克而瑞:2022年土地市场热度将延续低位运行

由来：澎湃新闻网

1月12日，房企排名研究所公布汇报称，预估2022年的土地销售市场总体关注度会持续2021年末底位运转的发展趋势。在“因城强化措施”现行政策引导下，一部分城市会适当释放压力一部分管控，但总体房地产新政策面趋紧仍是必然趋势，2022年房地产商拿地心态可能更为慎重。

房企排名研究所的资料显示，2021年12月份全国各地土地销售市场营业性土地成交总建筑面积增加到46019万平方，环比暴涨138%，同期相比微降3%。从全年度成交经营规模看来，同期相比下降是个不争的事实。比照2020年看来，2021年全国各地土地成交经营规模降低超出二成。尤其是做为成交主力军的二三线城市，2021年成交建筑面积比2020年减幅都是在25%以上。

和土地成交经营规模变化行情一致的是，土地成交额度较2020年同期也显著收拢。

资料显示，截止到2021年12月20日，全国各地土地总成交额度62494亿人民币，较2020年同期降低了10%。扭曲了持续六年的涨幅。归根结底，根本原因是两集中化新政策执行后成交经营规模的大幅度降低而致。分电子能级看来，与成交建筑面积保持一致，除一线城市成交额度维持涨幅外，二线城市成交额度同期相比上涨幅度均为负。

从价钱层面看来，受城市成交构造变化危害，2021年12月均值地价并没有上升，反倒较11月下降了5%至2472元/平米。各电子能级城市中，除一线城市成交地价环比增涨外，其他电子能级城市的成交地价均较2021年11月有一定的下降，在其中三四线城市减幅较大，均值地价环比下降了7%至1654元/平米。但比照2020年看来，各电子能级城市的地价均有一定的上升，尤其是二线城市，2021年均值地价达5430元/平米，同期相比上升了28%。

从2021年全年度看来，受成交构造和二季度销售市场关注度上涨的危害，2021年全国各地300城土地成交楼板价迈入大幅度增涨，增加到3069元/平米，同期相比增涨19%，创下厉史新纪录。地价的显著增涨，一方面是因为成交构造而致；另一方面还要得益于2021年第二季度土地销售市场情绪高涨，因而均值地价被大幅度拉升。

房企排名注重，尽管总体地价较2020年大幅度上升，但在2021年22城推行土地供货两集中化新政策、网络热点城市加强股权溢价、地价监管等危害下，盈率与2020年对比却有显著降低。成交盈率由2020年的14%降至2021年的11%，同比下降了3个点。

进到2021年三季度，关键城市集中化供地现行政策再度更新，加强了对盈率、房地产企业竞价资质和竞价资产等各个方面的监管，网络热点城市随后跟进，拿地门坎较上半年度显著上升。与此同时，好几家经营规模房地产企业爆雷，资金链承受压力下房企拿地主动性也显著降低，不论是北进等关键城市，或是东莞市、丽水市等网络热点三四线城市，土地销售市场均开演着成本价成交与国营企业拖底，城市关注度坠入严冬，盈率也随着下跌，盈率降到8%。

土地流拍层面，因为房地产行业银行信贷自然环境边界改进慢慢见效，2021年12月土地销售市场的运作也较11月主要表现趋于平稳，土地流拍状况较先前略微改进，流拍率降至16%，较2021年年之内高峰时段降低了10个点以上。融合流拍土地所属城市看来，集中化土地拍卖的关键城市仍是土地流拍主力军，尤其是长春市、沈阳市，因房市经济下行压力比较大，房地产企业项目投资需求较低，在第三轮集中化土地拍卖均有过半数的土地遭受流拍。

此外，因为2021年第二轮流拍土地太多，在现行政策释放压力及其国营企业、中央企业拖底下，第三轮大幅度流拍的状况获得一定减轻。资料显示，2021年上半年度房地产企业纷至沓来，集中化供地基本上被前30强房地产企业拿到，可是到了后半年房企拿地慎重，乃至不拿地，三分之二的土地都被中国队拖底，国企拿地占比超65%。

房企排名在汇报中称，2021年末绝大多数城市均降低了土地转让门坎，总体看来，除杭州市、成都市等某些城市大幅度释放压力外，其他城市的土地转让规定仅略微减少，总体依然比较严苛。而且，顶层也多次注重房住不炒，推动房地产行业身心健康发展趋势和稳步发展；与此同时，全国各地现行政策调节体制也愈发健全和精确，在中间规定加速发展趋势保障性住房租赁房的需求下，供地构造上确保住房的占比将进一步提升。综上所述，可以预计2022年土地销售市场发展趋势仍是以稳为主导，总体销售市场关注度也将持续底位运作。

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