份还为建发房产给予了别的股权融资便捷，建发房产恰好是靠着建发股份这棵树木，才可以趁势兴起，看上去有花不完的钱去拿地。

建发股份为什么那么富有呢？

除开大伙儿在网上能查的建发股份公司背景外，其对房地产业业务可以适用高额资产，是由于它有两个特别的优点：

一是非常国营企业环境。

建发房产控股股东是建发集团，其前身为深圳基本建设发展趋势企业，是1980年伴随着厦门经济特区创立而问世的。40很多年来，建发集团产生了好几个业务版块。

2021年，建发股份完成主营业务收入7078.44亿人民币，同比增加63.49%；完成纯利润109.63亿人民币，同比增加33.98%；完成属于总公司使用者的纯利润60.98亿人民币，同比增加35.40%；加权平均值每股收益为15.19%，同比增长2.18个点。

截止到2021年末，建发股份资产总额做到6024.59亿人民币，资产总额做到1,369.18亿人民币，属于总公司使用者的净利润做到508.44亿人民币。

二是供应链经营业务的适用。

建发股份是极少数运营供应链经营业务的国营企业，关键做轻金属、稀有金属、矿产、农业产品、纸桨、能化商品等领域的供应链经营，而且有金融业、高新科技等业务。

听起来很繁杂，实际上可以打个简便的比如：建发股份如同国美零售在家用电器渠道分销的高光时刻做房地产，它做为渠道分销可以占据上中下游的大量资产，有着股权融资便捷。

建发股份做供应链经营业务的主要特点是造成大量的现金流量，产生了资金池，资产优点正好补上房产开发业务急缺现金流量的薄弱点，这也是现阶段每家房企以及总公司所不具有的。

2021年，建发股份供应链经营业务完成主营业务收入6115.39亿人民币，同比增加74.46%；完成属于全资子公司的纯利润32.20亿人民币，同比增加80.84%。

根据上述情况，您将会发觉了，建发股份的供应链经营业务收益尽管约是房产开发业务的6倍，可是其归母净利润经营规模和房产开发业务却类似（供应链经营业务是32.2亿人民币，房产开发业务是28.78亿人民币）。

从毛利率上看，供应链业务毛利率仅有1.49%，不上房产开发业务的1/10。

由来：建发股份年度报告

因此，针对建发股份而言，有驱动力做大房地产业来变厚企业盈利。而针对别的房地产商同行业而言，获知听起来如此高端大气的供应链业务毛利率那么低应当也很诧异吧？

房地产业进到“黑铁时代”，毛利率仍然远超许多加工制造业和供应链经营领域，房地产商同行业们有没有什么原因不爱惜，不努力呢？

说到这儿，您就懂了，原先建发房产有一个“金主爸爸”，衔着道路来干房地产业，那未来置业顾问榜TOP10里难道不是也有它？

假如那么看问题，阅读者小伙伴们就小瞧了房产开发领域的难度系数。

如上所述，建发股份的房产开发业务毛利率仅有16.79%，大家选用了2021年度房企销售总额排名榜之中排行在建发房产周边的2家房企（崩盘的去除）新城控股和滨江集团。在其中，新城控股2021年度毛利率约为20.45%，滨江集团2021年度综合性毛利率约为32.1%。

新城区和各地全是和建发房产市场销售经营规模非常的公司，可是营运能力远远高于建发房产。建发房产时下加速拿地脚步，快速扩大经营规模，拿地成本费较高，其毛利率水准将来仍很有可能降低。

除此之外，房小评针对建发房产较大的困惑仍是开始那一个问题——“建发的钱是哪里来的？”

以上阐述，看上去回应了这问题。

事实上又沒有回应清晰这个问题。

由于，建发并沒有清晰发布建发股份、建发供应链经营业务对建发房产、联发集团给予的股权融资方式及其贷款利息状况。

做供应链业务实际上全是“过路财神”，资金池里看上去那麼多的钱，大多数是他人的；现金流量看上去那么多，也需要遭遇进出口贸易和大宗商品价格起伏的风险性。这2年国际大宗商品進口涨价给相对应供应链业务产生了很好的收益和现金流量，那麼将来假如大宗商品价格下滑呢？期现套利业务的风险性提前准备保证了没有？

房小评坚信这全世界沒有“密秘的买卖”，由于市场需求的准则是公开化，一家公司所看到的创业商机以及有着的核心竞争力，会在一定时间段内被其他公司学习培训，乃至替代。

大家自然得认可建发股份的“供应链 房地产”一体两翼发展战略方式的优异，可是也得面对建发房产前途面临的挑战。

期待建发房产造就“新闽系潜力股”的神话传说！