北京“诚意满满”地拿出优质地块能否吸引房企?

由来：新京报

记者：袁秀美 饶舒玮    编写：武新

间距2021年北京市第三批集中化供地完美收官仅10天時间，北京市首先发布2022年第一批集中化供地方案，意味着全国各地2022年集中化供地工作中的打开。

1月7日夜间，2022年北京市第一批集中化供地挂到18宗居住用地，开始价约491.8亿人民币，用地面积约83.16万平方，建筑面积约169.48万平方，将于2月下旬集中化竞价。

上年北京市集中化供地标准推动土地出让，2022年北京土拍标准也自然而然变成最高的看头。2022年土地拍卖标准令人目不暇接，在“一地一策”引导下，不逊于数据信息排列与组合。在其中，有标志性的是过半数土地竞现房销售总面积。

非常值得留意的是，在严苛的集中化供地标准下，房企拿地意向怎样？北京市“诚心满满的”地取出了高品质土地能不能吸引住房地产企业？

18宗居住用地首先开闸

“北京是2022年集中化供地最开始的大城市，北京市首先股市开市，集中体现了平稳土地出让的坚定信念和自信心。”中原地产总裁投资分析师张大伟如此点评称 。

易居研究院中国智库核心科学研究主管严妖进也觉得，北京市土地交易销售市场，对全国各地别的大城市拥有充分的参考实际意义。例如，供地時间显著移位，促使2022年土地拍卖時间的分配更为恰当妥当。

从本次北京市集中化供地地区遍布状况看，18宗土地资源关键分散在北京顺义、顺义区、石景山、北京市丰台区、北京朝阳区、昌平及其城市副中心和开发区。

虽然上年北京市三批集中化供地由热转冷，2022年一开年，北京市就取出高品质土地来引人注意，可以说“诚心满满的”。例如，本次“发布”土地中开始价最大的是北京市丰台区玉泉营街道社区纪家庙村土地，开始价约54.4亿人民币。该土地坐落于南三环外的高品质所在位置，间距丽泽金融业中央商务区直线距离仅1.5千米。

依据土地交易文档表明，以上纪家庙村土地为棚户区改造新项目，用地性质为住宅用地及教育用地，转让总面积约3.35万平方，总建筑面积约8.54万平方，基准价约57.12亿人民币，盈率为5%。据了解，该土地在2019年末就在北京市丰台区2022年度产品居住用地交流会上现身。

值得一提的是，本次集中化供地依然继承了每年的方法，例如将土地资源有效限制价钱、竞现房销售总面积限制、竞政府部门拥有商品房产权年限市场份额限制等随土地转让公示一并向社會发布。除此之外，楼盘销售具体指导平均价也可根据北京建委发布的方法查看。信息披露立即、公布，有利于公司提早进行经济发展计算，正确引导公司客观竞拍。

依据土地交易公示，北京市2022年第一批次的产品居住用地仍将建设用地质量摆在首位，每宗土地均设定最少质量确保规定，将来住房要完成绿色节能建筑二星级规范、选用装配式住宅且装配率做到60%、设定光伏太阳能或光热系统软件。

“从房企拿地资质看，也仍然像之前有严格要求的核查，尤其是针对房地产企业的拿地自有资金再次严苛核查，这一描述与以前沒有差别，是进一步推动房企拿地资产的合规管理。”严妖进表明，尽管目前房地产业经济下行压力大，可是原则立场的条文沒有变，违反规定资产仍然没法进到土地出让。

竞现房销售及摇号申请成土地拍卖“流行”

在竞拍标准上，以上18宗土地均安装有限制价钱，并要求在“触顶”后关键有四类摘地方法，各自为竞标准化商品房设计方案、当场摇号申请、竞现房销售及竞政府部门拥有商品房产权年限市场份额。

在严妖进来看，北京土拍标准进一步展现了现阶段对土地出让的监管，目地取决于贯彻落实稳土地价格的导向性。

与此同时，本次转让的大部分土地发生竞拍标准的“配搭组成”。例如，北京顺义旧宫镇土地选用的是“竞政府部门拥有商品房产权年限市场份额 摇号申请”，即当竟价做到限制后，则变为在这里价钱基本上当场竞报政府部门拥有商品房产权年限市场份额程序流程，而当当场竞报政府部门拥有商品房产权年限市场份额做到设置的预置市场份额10%时，便变为当场摇号申请方法明确摘地人。

而上一年的“自主创新”竞拍阶段——竞现房销售及摇号申请在本次集中化供地中变成“流行”：在18宗土地中，有9宗地块涉及到竞报“现房销售”总面积程序流程，13宗土地选用当场摇号申请方法决策摘地人。有6宗土地挑选了二者融合，选用“竞现房销售 摇号申请”的转让方法。

在其中，顺义新城第5商业街土地，便是在竟价“触顶”后变为当场竞报“现房销售”总面积程序流程，当该土地可转让定居工程建筑经营规模（71279.2平米）所有竞报为“现房销售”时，变为当场摇号申请方法明确摘地人。

特别注意的是，本次有4宗土地标明要配建“保障性住房租赁房”，各自为石景山首钢园区土地、北京朝阳区崔各庄乡土地、昌平北京中关村生命科学园土地及北京市丰台区卢沟桥街道社区大井二村土地。相较上年集中化供地，配套“保障性住房租赁房”的土地总数占比逐步提高。这也代表着将有越多的“保障性住房租赁房”发生在市場上。

为确保租赁房与商品房的均好性，本次持续了2021年有关规定，确立租赁房的房型占比及车位比，注重租赁房在合理布局、建筑间距、园林景观自然环境、园林绿化等领域与新项目别的住宅维持基本一致。

房企拿地意向怎样存“伏笔”

于北京打开第一批集中化供地以后，别的大城市也会运行新一年的集中化供地。而本次北京市集中化供地的标准，或许将像上年一样，再度变成别的大城市学习的榜样。

当然了也需要注意到，在严苛的集中化供地标准下，房企拿地意向是不是充足强，终究房地产企业的资产工作压力非常大。严妖进预估，北京市价钱超出30亿美元的土地，协同竞价的概率依然非常大。

而从上年北京市土地出让看来，中央企业、国营企业变成销售市场主力军。参加竞价并取得成功拿地的公司中，有七变成中央企业、国营企业，企业占有率约三成。在其中，京投变成北京市第三批集中化供地“较大大赢家”，以175亿人民币斩获3土地。

尤其是在上年北京市第三批集中化供地中，10宗土地交易量，在其中有7宗土地以成本价交易量，仅1宗土地竟价“触顶”，2宗以低股权溢价交易量；另有2宗土地流标。尽管房地产企业仍然在积极主动涉足北京市场，可是展现出“刚性需求、稳定”的心态。

在贝壳研究院总裁投资分析师许小荣来看，现阶段，一部分房地产企业的风险性并未消除，拿地项目投资要求不够。国营企业、中央企业和地区城投拖底状况显著，企业参与性不够。

针对2022年北京市土地资源市场行情走势，中拇指土地资源高級投资分析师张晓飞预估，虽然上半年度供地新项目可在年之内新房开盘，对房地产企业的诱惑力广泛较高，可是现阶段销售市场并未见底，预估2022年一季度销售市场仍无显著转暖征兆。总体看来，北京市土地出让将进一步趋稳。

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